Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2016 г. N Ф04-703/16 по делу N А03-2012/2015

г. Тюмень

8 апреля 2016 г.

Дело N А03-2012/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Тамашакина С.Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Пелевиной О.Н., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение от 30.09.2015 Арбитражного суда Алтайского края (судья Павлова Ю.И.) и постановление от 07.12.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Кайгородова М.Ю., Ярцев Д.Г.) по делу N А03-2012/2015 по иску главного управления имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) к обществу с ограниченной ответственностью "Елочка" (656067, Алтайский край, город Барнаул, Павловский тракт, 251-В, ИНН 2221113790, ОГРН 1052201958632), обществу с ограниченной ответственностью "Одиссей" (656067, Алтайский край, город Барнаул, Павловский тракт, дом 251-В, ИНН 2223586569, ОГРН 1122223005937), обществу с ограниченной ответственностью "Милан" (656056, Алтайский край, город Барнаул, проспект Ленина, 2-Б, ИНН 2225150217, ОГРН 1142225008309) о признании недействительными договора аренды земельного участка, договора передачи прав и обязанностей, о снятии с кадастрового учета земельного участка и восстановлении на кадастровом учете земельных участков.

Другие лица, участвующие в деле: федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", публичное акционерное общество "Сбербанк России", Главное управление имущественных отношений Алтайского края.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Цыбина А.В.) в заседании приняли участие представители от главного управления имущественных отношений Алтайского края - Нагих С.С. по доверенности от 17.04.2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Одиссей" - Астахов А.В. по доверенности от 29.02.2016; общества с ограниченной ответственностью "Милан" - Астахов А.В. по доверенности от 29.02.2016.

Суд установил:

главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Елочка" (далее - ООО "Елочка"), обществу с ограниченной ответственностью "Одиссей" (далее - ООО "Одиссей"), обществу с ограниченной ответственностью "Милан" (далее - ООО "Милан") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.04.2014 N 3672-з (далее - договор N 3672-з);

о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей от 10.11.2014 (далее - договор от 10.11.2014); о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, расположенного по адресу: город Барнаул, Павловский тракт, 251в/2, с кадастровым номером 22:63:030406:350, площадью 18168 кв. м и восстановлении на кадастровом учете земельных участков с кадастровыми номерами 22:63:030406:16, 22:63:030406:34 и 22:63:030406:32.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю, открытое акционерное общество "Сбербанк России" (произведена процессуальная замена его правопреемником - публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (далее - банк)).

Решением от 30.09.2015 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 07.12.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе управление просит решение и постановление отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель указывает следующие доводы: спорный договор не соответствует положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку земельный участок был предоставлен без соблюдения соответствующих процедур, что повлекло значительные убытки для бюджета в виде непоступления денежных средств от аренды участка.

ООО "Милан", ООО "Одиссей" и банк возражают против доводов жалобы согласно отзывам.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность решения и постановления, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Из материалов дела следует, что между администрацией города Барнаула (арендодателем) и ООО "Елочка", ООО "Одиссей" (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка от 09.02.2007 N 13186 в редакции дополнительных соглашений, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030406:16, местоположение: город Барнаул, прилегающий к южной части земельного участка по адресу: Павловский тракт, 251в, площадью 0,7125 га.

Участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра с аквапарком (пристройка) и двух трансформаторных подстанций сроком с 25.01.2007 по 21.03.2014 (пункт 1.3 в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2009, от 14.01.2010, от 16.07.2010, от 08.08.2012, пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 08.08.2012).

По договору аренды земельного участка от 11.02.2011 N 2573-з управление (арендодатель) предоставило в аренду ООО "Елочка" (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:34, местоположение: Алтайский край, город Барнаул, расположен в западной части кадастрового квартала 22:63:030406, прилегающий к юго-западной границе земельного участка по адресу: тракт Павловский, 251 в/2), площадью 0,6043 га, для целей, не связанных со строительством (для организации парковочных мест и благоустройства территории), сроком 5 (пять) лет с момента подписания его сторонами (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 договора).

По договору аренды земельного участка от 13.04.2011 N 2649-з в редакции дополнительного соглашения от 08.08.2012 управлением (арендодателем) предоставлен ООО "Елочка", ООО "Одиссей" (арендаторам) земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:32, местоположение: город Барнаул, тракт Павловский, 251 в/2, площадью 05 га сроком с 23.04.2011 по 21.03.2014 для строительства аквапарка (пристройка к торговому центру) (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 08.08.2012, пункты 1.2, 1.3, 2.1 договора).

Распоряжением управления от 27.12.2013 N 2524 земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:32 предоставлен арендаторам в аренду для эксплуатации аквапарка (пристройка к торговому центру).

На основании указанного распоряжения между управлением (арендодателем) и ООО "Елочка", ООО "Одиссей" (арендаторами) заключен договор аренды от 16.01.2014 N 3891-з земельного участка, сроком на 10 лет с 27.12.2013, для эксплуатации аквапарка (пункты 1.3, 2.1 договора).

Распоряжения управления от 21.04.2014 N 819 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 22:63:030406:16, 22:63:030406:32, 22:63:030406:34 образован земельный площадью 18 168 кв. м с кадастровым номером 22:63:030406:350, расположенный по адресу: город Барнаул, Павловский тракт, 251в/2, целевое назначение - для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра с аквапарком (пристройка) и двух трансформаторных подстанций; для целей, не связанных со строительством (для организации парковочных мест и благоустройства территории); для эксплуатации аквапарка (пристройка к торговому центру).

Вновь образованный земельный участок на основании распоряжения управления от 21.04.2014 N 820 предоставлен в аренду ООО "Елочка" и ООО "Одиссей".

Между управлением (арендодателем) и ООО "Елочка", ООО "Одиссей" (арендаторами) заключен договор аренды земельного участка N 3672-з, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030406:350, местоположение: город Барнаул, тракт Павловский, 251 в/2, площадью 1,8168 га, сроком до 16.01.2024 (пункт 1.1, 1.2, 2.1 договора N 3672-з).

Согласно пункту 1.3 договора N 3672-з участок предоставлен в целях строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра с аквапарком (пристройка) и двух трансформаторных подстанций; для целей, не связанных со строительством (для организации парковочных мест и благоустройства территории); для эксплуатации аквапарка (пристройка к торговому центру). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.06.2014.

На основании договора от 10.11.2014 ООО "Елочка" (арендатор) передало ООО "Милан" (новый арендатор) в полном объеме права и обязанности по договору N 3672-з в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030406:350, площадью 1,8168 га (пункты 1.1, 1.2 договора). Договор от 10.11.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.11.2014.

ООО "Милан" и ООО "Одиссей" на основании договоров ипотеки в редакции дополнительных соглашений передали объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, и право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030406:350 в залог банку.

Управление, полагая, что объединение земельных участков и заключение договора аренды N 3672-з осуществлено с нарушением соответствующей процедуры (без торгов), а также, что земельным законодательством не предусмотрена возможность объединения земельных участков с разными видами разрешенного использования, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований, пришли к выводу о том, что управлением не представлено доказательств наличия материального права или охраняемого законом интереса в оспаривании сделок, а также нарушения его прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Суды посчитали преюдициальными установленные в рамках рассмотрения дела N А03-8300/2015, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора (часть 2 статьи 69 АПК РФ), которым распоряжение N 140 об отмене в порядке самоконтроля распоряжений N 819 и N 820 отменено.

Между тем судами не учтено следующее.

Иск управления мотивирован тем, что договор аренды объединенного земельного участка от 23.04.2014 является недействительной ничтожной сделкой, поскольку нормами земельного кодекса не предусмотрено предоставление земельного участка одновременно и для строительства объектов недвижимости, и для эксплуатации объектов недвижимости, и для целей, не связанных со строительством (продление срока аренды земельного участка для строительства осуществляется исключительно на торгах); объединение земельных участков привело к возможности осуществления строительства на земельном участке, изначальной целью предоставления которого было использование для целей, не связанных со строительством (для организации парковочных мест и благоустройства территории, кадастровый номер земельного участка: 22:63:030406:34);

в результате проведения процедуры объединения земельных участков, ООО "Одиссей" приобрело право пользования земельным участком, в отношении которого ранее не являлось арендатором, что противоречит пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Процедура предоставления земельных участков для строительства предусмотрена статьями 30 - 32 ЗК РФ, а процедура предоставления земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости - статьей 36 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 22:63:030406:16, 22:63:030406:32, 22:63:030406:34, которые имеют различное целевое назначение и разрешенное использование, образован земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:350, целевое назначение - для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра с аквапарком (пристройка) и двух трансформаторных подстанций; для целей, не связанных со строительством (для организации парковочных мест и благоустройства территории); для эксплуатации аквапарка (пристройка к торговому центру).

Учитывая, что установленный ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для эксплуатации земельных участков и объектов, предназначенных для строительства, а также возможность предоставления в аренду земельных участков одновременно для использования объекта недвижимости и для нового строительства, земельным законодательством не установлена, так же, как и не предусмотрена возможность самостоятельного изменения арендатором целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду для строительства, и достижения цели предоставления земельного участка, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что объединение в рассматриваемом случае земельных участков, имеющих разное целевое назначение и разрешенное использование, не соответствует положениям пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ.

Судебные акты по делу N А03-8300/2015, которыми признано недействительным распоряжение управления N 140 от 05.02.2015 об отмене в порядке самоконтроля распоряжений N 819 и N 820, не имеют правового значения для оспаривания сделок в настоящем деле, поскольку судами установлено, что указанное распоряжение принято ненадлежащим органом в смысле статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Как указано судами в рамках дел N А03-8300/2015 между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по владению и пользованию земельным участком, которые не могут быть прекращены принятием ненормативного акта. Вопрос о правомерности предоставления земельного участка заявителю может быть рассмотрен при оценке законности сделки (договора аренды) а не в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Таким образом, при образовании земельного участка с кадастровым номером 22:63:030406:350 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 22:63:030406:16, 22:63:030406:32, 22:63:030406:34, были нарушены требования статей 11.2, 34, 36 ЗК РФ, устанавливающих определенный порядок предоставления земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку при заключении договора аренды нарушены нормы земельного законодательства, следовательно, данный договор является недействительным (ничтожным) и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (статьи 167, 168 ГК РФ).

Заключенный впоследствии договор от 10.11.2014 о передаче ООО "Елочка" (арендатором) ООО "Милан" (новый арендатор) в полном объеме права и обязанности по договору N 3672-з в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030406:350, соответственно, также является недействительной сделкой.

Вывод судов о соответствии оспариваемых договоров требованиям закона не подтвержден имеющимися в деле доказательствами и сделан при нарушении норм материального права.

С учетом изложенного, оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у суда не имелось.

Обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем, в силу части 1 статьи 288 АПК РФ они подлежат отмене.

Поскольку материалы дела арбитражным судом исследованы полно, кассационная инстанция находит возможным без направления дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.09.2015 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 07.12.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-2012/2015 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 23.04.2014 N 3672-з. Признать недействительным договор от 10.11.2014 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.04.2014 N 3672-з. Снять с государственного кадастрового учета земельный участок, расположенный по адресу: город Барнаул, Павловский тракт, 251в/2, с кадастровым номером 22:63:030406:350, площадью 18 168 кв. м. Восстановить на кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:16, расположенный по адресу: город Барнаул, прилегающий к южной части земельного участка по адресу: Павловский Тракт, 251в; земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:34, расположенный по адресу: город Барнаул, в западной части кадастрового квартала 22:63:030406, прилегающий к юго-западной границе земельного участка по адресу: Павловский тракт, 251в/2; земельный участок с кадастровым номером 22:63:030406:32, расположенный по адресу:

город Барнаул, Павловский тракт, 251в/2.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Орлова

Судьи

Л.В. Бушмелева С.Н. Тамашакин