Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 сентября 2018 г. N Ф04-3269/18 по делу N А03-585/2018

г. Тюмень

10 сентября 2018 г.

Дело N А03-585/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.03.2018 (судья Гуляев А.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2018 (судьи Фертиков М.А., Полосин А.Л., Павлова Ю.И.) по делу N А03-585/2018 по иску муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (659300, Алтайский край, город Бийск, переулок Коммунарский, дом 16/2, ИНН 2226008301, ОГРН 1022200565364) к обществу с ограниченной ответственностью "Александровский пассаж" (659322, Алтайский край, город Бийск, улица Социалистическая, дом 23/3, офис (квартира) 203, ИНН 2204079813, ОГРН 1162225070886) о расторжении договора аренды.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Болотина М.И.) в заседании участвовали:

представители общества с ограниченной ответственностью "Александровский пассаж" - Моисеева Е.Ф., по доверенности от 20.02.2018, Матющенко О.В., по доверенности от 20.02.2018;

представитель муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" - Чупрыно В.А., по доверенности от 11.07.2018.

Суд установил:

муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Александровский пассаж" (далее - ООО "Александровский пассаж", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земли от 29.12.2011 N 414.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16.03.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы в обоснование кассационных требований ссылается на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и указывает на факт наличия на момент обращения с иском на стороне ответчика задолженности за два периода внесения арендной платы.

Неоднократное нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объеме, длительный срок просрочки их уплаты, погашение задолженности только после направления претензии, позволяет, на взгляд истца, сделать вывод о том, что нарушения ответчиком условий договора аренды являются по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенными.

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является, по мнению истца, основанием для сохранения между сторонами договорных отношений.

Податель жалобы также указал на отсутствие в материалах дела доказательств злоупотребления правом на расторжение договора аренды со стороны истца.

В судебном заседании представитель учреждения поддержал кассационные требования. Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу и дополнительных доказательств.

Заслушав мнения сторон, суд кассационной инстанции приобщил к материалам дела отзыв на кассационную жалобу.

В приобщении дополнительных доказательств судом отказано, поскольку в целях реализации принципа правовой определенности все доказательства и доводы должны представляться в суд первой инстанции. Принятие и исследование новых доказательств в компетенцию суда кассационной инстанции не входит. В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов первой и апелляционной инстанций, вынесенных на основании имеющихся в деле доказательств.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.12.2011 учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли N 414, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, сроком на десять лет, земельный участок (кадастровый номер 22:65:016110:35), площадью 7909 (семь тысяч девятьсот девять) кв. м, именуемый в дальнейшем "Участок" и расположенный по адресу: город Бийск, улица Ленина, дом 159.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется в соответствии с утвержденным генпланом города для строительства нежилого здания (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий).

Согласно пункту 1.4 договора настоящий договор имеет силу акта приема-передачи, земельный участок считается переданным арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора.

Арендные платежи исчисляются с 02.09.2011 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.6 договора арендная плата за землю вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 части годовой арендной платы, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

08.08.2011 право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 240 кв. м, степень готовности 4%, расположенный по адресу: город Бийск, улица Ленина, 159, зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Галактика".

02.06.2016 право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО "Александровский пассаж", что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2018 N 22/001/001/2018-7935.

ООО "Александровский пассаж" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом.

Претензией от 13.12.2017 N 9091-01 истец обратился к ответчику с требованием внесения арендной платы в сумме 113 676 руб. 67 коп. и предложением расторгнуть договор N 141 от 29.12.2011 по соглашению сторон.

Оставление ответчиком предложения истца без ответа послужило основанием для обращения учреждения с настоящим исковым заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

По требованию арендодателя договор аренды на основании пунктов 1, 2 части 1 статьи 619 ГК РФ может быть досрочно расторгнут судом, в частности в случаях, когда арендатор пользуется имуществом (земельным участком) с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (земельный участок).

В части 2 статьи 619 ГК РФ закреплено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 14 от 05.05.1997 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе акт сверки за период с 01.06.2017 по 28.12.2017, платежное поручение от 10.05.2018 N 5, установив, что ответчиком в полном объеме исполнена обязанность по внесению арендных платежей, а также имеется переплата в размере 49 039 руб., суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об устранении ответчиком существенных нарушений договора в разумный срок и правомерно отказали в удовлетворении иска о расторжении договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления N 73, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Погашение ранее имевшейся у арендатора задолженности само по себе, как правомерно считает податель жалобы, не лишает его права на расторжение договора аренды по основаниям, установленным законом и договором.

Однако, исходя из смысла изложенных разъяснений, требование о расторжении договора может быть заявлено только в течение разумного срока с момента уплаты арендатором задолженности.

В кассационной жалобе истец ссылается на то, что при заявлении требования о расторжении договора в течение месяца после направления претензии с требованием о погашении долга, указанный разумный срок был соблюден.

Вместе с этим при рассмотрении данных споров правовое значение имеет не только своевременность направления иска в суд после погашения арендатором задолженности, но и характер взаимоотношений сторон, и оценка их действий с точки зрения разумности и осмотрительности.

В кассационной жалобе учреждение указывает на неоднократно допущенную ответчиком просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 02.06.2017 по 25.12.2017.

Между тем, из представленного в суд первой инстанции расчета следует, что наиболее значительный период задолженности продолжался с июня 2016 года по январь 2017 года. Данная задолженность в полном объеме погашена арендатором в апреле 2017 года. С момента погашения долга за указанный период и до момента обращения управления в суд с требованием о расторжении договора - январь 2018 года, прошел длительный период времени, который не может считаться разумным.

В течение последующего периода, когда задолженность достигала двухмесячного срока, она арендатором хотя и несвоевременно, и неравномерно, но погашалась. В окончательном размере долг оплачен 25.12.2017, непосредственно после получения претензии от 13.12.2017.

Со своей стороны, истец, ссылаясь на наличие задолженности в течение длительного периода, в разумный срок с момента, когда у него наступило право на расторжение договора, действий, направленных на его расторжение, не предпринял.

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодателем предпринимались какие бы то ни было меры, направленные на получение арендных платежей. Ни претензий, ни судебных актов о взыскании задолженности, относящихся к спорному периоду, истцом в материалы дела не представлено.

В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы представитель учреждения сослался на неоднократное уведомление истцом ответчика по телефону о допущенных им нарушениях условий договора. Вместе с тем, указанный довод не подкреплен представлением в материалы дела соответствующих доказательств и не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Из материалов дела, напротив, усматривается, что арендатор устранил допущенные нарушения по внесению арендных платежей в разумный срок после получения соответствующей претензии, а арендодатель длительное время бездействовал, косвенно способствуя увеличению долга.

Задолженность истца по арендной плате погашена еще до обращения учреждения с иском в суд. Судами также установлено, что в ходе рассмотрения спора ответчик осуществлял оплату арендных платежей своевременно, не допуская просрочки.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что поведение сторон не может свидетельствовать о существенном характере допущенных арендатором нарушений.

Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает, что на арендуемом ответчиком земельном участке расположен незавершенный строительством объект, статус которого в качестве недвижимого имущества учреждением не оспорен, и право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Следовательно, расторжение договора в рассматриваемом случае при отсутствии существенного нарушения условий договора не соответствовало бы принципу сохранения единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 и пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.03.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2018 по делу N А03-585/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

М.А. Севастьянова В.В. Сирина