Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 декабря 2015 г. N Ф04-27295/15 по делу N А46-3433/2015

город Тюмень

7 декабря 2015 г.

Дело N А46-3433/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 07 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой О.В.,

судей Доронина С.А.,

Мелихова Н.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 (судья Распутина Л.Н.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) от 27.08.2015 по делу N А46-3433/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Икстрим" (109429, город Москва, улица Верхние поля, 49, 1, ИНН 7723875857, ОГРН 1137746535717) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) об оспаривании отказа в государственной регистрации и обязании осуществить государственную регистрацию.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Икстрим" (далее по тексту - ООО "Икстрим", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее по тексту - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 в отношении нежилого помещения N 397 общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на втором этаже здания по адресу: город Омск, бульвар Архитекторов, дом 35, и обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015, заявление ООО "Икстрим" удовлетворено.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит отменить решение от 02.06.2015 и постановление от 27.08.2015, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО "Икстрим".

По мнению подателя жалобы, судами не приняты во внимание ссылки Управления Росреестра на информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными" (далее по тексту - Информационное письмо N 165);

не оценён довод регистрирующего органа о том, что на государственную регистрацию обратилось ненадлежащее лицо. Кассатор также не согласен с выводом судов о заключённости договора аренды до реорганизации закрытого акционерного общества "Икстрим" (далее по тексту - ЗАО "Икстрим"), полагает его противоречащим нормам гражданского законодательства, согласно которым заключённым договор считается исключительно с момента государственной регистрации.

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, отзыв на кассационную жалобу не представлен. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ).

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. При этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" (арендодатель) и ЗАО "Икстрим" (арендатор) заключён договор аренды от 02.12.2012, по условиям которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду и использует нежилое помещение N 397 общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на втором этаже здания Семейного Торгового Центра "МЕГА" по адресу: город Омск, бульвар Архитекторов, дом 35.

Срок аренды помещения установлен с 01.11.2012 по 31.10.2017 включительно.

По акту приёма-передачи от 01.11.2012 арендованное помещение передано ЗАО "Икстрим".

В соответствии с решением единственного акционера ЗАО "Икстрим" о реорганизации от 30.01.2013 N 01/13 и передаточным актом от 30.01.2013 ЗАО "Икстрим" прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме преобразования в ООО "Икстрим", о чём в Единый государственный реестр юридических лиц (далее по тексту - ЕГРЮЛ) внесена запись от 24.06.2013.

Таким образом, заявитель является правопреемником ЗАО "Икстрим".

Поскольку рассматриваемый договор аренды заключён на срок более одного года, 16.12.2014 заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.12.2012, представив все соответствующие документы.

29.12.2014 государственная регистрация указанного договора была приостановлена сроком на один месяц до 29.01.2015 по решению Управления Росреестра, поскольку в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, в том числе, проверки законности сделки на предмет установления отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации, было выявлено:

- отсутствие документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших договор от имени арендодателя - Феликса Александра Стефана Тойеркауффа и Мальмберга Карла Томаса - не представлена доверенность от 01.06.2012 N В027/12;

- на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013, подтверждающего правопреемство заявителя - ООО "Икстрим" по всем обязательствам реорганизованного юридического лица - ЗАО "Икстрим", государственная регистрация договора аренды не была осуществлена.

Заявителем были приняты меры, направленные на устранение обстоятельств, препятствующих государственной регистрации договора, им была представлена в регистрирующий орган доверенность от 01.06.2012 N В027/12.

Однако сообщением от 02.02.2015 N 01/283/2014-217 Управление Росреестра отказало ООО "Икстрим" в государственной регистрации договора аренды от 02.12.2012 на основании абзацев третьего и восьмого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации).

В обоснование своего отказа регистрирующий орган сослался на незаключённость договора аренды от 02.12.2012 ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке, влекущего отсутствие прав и обязанностей по этому договору у ЗАО "Икстрим", в том числе на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013 в пользу правопреемника - ООО "Икстрим".

Полагая отказ в государственной регистрации незаконным, нарушающим права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Икстрим" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор аренды заключён до окончания реорганизованных процедур и исключения ЗАО "Икстрим" из ЕГРЮЛ, а из содержания самого договора следует, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.11.2012. Следовательно, к заявителю как к универсальному правопреемнику перешли права и обязанности ЗАО "Икстрим" - арендатора по договору от 02.12.2012, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для сомнений в наличии соответствующих прав у заявителя.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимое вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзац третий части 1 статьи 17 Закона о регистрации).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (часть 1 статьи 26 Закона о регистрации) на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (статья 16 Закона о регистрации).

При проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий (статья 13 Закона о регистрации).

В силу требований пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (абзацы третий и восьмой пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 у Управления Росреестра не имелось.

Судом первой инстанции установлено, что спорный договор аренды заключён до окончания реорганизованных процедур и исключения ЗАО "Икстрим" из ЕГРЮЛ - 24.06.2013.

При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией (пункт 5 статьи 58 ГК РФ).

Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации (пункт 4 статьи 57 ГК РФ).

Следовательно, юридическое лицо, реорганизованное в форме преобразования, считается правопреемником реорганизованного юридического лица.

Из содержания договора аренды от 02.12.2012 следует, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.11.2012.

Следовательно, к заявителю как к универсальному правопреемнику перешли права и обязанности закрытого акционерного общества "Икстрим" - арендатора по договору от 02.12.2012.

В этой связи является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии у регистрирующего органа основания для сомнений в наличии соответствующих прав у заявителя. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 02.12.2012 правомерно признан судом незаконным.

Ссылка кассатора на Информационное письмо N 165 несостоятельна, поскольку в нем идёт речь о незаключённости договора аренды в отсутствие его государственной регистрации для третьих лиц, не являющихся сторонами этого договора.

Как разъяснено в названном письме, государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создаёт для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключённых в отношении недвижимой вещи.

Вместе с тем, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

Кроме того, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Таким образом, для сторон договора его заключение следует из его подписания и исполнения, а не из государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений судами норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по делу N А46-3433/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

О.В. Кадникова

Судьи

С.А. Доронин Н.В. Мелихов