Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 декабря 2016 г. N Ф04-6475/16 по делу N А75-3821/2016

г. Тюмень

29 декабря 2016 г.

Дело N А75-3821/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Сириной В.В.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу администрации Нижневартовского района (ответчика) на решение от 08.06.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Фёдоров А.Е.) и постановление от 22.09.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Верёвкин А.В., Зиновьева Т.А.) по делу N А75-3821/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "ТрансТехСтрой" (628600, Ханты-Мансийской автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. 9П, панель 3, строение 30, ОГРН 1108603001737, ИНН 8603170134) к администрации Нижневартовского района (628616, Ханты-Мансийской автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Ленина, д. 6, ОГРН 1028601870967, ИНН 8620008290) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "ТрансТехСтрой" (истца) - Минниханов Ш.Я. по доверенности от 02.05.2015 N 20;

от администрации Нижневартовского района (ответчика) - Колокольцев Я.Н. по доверенности от 17.05.2016 N 1-38Д.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТрансТехСтрой" (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации Нижневартовского района (далее -администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000001:5144, площадью 36 300 м, расположенного по адресу: 20-ый километр автодороги г. Нижневартовск - г. Радужный, в границах Самотлорского лицензионного участка, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "выкупная цена участка составляет 34 953 руб. 93 коп.".

Исковые требования со ссылкой на статьи 36, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неправомерным уклонением администрации от заключения договора купли-продажи земельного участка в части выкупной цены земельного участка на условиях, предложенных истцом.

Решением от 08.06.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, оставленным без изменения постановлением от 22.09.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены, пункт 2.1 договора купли-продажи принят в редакции общества, в пользу которого с администрации также взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе администрация просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению подателя жалобы, цена договора должна была определяться на основании постановления правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.04.2008 N 70-п "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" (далее - постановление правительства N 70-п), действующего на дату подачи обществом заявления, в размере, равном десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, утвержденной решением Думы Нижневартовского района от 19.03.2015 N 632, с учетом новой кадастровой стоимости, установленной с 01.01.2015, то есть в сумме 1 144 647 руб. 90 коп.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель администрации поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, уточнив требование, просил принять спорный пункт в редакции ответчика, а представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество обратилось в администрацию с заявлением от 25.12.2014 N 56 о приобретении в собственность земельного участка из земель промышленности с кадастровым номером 86:04:0000001:5144, общей площадью 36 300 м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нижневартовский район, Самотлорский лицензионный участок, под производственную базу на 20-ом километре автодороги г. Нижневартовск - г. Радужный, указав на то, что на испрашиваемом земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности (нежилое двухэтажное здание цеха антикоррозийного покрытия фасонных изделий площадью 2 409, 8 м; нежилое одноэтажное здание лабораторного корпуса площадью 337,8 м; одноэтажное нежилое здание площадью 79,2 м).

Однако, проведя натурное обследование, администрация выявила на данном земельном участке объекты недвижимости, которые общество не указало в заявке, вследствие чего сослалось на невозможность предоставления требуемого истцом участка (письмо от 19.02.2015 N 429).

В марте 2015 года муниципальное унитарное предприятие "БТИ" по поручению общества произвело обследование трех находящихся на земельном участке строений, а 26.03.2015 акты обследования истец направил в администрацию (письмо N 767, поступило в администрацию 27.03.2015, входящий N 330320).

С учетом того, что площадь испрашиваемого земельного участка, 36 300 м, более чем в 10 раз превышает площадь, занятую объектами недвижимости истца (2 826,8 м), администрация в письме от 27.04.2015 N 33-1061/2015 предложила обществу провести формирование земель под объектами недвижимости в соответствии с нормами градостроительного проектирования.

Общество 26.05.2015 направило администрации письмо N 27, в котором просило предоставить земельный участок площадью 36 300 м, обосновав необходимость этой площади.

По результатам рассмотрения документов администрацией был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка от 22.07.2015 N 378 с указанием выкупной цены земельного участка в размере 1 144 647 руб. 90 коп.

Не согласившись с упомянутой ценой, общество с сопроводительным письмом от 31.08.2015 N 11 отправило в адрес администрации протокол разногласий, в котором стоимость земельного участка указана в размере 34 953 руб. 93 коп. Вместе с тем протокол разногласий был подписан со стороны администрации с протоколом урегулирования разногласий, так как ответчик не принял предложенную истцом редакцию пункта 2.1 договора, настаивая на своей редакции.

В связи с наличием разногласий по выкупной цене земельного участка общество предъявило в суд настоящий иск.

Удовлетворяя заявленные требования истца и принимая пункт 2.1 договора купли-продажи в его редакции, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что правоотношения по приобретению земельного участка в собственность возникли у сторон спора с момента обращения общества с заявлением от 25.12.2014 в то время, когда кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 233 026 руб. 25 коп.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-17035).

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (действующей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктами 1.1, 1.2 статьи 36 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: 1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; 3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В силу пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Аналогичная норма содержится в пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015.

Следовательно, по смыслу статьи 36 ЗК РФ право заявителя требовать заключение договора купли-продажи возникает, как верно отмечено судами, именно с момента подачи заявки, тем не менее уполномоченный орган должен совершить действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя в месячный срок со дня поступления заявления, на что Верховным Судом Российской Федерации неоднократно обращалось внимание, в том числе в определении от 01.12.2016 N 305-КГ16-10498 со ссылкой как на ранее действующую статью 36 ГК РФ, так и на пункт 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

Порядок определения цены земельных участков и их оплаты на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в рассматриваемый период был установлен постановлением правительства N 70-п.

Применяя установленный названным нормативным актом порядок, администрация рассчитала выкупную цену в размере 1 144 670 руб. 90 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000001:5144 в размере 7 630 986 руб. по состоянию на 01.01.2015.

При указании названной цены в договоре администрация руководствовалась постановлением правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.12.2014 N 503-п "О результатах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры", в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000001:5144, площадью 36 300 м, в размере 7 630 986 руб. утверждена и внесена в ГКН с 01.01.2015.

В пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел при рассмотрении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы) нормативные правовые акты об утверждении результатов государственной кадастровой оценки действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН.

Общество также произвело расчет выкупной цены на основании методики, определенной постановлением N 70-п, но при расчете применило кадастровую стоимость в размере 233 026 руб. 25 коп., содержащуюся в ГКН по состоянию на 26.12.2014 (кадастровая справка от 11.08.2015), в связи с чем выкупную цену земельного участка площадью 36 300 м определило в размере 34 953 руб. 93 коп.

Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости в соответствии со статьями 33, 35, 36 ЗК РФ распространяется только на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Причем сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка соответствующей площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, включая в заявленных целях.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что первоначальное заявление общества от 25.12.2014 о предоставлении земельного участка администрацией не было удовлетворено в связи с невозможностью предоставить ему испрашиваемый земельный участок площадью 36 300 м по причине необходимости доработки землеустроительного дела, что впоследствии делалось заявителем.

Таким образом, указанное обстоятельство послужило основанием для проведения истцом обследования земельного участка и последующего направления в администрацию документов обследования и мотивированного заявления, из чего вытекает, установлено судами и не оспаривается сторонами, что при первоначальном обращении истец ненадлежащим образом оформил заявление (не приложил предусмотренный законом перечень документов).

К тому же отказ администрации на первоначальное заявление общества им не оспаривался, неправомерность отказа, в том числе при разрешении настоящего спора, не устанавливалась и не признавалась.

Рассмотренное ответчиком заявление о необходимости предоставления земельного участка площадью 36 300 м общество подало в администрацию лишь 26.05.2015 (письмо N 27).

При таких обстоятельствах судами неверно определен период, по состоянию на который подлежала применению кадастровая стоимость земельного участка в целях определения его выкупной цены, и без учета того, что уполномоченный орган в месячный срок рассматривает заявки на предоставление в собственность земельного участка.

Помимо этого, кадастровая стоимость при расчете применена судами по состоянию на 26.12.2014 исходя из кадастровой справки от 11.08.2015, тогда как на основании статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", на который сослался апелляционный суд, кадастровый паспорт земельного участка представляет собой выписку из ГКН, а не кадастровую справку, содержащую уникальные характеристики земельного участка и иные сведения, в том числе внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка и его кадастровом номере.

В пункте 13 кадастрового паспорта земельного участка указываются последние по дате внесения в ГКН сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка (приложение N 3 к приказу Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории", действующего с 13.08.2015).

Учитывая заявительный характер возникновения правоотношений по приобретению прав на земельный участок; возложение действующим в рассматриваемый период законодательством на уполномоченный орган обязанности по принятию решений о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка в месячный срок со дня получения заявки; дату направления истцом администрации актов обследования (26.03.2015) и дату направления должным образом оформленного заявления (25.06.2015), судам при определении выкупной цены следовало исходить из кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденной и внесенной в ГКН на указанные даты.

Поэтому судами неправильно установлена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 86:04:0000001:5144, площадью 36 300 м, исходя из кадастровой стоимости, содержащейся в ГКН на дату подачи обществом первоначального заявления от 25.12.2014, в размере 34 953 руб. 93 коп.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые при неправильном применении норм материального права и ввиду несоответствия выводов судов установленным ими обстоятельствам дела, а разрешаемые условия договора купли-продажи земельного участка - принятию в редакции администрации.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.06.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 22.09.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-3821/2016 отменить. Принять новый судебный акт.

Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 378 принять в редакции, предложенной администрацией Нижневартовского района, а именно:

Пункт 2.1 "Выкупная цена Участка составляет 1 144 647,90 (один миллион сто сорок четыре тысячи шестьсот сорок семь рублей 90 копеек). Расчет прилагается".

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Шуйская

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров