Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 2015 г. N Ф04-18376/15 по делу N А46-9294/2014

г. Тюмень

15 мая 2015 г.

Дело N А46-9294/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" (заявителя) на решение от 14.10.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.И.) и постановление от 21.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу N А46-9294/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" (644105, г. Омск, ул. Успешная, 6, ОГРН 1125543008656, ИНН 5503233628) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, 56, ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391) об оспаривании действий органа государственной власти.

Другие лица, участвующие в деле: администрация Калачинского городского поселения Калачинского района Омской области (646900, Омская обл., г. Калачинск, ул. Советская, 18, ОГРН 1055527014102, ИНН 5515103535), открытое акционерное общество "Калачинский коммунальник" (646902, Омская обл., г. Калачинск, ул. 30 лет Победы, д. 106 "А", ОГРН 1145543031050, ИНН 5515201652).

В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" (заявителя) - Комарова А.В. по доверенности от 01.11.2014.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сервис" (далее - ООО "ЖКХ Сервис") обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - управление Росреестра) о признании незаконными действий по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о расторжении договора аренды муниципального имущества от 05.08.2013N 4-а/13 (далее - договор аренды); о признании недействительной государственной регистрации расторжения договора аренды; об обязании исключить из ЕГРП запись о расторжении договора аренды; об обязании восстановить (внести) в ЕГРП запись от 20.08.2013 N 55-55-07/031/2013-906 о государственной регистрации договора аренды.

Требования со ссылкой на статьи 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) мотивированы тем, что управление Росреестра не исполнило обязанность по проведению правовой экспертизы поданных с заявлением об исключении записи о государственной регистрации договора аренды документов; государственная регистрация проведена в отсутствие заявления стороны договора уполномоченного лица.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Калачинского городского поселения Калачинского района Омской области (далее - администрация), открытое акционерное общество "Калачинский коммунальник" (далее - ОАО "Калачинский коммунальник").

Решением от 14.10.2014 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 21.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, ООО "ЖКХ Сервис" в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "ЖКХ Сервис" просит отменить вынесенные судебные акты, разрешить вопрос по существу.

По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что документы на регистрацию расторжения договора аренды сданы тогда, когда Калачинский муниципальный район не являлся ни собственником имущества, ни стороной по договору аренды, поэтому управление Росреестра не имело законных оснований к погашению записи от 20.08.2013 N 55-55-07/031/2013-906 о государственной регистрации договора аренды, который не был расторгнут в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что право собственности на арендованное им имущество за Калачинским городским поселением было зарегистрировано с 07.02.2014 по 14.02.2014, ООО "ЖКХ Сервис" указывает, что в представленном на регистрацию пакете документов имеется несоответствие заявителя (Калачинского городского поселения) лицу, сдавшему документы на регистрацию (Калачинскому муниципальному району).

Заявитель также считает, что путем погашения оспариваемой записи управление Росреестра лишило его оснований на обращение в Региональную энергетическую комиссию Омской области для получения тарифа на тепловую энергию, тем самым ограничив права на осуществление предпринимательской деятельности.

Отзывы на кассационную жалобу заинтересованное лицо и третьи лица в установленном законом порядке не представили.

В судебном заседании представитель ООО "ЖКХ Сервис" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты, удовлетворить требования заявителя.

Выслушав пояснения представителя ООО "ЖКХ Сервис", изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, управлением Росреестра 20.08.2013 за номером 55-55-07/031/2013-906 зарегистрирован договор аренды, заключенный между Калачинским муниципальным районом в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района Омской области (далее - комитет) (арендодателем) и ООО "ЖКХ Сервис" (арендатором) по результатам открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества (протокол от 25.07.2013 N 1/13-К оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе).

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 05.08.2013 по 04.08.2023.

Во исполнение данного договора арендодатель в соответствии с перечнем объектов муниципального имущества (приложение N 1) сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату объекты муниципального имущества.

По распоряжению от 30.12.2013 N 3072-р министерства имущественных отношений Омской области за Калачинским городским поселением с 13.02.2014 было зарегистрировано право собственности на имущество, указанное в договоре аренды, вследствие чего с февраля 2014 года арендодателем по договору аренды стало Калачинское городское поселение.

В управление Росреестра 07.04.2014 обратился представитель Калачинского городского поселения за государственной регистраций расторжения договора аренды, представив уведомление комитета от 31.10.2013 N 892 о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 6.3.2 договора с отметкой (подписью) на уведомлении о вручении арендатору - директору ООО "ЖКХ Сервис" Шатилову А.А.

Названным пунктом арендодателю предоставлено право одностороннего расторжения договора аренды, в том числе в случае использования арендатором арендованного имущества с нарушением условий договора и невнесения арендной платы более двух месяцев подряд.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды и наличие задолженности у ООО "ЖКХ Сервис" подтверждено решением от 03.03.2014 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-12463/2013.

Управлением Росреестра 21.04.2014 в ЕГРП были внесены сведения о расторжении договора аренды.

Впоследствии, в соответствии с договором от 03.07.2014 о создании ОАО "Калачинский коммунальник" и протоколом от 03.07.2014 N 1, Калачинским муниципальным районом Омской области в лице комитета 29.07.2014 было создано ОАО "Калачинский коммунальник" с передачей недвижимого имущества (части объектов, указанных в договоре аренды). На указанные объекты 28.08.2014 получены свидетельства о регистрации права собственности. С 01.09.2014 ОАО "Калачинский коммунальник" передало имущество, в том числе спорные объекты недвижимости по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью "Тепловая компания". Договор аренды зарегистрирован в управлении Росреестра 14.10.2014 за N 55-55-07/035/2014-210.

Полагая, что в ходе государственной регистрации расторжения договора аренды управление Росреестра нарушило статьи 16, 17 Закона о регистрации, заявитель оспорил эти действия в арбитражном суде.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из их недоказанности и необоснованности.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Частью 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

По правилам статьи 13 и части 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В силу пункта 3 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста от 01.07.2002 N 184 (далее - Методические рекомендации), государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ, включает в себя, в частности правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона N 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права (пункт 40 Методических рекомендаций).

Проанализировав в совокупности материалы дела, включая уведомление комитета от 31.10.2013 N 892 о досрочном расторжении договора аренды, полученное ООО "ЖКХ Сервис", условия пункта 6.3.2 договора аренды о праве арендодателя на одностороннее расторжение договора, принимая во внимание установленный решением от 03.03.2014 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-12463/2013 факт наличия у заявителя долга по арендной плате, установив сдачу ООО "ЖКХ Сервис" в нарушение пункта 3.2.15 договора аренды арендованного имущества в субаренду, суды пришли к выводу, что уведомление о расторжении договора аренды было направлено комитетом в период наличия у него прав на имущество и прав по договору, что не лишает нового собственника имущества права на обращение за регистрацией прекращения договора, по которому он является правопреемником прав и обязанностей арендодателя.

При этом действия управления Росреестра по государственной регистрации расторжения договора аренды сочли правомерными, признав несостоятельным утверждение заявителя о том, что регистрирующий орган не осуществил правовую экспертизу договора аренды, уведомления о расторжении договора аренды и приложенных к нему документов.

В абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона N 122-ФЗ любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

С учетом изложенного суды верно отметили, что Калачинское городское поселение вправе было обратиться в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды.

Поскольку на момент подачи заявления о погашении записи об аренде Калачинское городское поселение являлось собственником объектов, в отношении которых был зарегистрирован договор аренды, а сам договор считался расторгнутым, то обоснован вывод судов, что арендодателем при обращении за регистрацией соблюдены все требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, ввиду чего действия управления Росреестра по внесению в ЕГРП сведений о прекращении договора в связи с его расторжением соответствуют действующему законодательству и не нарушают прав и интересов заявителя.

Поэтому в удовлетворении заявления ООО "ЖКХ Сервис" отказано на законных основаниях.

Материалы дела судами первой и апелляционной инстанций исследованы всесторонне и полно, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Так как нормы материального права применены судами правильно и не допущено нарушений норм процессуального права, то отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.10.2014 Арбитражного суда Омской области и постановление от 21.01.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-9294/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров