Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2016 г. N Ф04-28946/15 по делу N А45-11381/2015

г. Тюмень

5 февраля 2016 г.

Дело N А45-11381/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Бушмелевой Л.В.,

Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С., рассмотрел кассационную жалобу администрации города Оби Новосибирской области (заинтересованного лица) на решение от 04.09.2015 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Емельянова Г.М.) по делу N А45-11381/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СибирьТехСервис" (630099, г. Новосибирск, ул. Чаплыгина, 65, ОГРН 1125476058938, ИНН 5403337038) к администрации города Оби Новосибирской области (633102, Новосибирская обл., г. Обь, ул. Авиационная, 12, ОГРН 1025405628005, ИНН 5448107718) об оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Зюков В.А.) в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью "СибирьТехСервис" (заявителя) - Урусов В.В., директор (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 04.02.2016); Мурзин А.С. по доверенности от 31.01.2014;

от администрации города Оби Новосибирской области (заинтересованного лица) - Ботвинко П.А. по доверенности от 18.11.2015. Зайцев А.С. по доверенности от 02.10.2015.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "СибирьТехСервис" (далее - ООО "СТС") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации города Оби Новосибирской области (далее - администрация) о признании незаконным решения от 19.05.2015 N 2888 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 54:36:010602:29, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Обь, ул. Станционная; об обязании администрации предоставить обществу испрашиваемый земельный участок для выкупа.

Требования со ссылкой на статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) мотивированы несоответствием оспариваемого отказа закону и нарушением прав и интересов ООО "СТС".

Решением от 04.09.2015 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены.

Определением от 05.11.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба администрации возвращена в связи с пропуском срока на апелляционное обжалование и отказом в восстановлении пропущенного срока.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение суда, дело направить на новое рассмотрение.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о праве заявителя на приватизацию требуемого земельного участка под незавершенным строительством объектом недвижимости, так как это противоречит Закону N 178-ФЗ.

Считает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на котором находится только часть построенного комплекса.

Указывает, что проектная документация общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - ООО "Партнер") на "Складской комплекс в городе Обь Новосибирской области" не может подтверждать необходимость предоставления испрашиваемой площади земельного участка с разрешенным использованием: для строительства административно-складского комплекса.

Представленный ООО "СТС" отзыв на кассационную жалобу судом кассационной инстанции не принимается во внимание ввиду того, что в нарушение части 1 статьи 279 АПК РФ к отзыву не приложены доказательства его направления администрации.

В судебном заседании представители администрации поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители ООО "СТС" возражали против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным на основании постановления администрации от 05.07.2013 N 683 между администрацией (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Павалаки А.В. (арендатором) договором аренды земельного участка от 08.07.2013 N 3/7-13 арендодателем в пользование арендатора на срок с 08.07.2013 по 08.07.2016 был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 2 737 *18 м, с кадастровым номером 54:36:0106002:25, местоположением: Новосибирская область, г. Обь, ул. Станционная, разрешенным использованием: для строительства административно-складского комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, приложенном к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 1).

Соглашением о переуступке права аренды от 30.07.2013 прежний арендатор (Павалаки А.В.) с согласия арендодателя (администрации) передал ООО "СТС" правомочия арендатора по указанному выше договору аренды.

Администрацией заявителю было выдано разрешение от 28.01.2014 N RU 54304000-002-14 сроком действия до 26.02.2015 на строительство складского комплекса (АБК 1-я очередь), шифр проекта 2014-01, на участке с кадастровым номером 54:36:010602:25. Площадь застройки - 58,80 м, общая площадь - 52,50 м, строительный объем 176,40 м, наружные стены-сэндвич-панели, кровля-сборные кровельные сэндвич-панели, количество этажей - 1.

По окончании строительства администрация выдала ООО "СТС" разрешение от 20.05.2015 N RU 54304000-016-14 на ввод в эксплуатацию складского комплекса (АБК 1-я очередь) - одноэтажного здания общей площадью 52,50 м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:010602:25.

ООО "СТС" зарегистрировало право собственности на одноэтажное нежилое здание площадью 52,5 м, находящееся по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. Станционная (свидетельство о государственной права собственности от 30.06.2014 серии 54АЕ N 402446).

На основании заявления от 27.03.2014 N 1231, поданного ООО "СТС" в администрацию, постановлением последней от 22.09.2014 N 974 заявителю был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:36:010602:26, площадью 2 000 *16 м, под строительство административно-складского комплекса, по адресу: Новосибирская область, г. Обь, в кадастровом квартале 54:36:010602. Стороны подписали договор аренды земельного участка от 25.09.2014 N 1/18-140, по которому названный земельный участок передан администрацией арендодателю в лице ООО "СТС" на срок с 25.09.2014 по 25.09.2017 в целях строительства административно-складского комплекса.

В соответствии с заявлением ООО "СТС" земельные участки с кадастровыми номерами 54:36:010602:25 и 54:36:010602:26 были объединены в один участок площадью 4 737 *24 м, с разрешенным использованием: для строительства административно-складского комплекса, которому присвоен кадастровый номер 54:36010602:29, вновь образованный земельный участок 11.11.2014 поставлен на кадастровый учет (кадастровый паспорт земельного участка от 09.04.2015 N 54/201/15-130749).

Затем постановлением администрации от 16.02.2015 N 104 земельный участок с кадастровым номером 54:36:010602:29 предоставлен ООО "СТС" в аренду, и между администрацией и ним заключен договор аренды земельного участка от 18.02.2015 N 1/2-15а для строительства административно-складского комплекса, сроком действия с 18.02.2015 по 18.02.2018. Дополнительным соглашением от 17.03.2015 срок данного договора аренды установлен с 18.02.2015 по 18.02.2016.

ООО "СТС" 01.04.2015 обратилось в администрацию с заявлением (исходящий номер N 15-0402) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:010602:29 в собственность без проведения торгов путем выкупа, так как на указанном земельном участке находится нежилое здание, принадлежащее заявителю на праве собственности.

Письмом от 15.04.2015 N 2194 администрация отказала в выкупе земельного участка, поскольку законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

ООО "СТС" 27.04.2015 повторно обратилось с заявлением (исходящий N 15-0427) о предоставлении спорного земельного участка, находящегося под зданием, в собственность путем выкупа.

Письмом 19.05.2015 N 2881 администрация снова отказала в выкупе со ссылкой на несоответствие испрашиваемой площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации здания, на разрешенное использование: для строительства административно-складского комплекса, а также на невыполнение проекта строительства административно-складского комплекса, указав, что заявителем освоено только 10 процентов земельного участка, вследствие чего выкуп возможен после окончания строительства административно-складского комплекса.

ООО "СТС" оспорило в суд настоящий отказ, а в целях устранения нарушенных прав просило обязать администрацию направить ему проект договора купли-продажи земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из исключительного права ООО "СТС" на приватизацию земельного участка под объектом недвижимости, отсутствие оснований, препятствующих в предоставлении заявителю испрашиваемого участка, и доказанности требуемой заявителем площади этого земельного участка.

Межу тем судом не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение указанными актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь, обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 урегулировано главой V.1 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, аналогичной по содержанию статье 36 ЗК РФ (действовала до 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем в соответствии подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

К числу таких оснований статьей 39.16 ЗК РФ отнесены, в частности, следующие случаи: несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14); превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Судом установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что разрешенным использованием требуемого ООО "СТС" в собственность под объектом недвижимости (здания) земельного участка с кадастровым номером 54:36010602:29 является: для строительства административно-складского комплекса.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается вышеупомянутым кадастровым паспортом, не соответствует целям, указанным ООО "СТС" в заявлении о предоставлении участка в собственность, а именно: для использования под объектом недвижимости (зданием).

В силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется исходя из той площади, которая необходима для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости, который расположен на данном земельном участке.

Земельный участок площадью 4 737 *24 м был образован посредством объединения двух ранее сформированных земельных участков и поставлен на кадастровый учет для строительства административно-складского комплекса, а не для строительства одного здания, на которое зарегистрировано право собственности ООО "СТС".

Несмотря на то, что администрация в письме от 19.05.2015 N 2881 не указала пункты 14, 25 статьи 39.16 ЗК РФ, позволяющей по приведенным в ней основаниям отказать в предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка, фактически при отказе заинтересованное лицо исходило из того, что заявитель требует предоставление земельного участка под находящимся у него в собственности зданием, тогда как земельный участок предоставлен с иным разрешенным использованием: для строительства административно-складского комплекса, и с превышением площади, которая предназначалась под этот комплекс, а не под здание.

Поскольку законом не предусмотрена продажа земельного участка под объектом недвижимости, предоставленного определенной площадью под строительство целого комплекса и имеющего соответствующее разрешенное использование, то администрация правильно отказала ООО "СТС" в выкупе испрашиваемого земельного участка по этому мотиву.

Кроме того, по результатам исследования материалов дела (договоров аренды, разрешений на строительство, проектной документации ООО "Партнер" и других) судом установлено, что строительство административно-складского комплекса предусматривало строительство не только одноэтажного здания, но и иных объектов.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Между тем заявителем право собственности на административно-складской комплекс, как на построенный и введенный в эксплуатацию единый объект недвижимости, зарегистрировано не было.

Однако выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено. Участки, занятые объектами незавершенного строительства, не могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному для лиц, которые имеют исключительное право на приватизацию участков (постановления Президиума Высшего Арбитражного Ссуда Российской Федерации от 01.03.2011 N 1480/10, от 19.03.2013 N 12668/12, от 19.11.2013 N 8356/13).

Поэтому администрация обоснованно отказала заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка также в связи с наличием на нем незавершенного строительством административно-складского комплекса.

Учитывая, что оспариваемый заявителем отказ в предоставлении в собственность земельного участка не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы ООО "СТС", у суда отсутствовали основания для удовлетворения его требований.

Принимая во внимание, что судом установлены все фактические обстоятельства дела и дополнительного исследования доказательств не требуется, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО "СТС".

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.09.2015 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11381/2015 отменить. Принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью "СибирьТехСервис" требований.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров