Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июня 2015 г. N Ф04-20703/15 по делу N А75-4634/2014

г. Тюмень

24 июня 2015 г.

Дело N А75-4634/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тамашакина С.Н.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительной фирмы "Новострой" (ответчика) на решение от 15.10.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 29.03.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Семёнова Т.П., Тетерина Н.В.) по делу N А75-4634/2014 по иску администрации Сургутского района (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 10, ОГРН 1028600615207, ИНН 8617011350) к обществу с ограниченной ответственностью "АНК-Консалтинг" (628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, проспект Мира, 46, ОГРН 1028600581900, ИНН 8602225750), обществу с ограниченной ответственностью строительной фирме "Новострой" (628406, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Быстринская, 8, ОГРН 1078602005206, ИНН 8602029097) о признании договоров недействительными и применении последствий недействительной сделки.

Другие лица, участвующие в деле: департамент имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 10, ОГРН 1048603851559, ИНН 8617019983), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628007, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Студенческая, 29, ОГРН 1028600513061, ИНН 8601001187), Служба государственной охраны объектов культурного наследия Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Ленина, 40, ОГРН 1088601001136, ИНН 8601035281).

В заседании приняли участие представители:

от администрации Сургутского района (истца) - Любимов А.С. по доверенности от 02.06.2015 N 57;

от общества с ограниченной ответственностью строительной фирмы "Новострой" (ответчика) - Жилин А.В. по доверенности от 01.09.2014 N 23;

от департамента имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (третьего лица) - Любимов А.С. по доверенности от 29.12.2014 N 303.

Суд установил:

администрация Сургутского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АНК-Консалтинг" (далее - ООО "АНК-Консалтинг") и обществу с ограниченной ответственностью строительной фирме "Новострой" (далее - ООО СФ "Новострой") о признании недействительными в силу их ничтожности договора аренды земельного участка от 03.02.2012 N 8726 (далее - договор аренды N 8726) и договора уступки прав аренды земельного участка от 28.03.2012 (далее - договор уступки), а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде обязания ООО СФ "Новострой" возвратить администрации земельный участок площадью 0,4196 га, с кадастровым номером 86:03:051604:00133, расположенный по адресу: Сургутски район, п. Барсово, ул. Обская.

Исковые требования со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы несоответствием оспариваемых договоров статьям 30.2, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2007 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) ввиду заключения договора аренды без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района (далее - департамент), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решением от 15.10.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 29.03.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск администрации удовлетворен частично. Суд признал недействительным договор аренды N 8726, заключенный между администрацией и ООО "АНК-Консалтинг", применив последствия недействительности сделки, обязал ООО СФ "Новострой" в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу передать администрации по акту приема-передачи земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 86:03:051604:133, общей площадью 0,4169 га, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область), Сургутский район, городское поселение Барсово, пгт. Барсово, ул. Обская. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО СФ "Новострой" просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании никем не оспоренного постановления администрации от 24.01.2012 N 64, поскольку ООО "АНК-Консалтинг" приступило к строительству; судами не применены подлежащие применению статья 30.2 ЗК РФ, пункты 4 и 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73); апелляционным судом неправильно применена часть 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции; судами не учтено, что, если арендатор не успел закончить строительство, то он имеет право на продление договора аренды без проведения торгов.

Отзывы на кассационную жалобу от участвующих в деле лиц не поступили.

В судебном заседании представитель ООО СФ "Новострой" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель администрации и департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Обская, площадью 0,4169 га, с кадастровым номером 86:03:051604:00133, результаты которого отражены в протоколе от 18.07.2008 N 175, между администрацией (арендодателем) и ООО "АНК-Консалтинг" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 28.07.2008 N 94 (далее - договор аренды N 94), во исполнение которого арендодатель по передаточному акту от 28.07.2008 передал в пользование арендатора сроком на три года вышеуказанный земельный участок. Договор аренды N 94 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 28.07.2008.

По условиям пункта 4.1.3. договора аренды N 94 при надлежащем исполнении своих обязанностей по договору по истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, направив арендодателю письменное заявление не позднее 30-ти календарных дней до истечения срока договора.

Договор аренды N 94 прекратил свое действие 29.07.2011, после чего арендатор обратился в департамент с заявлением от 14.11.2011 N 128 о продлении договора на три года для продолжения строительства многоквартирного жилого дома.

Администрация постановлением от 24.01.2012 N 164 расторгла договор аренды N 94, обязала департамент подготовить договор аренды земельного участка, распространив его действие на ранее возникшие правоотношения, а ООО "АНК-Консалтинг" - обеспечить внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию права аренды на земельный участок (пункты 3.1, 3.2).

Муниципальное образование "Сургутский район" в лице администрации (арендодатель) и ООО "АНК-Консалтинг" (арендатор) заключили договор аренды N 8726, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 86:03:051604:00133, площадью 0,4169 га, расположенный по адресу: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Обская, в целях использования под строительство многоквартирного жилого дома в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1).

Пунктом 3.2.1 договора аренды N 8726 предусмотрено, что обязательство по передаче арендодателем арендатору земельного участка фактически выполнено 30.10.2011, подписание акта приема-передачи не требуется.

Данный договор также зарегистрирован в установленном законом порядке 29.02.2012.

ООО "АНК-Консалтинг" обратилось в департамент с заявлением от 16.03.2012 N 02/03 о предоставлении согласия на переуступку прав ООО СФ "Новострой" по договору аренды N 8726.

Департамент письмом от 20.03.2012 N 2751 выразил ООО "АНК-Консалтинг" согласие на передачу ООО СФ "Новострой" прав и обязанностей по договору аренды N 8726.

ООО "АНК-Консалтинг" (прежний арендатор) и ООО СФ "Новострой" (новый арендатор) подписали договор уступки, по которому прежний арендатор уступил, а новый арендатор принял права и обязанности арендатора по договору аренды N 8726.

Государственная регистрация договора уступки осуществлена 03.05.2012.

Администрация, считая недействительными договоры аренды N 8726 и уступки, обратилась в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьей 168, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, статьей 30, пунктами 1, 2 статьи 30.1, статьей 46 ЗК РФ, статьей 17.1 Закона о защите конкуренции и исходили из того, что арендные отношения не были продлены, так как стороны заключили новый договор аренды, а земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона, в связи с чем договор аренды N 8726 является ничтожной сделкой как несоответствующий требованиям закона.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно пункту 1 статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, -в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи (пункт 2 статьи 30.1 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 постановления Пленума N 73 в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30-30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Установив по результатам исследования содержащихся в деле доказательств, что арендатор ни в лице ООО "АНК-Консалтинг", ни в лице ООО СФ "Новострой" к строительству не приступил, разрешения на строительство не имел и не имеет в настоящий момент, согласование на проведение работ со всеми органами не получил; на земельном участке размещены лишь строительный забор и рельсы для работы строительного крана, ответчиками не доказано наличие каких-либо объективных причин, препятствующих осуществить строительство в период действия договора аренды N 94, а именно по 28.07.2011; в соответствии с пунктом 4.1.3 договор аренды N 94 на новый срок сторонами заключен не был, суды пришли к выводу, что договор аренды N 94 не мог быть продлен, а договор аренды N 8726 должен был быть заключен на торгах.

Что касается представленных ответчиками положительного заключения негосударственной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "ЭкспертПрофи" от 30.09.2013 N 64-1-2-0056-13; заявления о выдаче разрешения на строительство от 17.10.2013; акта выбора земельного участка от 27.03.2014 N 36 "под организацию проезда Сургутский район, гп. Барсово, пгт. Барсово, ул. Обская"; постановления администрации Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.04.2014 N 1233 "О предварительном согласовании места размещения объектов, утверждении акта выбора и схем расположения земельных участков", то суды сочли, что данные документы свидетельствуют о начатой ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" деятельности в отношении спорного объекта только во второй половине действия договора аренды N 8726, но не относятся к договору аренды N 94.

Поскольку законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договора аренды без проведения аукциона, в рассматриваемом случае не имелось, так как не подтверждено материалами дела, апелляционный суд верно отметил, что возобновление договора аренды на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона.

Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 9143/10, в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 ГК РФ не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

Ссылка заявителя на неприменение судами пунктов 4, 4.1 постановления Пленума N 73, неправильное применение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции отклоняется как противоречащая материалам дела.

В пункте 4.1 постановления Пленума N 73 разъяснено, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 настоящей статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь данными разъяснениями, установив, что к настоящему спору не применимы требования частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в силу прямого указания, предусмотренного частью 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, на основании которой установленный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с ЗК РФ (пункты 1, 2 статьи 30.1), суды отклонили довод заявителя о возможности заключения договора аренды жилищного строительства в виде продления договора без проведения торгов.

Принимая во внимание, что при заключении договора аренды N 8726 торги проведены не были, соответствующее ходатайство ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" в муниципальный орган не подавалось, суды правомерно удовлетворили требования администрации в части признания этого договора недействительным.

Учитывая недействительность оспариваемого договора аренды N 8726, суды обоснованно удовлетворили требования администрации и в части применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО СФ "Новострой" возвратить администрации земельный участок площадью 0,4196 га, с кадастровым номером 86:03:051604:00133, расположенный по адресу: Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Обская (статья 167 ГК РФ).

Несогласие заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права судами не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.10.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 29.03.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-4634/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева С.Н. Тамашакин