Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 января 2018 г. N Ф04-1982/16 по делу N А46-10604/2015

город Тюмень

12 января 2018 г.

Дело N А46-10604/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 12 января 2018 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой О.В.,

судей Доронина С.А.,

Лаптева Н.В.

при ведении протокола помощником судьи Спиридоновым В.В. рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017 (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Сидоренко О.А.) по делу N А46-10604/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "АКЦИЯ" (644099, город Омск, улица Интернациональная, 14, ИНН 5501022212, ОГРН 1025500526149) о признании незаконным решения Министерства имущественных отношений Омской области (644043, город Омск, улица Орджоникидзе, 5, ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области, Банк ВТБ (публичное акционерное общество).

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) в судебном заседании приняли участие:

в помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа - представители общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "АКЦИЯ" Окунева Е.В. по доверенности от 09.01.2018 и Игитян А.Л. по доверенности от 09.01.2017;

в помещении Арбитражного суда Омской области - представитель Министерства имущественных отношений Омской области Деянова Н.В. по доверенности от 29.12.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "АКЦИЯ" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), о признании незаконным решения Министерства имущественных отношений Омской области (далее по тексту - министерство) об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества - фасадной стены руинированного нежилого здания - сооружения площадью 1 459,2 кв. м по наружному обмеру, литера Е, расположенного по адресу: город Омск, улица Тарская, 8, и занятого этим сооружением и необходимого для его использования земельного участка площадью 2 646 кв. м с кадастровым номером 55:36:040116:61 (далее по тексту - спорное имущество), сформулированного в сообщении от 24.08.2015; о возложении на министерство обязанности по устранению допущенного нарушения прав и законных интересов общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) в отношении спорного имущества.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.12.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016, заявление общества было удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2016 решение суда первой инстанции от 17.12.2015 и постановление апелляционного суда от 22.03.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования судом первой инстанции следующих вопросов: обладает ли спорный объект (стена здания) признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (имеет ли самостоятельное назначение); соответствует ли площадь земельного участка, занятого стеной руинированного здания, площади испрашиваемого земельного участка, необходимого для эксплуатации стены; осуществлялась ли фактически аренда имущества в соответствии с указанными условиями, каким образом арендатор использовал помещение, возникло ли у него преимущественное право выкупа имущества, с какой целью заключён рассматриваемый договор; соблюдены ли условия отчуждения объекта культурного наследия областного значения с учётом ограничений, указанных в статье 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее по тексту - Закон N 178-ФЗ).

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017, заявление общества удовлетворено.

Министерство обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда от 31.07.2017 и постановление апелляционного суда от 03.11.2017, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества.

В обоснование жалобы её податель ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:61, сформированный с целью эксплуатации руинированного здания, может быть использован только после исправления реестровой ошибки в части его площади; министерство не может передать обществу земельный участок большей площадью, чем указано в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок; границы земельного участка, испрашиваемого обществом в целях его приватизации, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту - Закон о регистрации). По мнению кассатора, пересечение границ спорного земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61 с границами земельного участка с кадастром номером 55:36:040116:56 свидетельствует о наличии спора о праве.

Кроме того, министерство считает недоказанным факт использования обществом руинированного здания для целей, предусмотренных охранно-арендным договором от 24.05.1996 N 226, содержащим требование о проведении работ по реконструкции руинированного объекта (воссоздание его в прежнем объёме).

Также кассатор ссылается на пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Информационное письмо N 134), согласно которому действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В отзыве на кассационную жалобу общество опровергает изложенные в ней доводы, просит оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суд кассационной инстанции представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, спорные объекты недвижимого имущества - фасадная стена руинированного нежилого здания и земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:61, выделенный для общественно-деловых целей под фасадную стену руинированного здания, находятся в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Омской области, полномочия по управлению и распоряжению имуществом которого осуществляет министерство.

Руинированное в настоящее время здание, 1911 - 1912 годов постройки, является памятником истории и культуры СССР, о чём имеется паспорт от 26.06.1980.

По результатам назначенной судом первой инстанции строительно-технической экспертизы, проведённой Федеральным бюджетным учреждением Омской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, выдано заключение от 28.10.2016 N 2295/3-3, согласно которому нежилое сооружение площадью 1 459,2 кв. м по наружному обмеру, литера Е, расположенное по адресу: город Омск, улица Тарская, 8, состоит из следующих конструктивных элементов:

- фундамента кирпичного ленточного замкнутого контура площадью по наружному обмеру 1 459,2 кв. м (с учётом внутреннего пространства),

- наружных стен кирпичных - 3 штуки:

1) стена главного фасада (не разрушена),

2) стена правого бокового фасада (частично разрушенная по длине),

3) стена левого бокового фасада (частично разрушенная по длине).

Границами сооружения является наружный замкнутый контур фундамента:

- граница проходит от правого угла цоколя стены главного фасада (т.1) вдоль улицы Тарская длиной 5,40 м с поворотом на восток на угол 90° на расстояние 0,20 м, с поворотом на север на угол 90° на расстояние 12,70 м, с поворотом на запад на угол 90° на расстояние 0,20 м с поворотом на север на угол 90° на расстояние 5,40 м (т.2);

- затем, от угловой точки т.2 с поворотом на восток на угол 90° на расстояние 62,0 м в т.3;

- затем, от угловой точки т.3 с поворотом на юг на угол 90° на расстояние 23,5 м в т.4;

- затем, от угловой точки т.4 с поворотом на запад на угол 90° на расстояние 62,0 м в т.1.

Фундамент и стены сооружения находятся в удовлетворительном (работоспособном) состоянии, физический износ составляет 30 %.

Строительство нового здания или восстановление руинированного здания с использованием имеющихся конструктивных элементов сооружения возможно.

Определить, имеет ли сооружение самостоятельное назначение по отношению к земельному участку (территории), на котором оно расположено и по отношению к другим объектам, находящимся на общей с сооружением территории - не представляется возможным.

Сооружение обладает полезными свойствами: технически возможно использовать сооружение для восстановления (возведения нового) самостоятельного строения.

При этом необходимо выполнить мероприятия по снижению физического износа строения.

Привлекательность местоположения на использование сооружения в качестве конструктивных элементов вновь возводимого (восстанавливаемого) здания не влияет.

Использовать сооружение для восстановления (возведения нового) самостоятельного строения независимо от других зданий, сооружений, иных объектов, находящихся в непосредственной близости от сооружения - возможно. Сооружение является частью самостоятельного некогда строения и не является вспомогательным (пристроенным) по отношению к расположенным в непосредственной близости зданиям.

Учитывая глубину заложения фундамента, обеспечивающую прочную связь с землёй, целостность кладки стен и фундамента, прочное сцепление кирпичей с раствором кладки, перемещение сооружения без его повреждения или части его конструктивных элементов без их повреждения невозможно.

Учитывая срок фактической жизни объекта исследования (более 100 лет) и наличие следов пожара (закопчение продуктами горения), при этом находясь в работоспособном состоянии, сооружение обладает признаками капитальности: огнестойкость и долговечность.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что спорный объект (сооружение) обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (имеет самостоятельное назначение).

На основании охранно-арендного договора от 24.05.1996 N 2226 общество является арендатором спорного сооружения и занимаемого им земельного участка для использования под офисные помещения после проведения работ по реставрации, воссоздания и приспособления объекта. Срок действия договора - 15 лет.

В обязанности арендатора входит осуществление содержания объекта и всего связанного с ним имущества в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии, расходы подлежат несению за свой счёт. На арендаторе лежит также обязанность оформить охранное свидетельство и осуществлять ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику за счёт арендатора в сроки, предусмотренные в прилагаемом акте по специальному разрешению госоргана.

На здание оформлено охранное свидетельство от 15.12.2014 N 2374, к которому прилагается акт N 2374 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории.

Согласно плану ремонтно-реставрационных работ на период с 2015 по 2019 годы надлежит обеспечить консервацию объекта, в период с 2015 по 2016 годы - осуществить обследование несущих конструкций, в период с 2016 по 2019 годы - разработать научно-проектную документацию по приспособлению объекта для современного использования.

Общество 24.06.2015 обратилось к министерству с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого сооружения с земельным участком, на котором оно расположено.

В письме от 24.08.2015 N 05/8620 министерство отказало обществу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемых им объектов, ссылаясь на отсутствие градостроительного регламента, позволяющего определить предельные (максимальные или минимальные) размеры земельного участка; а также указало на то, что площадь земельного участка, являющегося предметом рассмотрения, значительно превышает площадь объекта недвижимости.

Полагая отказ министерства незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции установил наличие условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ, и, соответственно, право общества, предусмотренное частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, на приобретение арендуемого им имущества, и обязанность министерства совершить действия, определённые частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

При этом, суд первой инстанции, выполняя указания суда кассационной инстанции, в целях установления соответствия площади земельного участка, занятого спорным сооружением (руинированным зданием), площади испрашиваемого земельного участка, необходимого для эксплуатации сооружения, назначил землеустроительную экспертизу, производство которой поручил государственному предприятию Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства".

Согласно заключению эксперта площадь земельного участка, необходимого для размещения, использования спорного нежилого сооружения площадью по наружному обмеру 1 459,2 кв. м с последующим использованием воссозданного здания под офисные помещения, исходя из градостроительных норм застроенности квартала составляет 2 918 кв. м, исходя из норм пожарной безопасности составляет 2 276 кв. м.

В заключении эксперта также указано на имеющееся пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, ранее учтённого в Едином государственном реестре недвижимости, с границами руинированного здания. Площадь пересечения составляет 30 кв. м. То есть, часть руинированного здания фактически расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

Так как границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв. м и смежные с ним по всему периметру границы смежных участков установлены в соответствии с действующим законодательством, то местоположение границ земельного участка, необходимого для использования сооружения под административное здание можно считать границы земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв. м, ранее установленные в Едином государственном реестре недвижимости.

С учётом фактического местоположения сооружения, местоположения границ смежных земельных участков и красных линий, местоположение границ земельного участка, необходимого для использования сооружения под административное здание определяется из расчёта местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв. м и границ части земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, площадью 30 кв. м, занятой руинированным зданием. Таким образом, площадь земельного участка должна составлять 2 676 кв. м.

Для установления границ земельного участка площадью 2 676 кв. м, необходимого для использования сооружения, требуется исправление реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

Исходя из положений Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области от 30.09.2008 N 22-п "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования по Омской области", Правил землепользования и застройки муниципального образования - городского округа - города Омска, утверждённых Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201, площадь сформированного земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61 (2 646 кв. м) соответствует площади находящегося на нём нежилого сооружения площадью по наружному обмеру 1 459,2 кв. м при условии использования последнего в целях реконструкции и приспособления для современного использования под административное здание и с учётом исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для иной оценки установленных судами фактических обстоятельств дела.

Из содержания части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ следует, что решение об отказе в приобретении арендуемого имущества может быть принято только в случае несоответствия заявителя требованиям, установленным статьёй 3 Закона N 159-ФЗ, или в случае запрета отчуждения арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного действующим законодательством.

Как установлено судами, по состоянию на 01.07.2013 спорные объекты недвижимого имущества находились во временном пользовании общества непрерывно более трёх лет в соответствии с охранно-арендным договором от 24.05.1996 N 2226; задолженность по арендной плате у общества отсутствует.

Таким образом, требования, предусмотренные частью 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обществом при обращении в министерство с заявлением о выкупе спорных объектов соблюдены.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце пятом части 4 пункта 1 Информационного письма N 134, действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее по тексту - Закон N 178-ФЗ).

Данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (статья 3 Закона N 178-ФЗ).

Таким образом, передача в собственность общества руинированного здания (фасадной стены здания) без земельного участка, сформированного с целью использования этого здания, противоречит пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 28 Закона N 178-ФЗ, поскольку сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной; Законом N 178-ФЗ установлено общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка, в том числе, если имущество приобретается в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Приведённая правовая позиция согласуется с правовой позицией, сформированной высшими судебными инстанциями в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09 и от 03.04.2012 N 14556/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 305-ЭС16-15215 по делу N А40-193137/2014, от 16.06.2016 N 305-ЭС16-6066 по делу N А40-540/2015.

Допущенная при образовании спорного участка реестровая ошибка в части указания площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61 не является предусмотренной статьёй 4 Закона N 159-ФЗ причиной (основанием) отказа в реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого им сооружения и земельного участка, находящихся в собственности Омской области.

Как правильно указали суды, реестровая ошибка, допущенная в сведениях о местоположении границ земельных участков, подлежит устранению в порядке, предусмотренном пунктами 6-8 статьи 61 Закона о регистрации, путём внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, в частности по решению регистрирующего органа (в том числе без согласия правообладателя, если площадь земельного участка изменится не более, чем на 5 %, как в рассматриваемом случае) или по решению суда на обращение любого лица, включая регистрирующий орган.

В законодательстве не содержится норм об исключении из оборота или ограничении в обороте земельного участка, если в отношении такого участка при его формировании или в отношении сформированных смежных с ним участков допущена реестровая ошибка.

Довод кассатора о недоказанности факта использования обществом сооружения и земельного участка для целей, предусмотренных охранно-арендным договором от 24.05.1996 N 2226, направлен на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств на основании, в том числе, имеющихся в деле письменных доказательств о мероприятиях, проводимых обществом в течение срока аренды для обеспечения сохранности сооружения.

Иная оценка подателем жалобы обстоятельств дела не свидетельствует о судебной ошибке и не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Довод министерства о недопустимости выкупа обществом земельного участка на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты его рыночной стоимости отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку предметом настоящего спора не является разрешение разногласий по условиям договора выкупа.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций правильно, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений судами норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017 по делу N А46-10604/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

О.В. Кадникова

Судьи

С.А. Доронин Н.В. Лаптев