Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 сентября 2016 г. N Ф04-428/16 по делу N А81-3534/2015

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тюмень

27 сентября 2016 г.

Дело N А81-3534/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 27 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Доронина С.А.,

судей Мелихова Н.В.,

Мельника С.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вакарюка Николая Мироновича на решение от 16.12.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Сеитов Э.М.) и постановление от 26.05.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А81-3534/2015, принятые по результатам рассмотрения заявления индивидуального предпринимателя Вакарюка Николая Мироновича (ИНН 890402939390, ОГРНИП 304890412600086) к администрации города Новый Уренгой о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Вакарюк Николай Миронович (далее - ИП Вакарюк Н.М., заявитель, кассатор) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации города Новый Уренгой (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Администрации, оформленного письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088, в выкупе арендуемого нежилого помещения общей площадью 63 кв. м, расположенного по адресу: город Новый Уренгой, улица Интернациональная, 3 (левый торец) (далее - нежилое помещение, спорное имущество), и других действий, нацеленных на воспрепятствование реализации арендатором права на приобретение спорного имущества, а также об обязании Администрации заключить с заявителем договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.

Решением от 16.12.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 26.05.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением от 16.12.2015 и постановлением от 26.05.2016, ИП Вакарюк Н.М. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов первой и апелляционной инстанций, изложенными в обжалуемых судебных актах, указывает, что на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), заявитель более двух лет находился в договорных арендных отношениях с Администрацией. Акт приёма-передачи от 01.11.2008, в соответствии с которым спорное имущество передано Администрации, является формальным; заявитель после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться нежилым помещением, в связи с чем договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

Ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11, кассатор считает действия Администрации по изданию распоряжения от 30.03.2010 N 538-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" неправомерными.

По мнению ИП Вакарюка Н.М., при рассмотрении настоящего спора суды неверно применили часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, пункт 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), без учёта фактических арендных взаимоотношений сторон.

В судебное заседание кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.12.2007 между департаментом недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой (арендодатель) и ИП Вакарюком Н.М (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения N 306 (далее - договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого ИП Вакарюк Н.М. принял за плату во временное пользование нежилое помещение, для использования под торговлю продовольственными товарами.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он вступает в силу, становится обязательным с момента подписания, распространяет своё действие на отношения сторон, возникшие с 01.12.2007, и действует по 31.10.2008.

Договор прекращает своё действие по окончании его срока с 01.11.2008. По истечении срока действия договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды объекта, указанного в пункте 1.1 договора аренды, на новый срок не возникает, согласие арендодателя на возобновление настоящего договора не подразумевается, и использование объекта арендатором без заключения договора на новый срок не допускается (пункт 2.2 договора аренды).

По акту приёма-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 арендатор - ИП Вакарюк Н.М. возвратил, а арендодатель - Администрация приняла нежилое помещение.

Департамент недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой 14.11.2008 уведомил заявителя о том, что договор аренды на новый срок пролонгироваться не будет.

ИП Вакарюк Н.М. 21.05.2015 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении проекта купли-продажи спорного имущества.

Письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088 Администрация уведомила заявителя о невозможности отчуждения нежилого помещения в рамках Закона N 159-ФЗ, а также в связи с тем, что распоряжением Администрации от 30.03.2010 N 538-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" в целях надлежащего учёта имущества муниципального образования город Новый Уренгой, учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьёй 244 ГК РФ, статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилой дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, улица Интернациональная, дом N 3 (далее - жилой дом), исключён из муниципальной собственности муниципального образования город Новый Уренгой.

Полагая отказ Администрации незаконным, ИП Вакарюк Н.М. обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, установив, что на момент обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения договор аренды прекратил своё действие в связи с истечением срока, пришёл к выводу об отсутствии оснований для приватизации имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ; руководствуясь положениями статьи 209 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, исходил из того, что нежилое помещение является общей долевой собственностью граждан - собственников жилых и нежилых помещений жилого дома, в связи с чем не может быть отчуждено заявителю муниципалитетом.

Оснований для несогласия с данными выводами судов двух инстанций у окружного суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьёй 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма N 134 указано, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому как с указанием срока аренды, так и на неопределённый срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истёк, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Как установлено судами, в связи с истечением срока договора аренды (30.10.2008) по акту приёма-передачи от 01.11.2008 ИП Вакарюк Н.М. возвратил, а Администрация приняла нежилое помещение.

Таким образом, на момент обращения ИП Вакарюка Н.М. с заявлением в Администрацию (21.05.2015) арендные отношения сторон прекратились.

Доказательств заключения заявителем с Администрацией нового договора аренды до подачи заявления о предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения в материалах дела не имеется.

Ссылка кассатора на возобновление договора аренды на тех же условиях по причине того, что он продолжает пользоваться имуществом после истечения его срока (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) не может быть принята во внимание.

При наличии акта приёма-передачи от 01.11.2008 правовых оснований для вывода о том, что арендные отношения не прерваны, ИП Вакарюк Н.М. продолжает пользоваться спорным помещением на законных основаниях, не имеется.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об отсутствии у ИП Вакарюка Н.М. права на приватизацию нежилого помещения в порядке, предусмотренном статьёй 3 Закона N 159-ФЗ, о законности оспариваемого отказа Администрации в выкупе спорного имущества, оформленного письмом от 18.06.2015 N 105-02/1088, является правомерным.

Также суды правильно отметили, что решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.07.2010 по делу N А81-1279/2010 ИП Вакарюк Н.М. уже было отказано в признании незаконными действий Администрации по расторжению договора аренды и признании преимущественного права на приобретение спорного имущества.

Кроме того, согласно распоряжению Администрации от 30.03.2010 N 538-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" в целях надлежащего учёта имущества муниципального образования город Новый Уренгой, учитывая приватизацию квартир в жилых домах, в соответствии со статьёй 244 ГК РФ, статьёй 36 ЖК РФ, жилой дом, исключён из муниципального реестра муниципального имущества и бюджетного учёта муниципальной казны муниципального образования город Новый Уренгой.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение расположено в техническом подвальном этаже жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество на момент первой приватизации в жилом доме (08.10.1993) было выделено для целей самостоятельного использования, сформировано или учтено как отдельный объект, имеющий самостоятельное целевое назначение, правовой режим которого отличался бы от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что нежилое помещение перешло в общую долевую собственность домовладельцев жилого дома и не может являться объектом муниципальной собственности.

Ссылка кассатора на неправомерность издания распоряжения от 30.03.2010 N 538-р "Об исключении жилых домов и включении неприватизированных квартир" не может быть принята во внимание, поскольку законность указанного распоряжения не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами обеих инстанций установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы, приведённые в кассационной жалобе, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанций, переоценка которых в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении от 17.02.2015 N 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.12.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 26.05.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-3534/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вакарюка Николая Мироновича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

С.А. Доронин

Судьи

Н.В. Мелихов С.А. Мельник