Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 июля 2016 г. N Ф04-2659/16 по делу N А45-18879/2015

г. Тюмень

28 июля 2016 г.

Дело N А45-18879/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бушмелевой Л.В.

судей Орловой Н.В.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Володиной Ю.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Универсам" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 (судьи Нагишева О.Б., Киреева О.Ю., Терехина И.И.) по делу N А45-18879/2015

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Универсам" (630099, г. Новосибирск, ул. Ленина, 10, ИНН 5407122562, ОГРН 1025403193860)

к мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100)

о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Мальцев С.Д.)

в заседании участвовали представители:

от открытого акционерного общества "Универсам" - Гончарова А.Н. на основании доверенности от 07.09.2015;

от мэрии города Новосибирска - Владимирова Т.Б. на основании доверенности от 20.10.2015.

Суд установил:

Открытое акционерное общество "Универсам" (далее - ОАО "Универсам", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:021195:37.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2015 (судья Булахова Е.И.) требования общества удовлетворены.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 решение арбитражного суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

ОАО "Универсам" в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств дела, просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда от 29.12.2015.

По утверждению подателя жалобы, судом первой инстанции на основании полного и всестороннего рассмотрения материалов дела и представленных доказательств была установлена вся совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для возложения на мэрию обязанности по заключению нового договора аренды.

В дополнении к кассационной жалобе общество со ссылкой на статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статью 421 Гражданского кодекса РФ, на пункты 4.4 и 4.5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указало, что в данном случае обязанность заключить договор (договор аренды на новый срок) предусмотрена законом.

В представленном отзыве мэрия отклонила доводы кассационной жалобы общества, просила обжалуемый по делу судебный акт оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ОАО "Универсам" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, а представитель мэрии высказался против удовлетворения кассационной жалобы, просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.

По материалам дела судебными инстанциями установлено, что на основании заключенного с мэрией (арендодатель) договора аренды земельного участка от 19.04.2012 N 110921а общество использовало земельный участок с кадастровым номером 54:35:021195:37, площадью 527 кв. м, с местоположением: примерно в 22 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Ленина, 10, для размещения и эксплуатации автомобильной стоянки по ул. Ленина, (10).

Срок действия договора аренды определен сторонами с 19.04.2012 по 19.04.2015.

Пунктом 6.2 договора аренды определено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

ОАО "Универсам" до истечения срока действия договора аренды 05.03.2015 обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Мэрия письмом от 01.09.2015 N 31/19/10278 сообщила о невозможности продления договора аренды земельного участка на новый срок, пояснив, что иные нестационарные объекты, в частности парковки, размещаются на основании договора аренды земельного участка, заключенного путем проведения аукциона в порядке статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

Указывая на то, что спорный земельный участок арендуется обществом более 10 лет, надлежащим образом выполняются обязательства арендатора, по истечении срока действия договора аренды внесены арендные платежи, которые были приняты арендодателем, ОАО "Универсам" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, руководствуясь статьями 445, 610, 621 Гражданского кодекса РФ, статьями 9-11, 39.1-39.2 Земельного кодекса РФ, статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Суд первой инстанции, придя к выводу об обоснованности заявленного требования, удовлетворил иск общества.

Отменяя решение арбитражного суда, суд апелляционной инстанции указал на ошибочность выводов суда, признав необоснованной ссылку суда на часть 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции от 21.07.2014), поскольку порядок заключения договоров, предусмотренный указанной частью, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

По результатам исследования представленных доказательств установив, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия; между сторонами не достигнуто соглашение на пролонгацию аренды земельного участка; материалы дела не содержат доказательств заключения мэрией договора аренды спорного земельного участка с другим лицом в течение года со дня истечения срока действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у мэрии предусмотренной законом или договором обязанности на заключение договора аренды на новый срок.

Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал, что в силу положений статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает возникновение у арендодателя безусловной обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Суд апелляционный инстанции отметил, что предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано только в том случае, если спорный земельный участок будет предоставлен в аренду иному лицу в течение года со дня истечения срока действия заключенного сторонами договора.

При этом суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о передаче мэрией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в соответствии с земельным законодательством.

Суд кассационной инстанции считает возможным согласиться с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии у мэрии законных оснований для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

На дату обращения обществом с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок (05.03.2015) и на дату окончания срока действия договора аренды земельного участка от 19.04.2012 N 110921а (19.04.2015) действовал Земельный кодекс РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Земельный кодекс РФ в соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был дополнен главой 5.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Следовательно, к возникшим правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса РФ с внесенными изменениями, вступившие в законную силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела арбитражным судом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Следовательно, право на заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов может быть реализовано при комплексном применении норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Положения указанных норм Земельного кодекса РФ не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора.

Указание общества на то, что арбитражным судом первой инстанции установлена совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, не нашло своего подтверждения. Решение арбитражного суда не содержит такого вывода суда.

Суд кассационной инстанции не принимает доводы общества о наличии предусмотренного подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, как основанные на неверном толковании нормы права.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Данная норма права предусматривает возможность заключения без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка, который образован из земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности.

Порядок образования земельных участков установлен статьей 11.2 Земельного кодекса РФ, в соответствии с пунктом 1 которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В рассматриваемом случае, отсутствует факт образования земельного участка, из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с положениями статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.

Из материалов дела не усматривается, что ОАО "Универсам" является арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, из которого образован испрашиваемый земельный участок.

При таких обстоятельствах сама по себе ссылка общества на наличие предусмотренного подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может служить основанием для предоставления спорного земельного участка в аренду.

Суд кассационной инстанции находит доводы ОАО "Универсам" о предусмотренной законодательством обязанности мэрии в данном случае заключить договор аренды земельного участка на новый срок, основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

Ссылки ОАО "Универсам" на то, что общество более десяти лет арендует спорный земельный участок, исполняя надлежащим образом обязательства арендатора; продолжает пользоваться этим земельным участком, получает уведомления об изменении арендной платы, оплачивает аренду и мэрия принимает арендные платежи, что доказывает сохранение арендных правоотношений сторон, также основаны на неверном понимании норм материального права.

Исходя из принципа платности землепользования (статья 65 Земельного кодекса РФ) и положений статьи 622 Гражданского кодекса РФ, независимо от прекращения срока действия договора арендатор обязан производить оплату землепользования вплоть до фактического освобождения земельного участка. Однако осуществление такой арендной оплаты само по себе не может являться надлежащим подтверждением наличия арендных правоотношений после истечения срока действия договора.

В силу приведенных положений Земельного кодекса РФ общество не имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал обществу в удовлетворении заявленного требования.

Следует отметить, что отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не нарушает прав общества, поскольку общество не лишено возможности заключить договор аренды спорного земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества не имеется.

Судом кассационной инстанции не установлено предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для отмены обжалуемого по делу постановления суда апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 по делу N А45-18879/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Бушмелева

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Тихомиров