Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 июня 2017 г. N Ф04-1578/17 по делу N А46-13066/2016

г. Тюмень

6 июня 2017 г.

Дело N А46-13066/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2017 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Сириной В.В.,

Шуйской С.И.,

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи, кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 (судьи Кливер Е.П., Киричёк Ю.Н., Рыжиков О.Ю.) по делу N А46-13066/2016 по заявлению открытого акционерного общества "Алабота" (646788, Омская область, Русско-Полянский район, село Алабота, улица Набережная, 7, ИНН 5531007620, ОГРН 1065509007112) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 644007, город Омск, улица Орджоникидзе, 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании недействительным отказа от 28.07.2016 N 55/110/012/2016-1169 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.09.2013, обязании произвести государственную регистрацию.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация Алаботинского сельского поселения Русско-Полянского района Омской области.

В заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Алабота" - Шнайдер А.В. по доверенности от 10.01.2017.

Суд установил:

открытое акционерное общество "Алабота" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - управление) о признании недействительным отказа от 28.07.2016 N 55/110/012/2016-1169 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.09.2013 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:23:000000:286, расположенного по адресу: Омская область, Русско-Полянский район, в границах Алаботинского сельского поселения, площадью 71 992 811 (по состоянию на 2016 год) кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Общество просило обязать управление произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 01.09.2013 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:23:000000:286, расположенного по адресу: Омская область, Русско-Полянский район, в границах Алаботинского сельского поселения площадью 71 992 811 кв. м, и внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Алаботинского сельского поселения Русско-Полянского района Омской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.11.2016 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт. Требования общества удовлетворены полностью. С управления в пользу общества взыскано 4 500 руб. судебных расходов в связи с уплатой государственной пошлины при обращении в суд первой инстанции с заявлением и в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой.

Не согласившись с постановлением, управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель приводит доводы о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды соответствует пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), так как в ходе проведения правовой экспертизы предоставленных на государственную регистрацию документов установлено, что не все владельцы земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, зарегистрировали свое право собственности в установленном порядке. При этом, поскольку государственная регистрация договора аренды представляет собой государственную регистрацию обременения прав собственников имущества, то такая регистрация не может быть проведена при отсутствии в ЕГРП сведений о государственной регистрации прав собственников владельцев недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, общество просит оставить обжалуемое постановление без изменения.

Учитывая надлежащее извещение управления и администрации о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом (арендатор) и Гриценко Светланой Анатольевной, действующей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 55:23:000000:286, расположенного по адресу: Омская область, Русско-Полянский район, в границах Алаботинского сельского поселения, от имени собственников указанного земельного участка (арендодатели), заключен договор аренды земельного участка от 01.09.2013 (далее - договор).

По условиям договора обществу передан во временное владение и пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:23:000000:286 сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Полномочия Гриценко С.А. на подписание договора подтверждены протоколом общего собрания собственников земельных долей земельного участка от 15.08.2013.

Общество 15.06.2016 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:23:000000:286, площадью 71 992 811 кв. м (по состоянию на 2016 год).

Уведомлением от 28.06.2016 N 55/110/012/2016-1169 государственная регистрация договора приостановлена до 28.07.2016 в связи с сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации по причине отсутствия заявления правообладателей о регистрации прав, возникших до введения в действие Закона N 122-ФЗ.

Устраняя причины приостановления государственной регистрации договора, общество дополнительно представило протокол общего собрания собственников земельных долей от 15.08.2013.

Письмом от 28.07.2016 N 55/110/012/2016-1169 сообщило об отказе в государственной регистрации договора по основанию, предусмотренному абзацем восьмым пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в связи с отсутствием заявления правообладателей о государственной регистрации прав, возникших до введения в действие названного Закона.

Ссылаясь на незаконность отказа в государственной регистрации договора и нарушение им прав общества, оно обратилось в арбитражный суд настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что государственная регистрация договора аренды представляет собой государственную регистрацию обременения прав собственников имущества, в связи с чем она не может быть проведена при отсутствии в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности владельцев недвижимости, тогда как не все владельцы земельного участка с кадастровым номером 55:23:000000:286, находящегося в общей долевой собственности, зарегистрировали свое право собственности в установленном порядке.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, исходя из системного толкования положениями пунктов 1, 2 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, пункта 2 статьи 9, статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101), пришел к выводу о том, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, может быть подписан со стороны арендодателей одним лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком.

Проверив правомочность общего собрания участников долевой собственности, проведенного 15.08.2013, суд указал, что представленные в управление протокол от 15.08.2013, договор аренды и кадастровый паспорт, соответствуют требованиям к документам, предъявляемым на государственную регистрацию, и являются достаточными для осуществления соответствующих регистрационных действий.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по применению статей 13, 14 Закона N 101-ФЗ, выраженные, соответственно, в определении от 21.05.2015 N 1197-О и определении от 22.03.2016 N 308-ЭС15-15531.

При этом суд указал, что на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр не может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, так как это противоречит положениям статьи 14 Закона N 101-ФЗ и создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, тогда как государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности на такой участок в любом случае не нарушает права и законные интересы соответствующих участников (даже тех, в отношении которых в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав на земельные доли в составе спорного земельного участка), поскольку указанные лица даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка и, в случае наличия возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 26 Закона N 122-ФЗ в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

На основании указанных положений апелляционный суд сделал вывод о том, что для государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 55:23:000000:286 по договору, заключенного между участниками долевой собственности и обществом, должны быть представлены заявление одной из сторон такого договора, регистрируемый договор аренды и кадастровый паспорт на этот земельный участок.

Учитывая субъектный состав договора аренды, специфику передаваемого в аренду земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям положения Закона N 101-ФЗ, согласно пункту 1 статьи 14 которого владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 6, 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 9 Закона N 101-ФЗ договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия этого договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Порядок проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок определен статьей 14.1 Закона N 101-ФЗ.

Проверив соблюдение установленного законом порядка проведения общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 55:23:000000:286, оформленного протоколом общего собрания собственников от 15.08.2013, апелляционный суд не установил каких-либо нарушений, с учетом необходимого кворума для принятия соответствующего решения, участия в собрании уполномоченного представителя администрации, правильного оформления протокола (пункты 5, 10, 11 статьи 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Учитывая отсутствие сведений об оспаривании протокола от 15.08.2013 или признания его недействительным, отсутствие возражений управления в отношении этого протокола, установив факт представления обществом в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации договора, самого договора аренды земельного участка, протокола общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 55:23:000000:286 от 15.08.2013 и кадастрового паспорта этого земельного участка, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, обществом представлены необходимые о достаточные документы для осуществления государственной регистрации.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции правильно применил правовые позиции по вопросу распоряжения общедолевой собственностью, изложенные в вышеприведенных судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации.

Применение судом первой инстанции, не подлежащей применению к рассматриваемым правоотношениям нормы пункта 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ, и не применение, подлежащих применению норм статьи 26 Закона N 122-ФЗ и статей 14, 14.1 Закона N 101-ФЗ, привело к принятию неправильного решения, что явилось основанием для его отмены судом апелляционной инстанции.

Установив, что обжалуемый обществом отказ не соответствует Закону N 122-ФЗ и нарушает права и законные интересы общества, апелляционный суд принял новый судебный акт, обязывающий управление устранить допущенные нарушения.

Доводы заявителя жалобы о соответствии принятого отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка не могут быть приняты во внимание, поскольку не учитывают положения Закона N 122-ФЗ о государственной регистрации аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, а также нормы специального законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения (Закон N 101-ФЗ).

На основании вышеизложенного суд округа приходит к выводу о законности принятого апелляционным судом постановления и отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А46-13066/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

В.В. Сирина С.И. Шуйская