Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2018 г. N Ф04-808/18 по делу N А75-6602/2017

г. Тюмень

2 апреля 2018 г.

Дело N А75-6602/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.09.2017 (судья Голубева Е.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 (судьи Иванова Н.Е., Грязникова А.С., Кливер Е.П.) по делу N А75-6602/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Югорские традиции плюс" (628406, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Университетская, 41, ОГРН 1118602011285, ИНН 8602185829) к администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Энгельса 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок и обязании заключить договор.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Югорские традиции плюс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к администрации города Сургута (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 08.02.2017 N 01-11-955/17-0 отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1212 площадью 8463 кв. м в аренду на новый срок.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.09.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ администрации в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1212 площадью 8463 кв. м в аренду на новый срок, изложенный в письме от 08.02.2017 N 01-11-955/17-0. Суд обязал администрацию в течение пятнадцати рабочих дней после вступления настоящего решения в законную силу заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1212 площадью 8463 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, поселок Юность, улица Линейная, для окончания строительства объекта "Строительство железнодорожного тупика со вспомогательными зданиями и сооружениями по адресу: город Сургут, поселок Юность, улица Линейная 1 этап. Склад N 1, N 2, КПП". С администрации в пользу общества взыскано 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В жалобе заявитель указывает на законность обжалуемого заявителем отказа администрации в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов, поскольку заявитель не является собственником такого объекта незавершенного строительства как "железнодорожный тупик", в целях строительства которого ему на праве аренды предоставлялся спорный земельный участок. Ссылаясь на пункт 3.70 "Свод правил. Станционные здания, сооружения, устройства", утвержденный приказом Минтранса России от 02.12.2014 N 331 (далее - Свод Правил), администрация указывает, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за истцом, - "КПП" в составе проекта "Строительство железнодорожного тупика со вспомогательными зданиями и сооружениями, не является железнодорожным тупиком, а имеет статус вспомогательного объекта.

Кроме того, администрация ссылается на то, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом 27.12.2016, то есть после окончания срока действия договора аренды (22.12.2016), а, следовательно, государственная регистрация права совершена в отсутствие прав на использование земельного участка.

В жалобе кассатор также приводит доводы о том, что положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) подлежат применению в совокупности с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в том числе с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающим совокупность условий, при наличии которых возникает право на заключение нового договора аренды земельного участка. При этом администрация указывает на то, что общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка 30.12.2016, то есть после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды - 22.12.2016.

В кассационной жалобе содержится ходатайство о рассмотрении ее в отсутствие представителя администрации.

Отзыв на кассационную жалобу обществом не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены решения и постановления.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и Гаркуновой Жаннетой Эдуардовной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2014 N 1 (далее - договор), по которому арендодатель передал, а арендатор принял в пользование земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, поселок Юность, улица Линейная, территориальная зона ПД. 1.-Ю4, кадастровый номер 86:10:0101231:1212, площадью 8463 кв. м, для строительства железнодорожного тупика.

В соответствии с пунктом 1.5 договора срок его действия с 23.12.2013 по 22.12.2016, по истечении срока аренды действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 04.08.2016 N 1 (в редакции дополнительного соглашения от 17.10.2016 N 1) права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.01.2014 N 1 переданы обществу.

Администрацией 28.11.2016 обществу выдано разрешение на строительство N 86-ru86310000-133-2016 для строительства объекта капитального строительства "Строительство железнодорожного тупика со вспомогательными зданиями и сооружениями по адресу: город Сургут, поселок Юность, улица Линейная 1 этап. Склад N 1 N 2, КПП", сроком действия до 18.11.2017.

Объект незавершенного строительства, назначение: "КПП" в составе проекта "Строительство железнодорожного тупика со вспомогательными зданиями и сооружениями по адресу: город Сургут, поселок Юность, улица Линейная, 1 этап. Склад N 1, N 2, КПП" поставлен на государственный кадастровый учет 16.12.2016 по заявлению общества от 07.12.2016.

Также по заявлению общества от 07.12.2016 за ним 27.12.2016 зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства, назначение: "КПП" в составе проекта "Строительство железнодорожного тупика со вспомогательными зданиями и сооружениями по адресу: город Сургут, поселок Юность, улица Линейная, 1 этап. Склад N 1, N 2, КПП", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101231:1212 по адресу: ХМАО - Югра, город Сургут, поселок Юность, улица Линейная.

Общество 30.12.2016 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении участка в аренду сроком на три года без проведения торгов, указав цель использования - "для строительства железнодорожного тупика" и основание предоставления участка без торгов - пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Письмом от 08.02.2017 администрация отказала обществу в предоставлении испрашиваемого участка в аренду на новый срок без проведения торгов в связи с отсутствием совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, так как заявление подано после истечения срока действия договора аренды от 09.01.2014 N 1. Администрация отклонила ссылку общества на пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, указав на применение этой нормы к случаям предоставления земельных участков собственникам объектов незавершенного строительства, каковым КПП в целях названной нормы не является.

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с рассмотренным в рамках настоящего дела заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обществом соблюдены условия для однократного предоставления ему спорного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права общества.

Выводы судов соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам, имеющимся доказательствам и примененным нормам права.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства другим оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Такие разъяснения по вопросу о заключении, пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, даны также в письме Минэкономразвития России от 26.09.2016 N Д23и-4545.

Судами установлено и материалами дела доказано, что все условия для получения обществом спорного земельного участка однократно в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства соблюдены, так как:

- земельный участок ранее получен обществом в аренду без проведения торгов в целях строительства и до 01.03.2015;

- ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

- обществом в установленном законом порядке (на основании полученного разрешения на строительство) на предоставленном земельном участке возведен объект незавершенного строительства - КПП в составе проекта "Строительство железнодорожного тупика со вспомогательными зданиями и сооружениями по адресу: город Сургут, поселок Юность, улица Линейная, 1 этап. Склад N 1, N 2, КПП";

- после даты окончания срока действия ранее заключенного договора аренды (22.12.2016) и до обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду на новый срок для завершения строительства (30.12.2016), а также в течение шести месяцев с 23.12.2016 администрация не заявила в суд требование об изъятии путем продажи с публичных торгов возведенного обществом на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства;

- исключительным правом на приобретение испрашиваемого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо, в том числе спорный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства, учитывая, что на дату обращения с заявлением в администрацию общество является первым и единственным его собственником.

Такие установленные судами фактические обстоятельства администрацией не опровергнуты.

В связи с тем, что общество, соответствует общим и специальным требованиям для получения земельного участка в аренду однократно, без проведения торгов в целях завершения строительства, то заявленные им требования судами правомерно удовлетворены.

Ссылка администрации в кассационной жалобе на то, что при рассмотрении настоящего спора в совокупности с примененными судами нормами ЗК РФ подлежат применению и положения пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, является правильной и соответствует вышеприведенной правовой позиции.

Между тем, указание суда первой инстанции на неприменение пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ в рассматриваемых отношениях по тому основанию, что данная норма регулирует другие правоотношения, не привела к принятию неправильного судебного акта в связи со следующим.

Ссылаясь на правовые положения, закрепленные нормой пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, администрация настаивает на доводе об отсутствии в рассматриваемом случае такого необходимого условия реализации права на получение в аренду земельного участка на новый срок, как подача обществом соответствующего заявления до даты истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Между тем, кассатор при этом не учитывает особенности правового регулирования предоставления земельного участка в аренду однократно для завершения строительства, закрепленные в пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ, о том, что такого права собственник объекта незавершенного строительства лишается, в том случае, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, заявил требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

На основании указанного, поскольку администрацией не выражено волеизъявления на изъятие испрашиваемого обществом земельного участка в течение шести месяцев после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, то у общества, обратившегося с соответствующим заявлением по истечении семи дней с даты окончания договора и при физическом существовании объекта незавершенного строительства (поставлен на кадастровый учет до даты окончания срока действия договора аренды), а также при соблюдении всей иной совокупности условий приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов, указанное право получения участка на новый срок сохраняется.

Фактически все остальные доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанции и обоснованно отклонены ими с приведением соответствующих мотивов.

В кассационной жалобе заявитель не приводит обоснования своему несогласию с выводами судов, фактически повторяя доводы возражений на заявленные обществом требования.

Суды правомерно отклонили довод администрации о том, что на дату истечения срока аренды у общества отсутствовало зарегистрированное право на объект незавершенного строительства, поскольку доказанный материалами дела сам факт наличия указанного объекта на испрашиваемом обществом земельном участке, как на дату обращения с заявлением о предоставлении участка в аренду на новый срок, так и до окончания срока действия ранее заключенного договора аренды, ответчиком не оспариваются. При этом необходимым условием для предоставления публичного земельного участка в аренду однократно для завершения строительства, является наличие объекта незавершенного строительства на этом участке как такового.

Судебными инстанциями также обоснованно не приняты во внимание доводы администрации о том, что у общества не имеется того незавершенного строительством объекта, для возведения которого предоставлялся земельный участок. Как правильно указал суд апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что такой возведенный на испрашиваемом обществом участке объект незавершенного строительства как: КПП в составе проекта "Строительство железнодорожного тупика со вспомогательными зданиями и сооружениями по адресу: город Сургут, поселок Юность, улица Линейная, 1 этап. Склад N 1, N 2, КПП", входит в состав объекта капитального строительства, для возведения которого и предоставлялся земельный участок. Выводы судов не противоречат Своду Правил, на которые ссылается администрация в кассационной жалобе.

Кроме того, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, государственная регистрация права собственности общества, действия регистрирующего органа по государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не оспорены.

Выводы судов основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных на основании представленных доказательств, и соответствует им. Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, судами не допущено.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.09.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по делу N А75-6602/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Тихомиров