Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июня 2019 г. N Ф04-1456/19 по делу N А75-9275/2018

г. Тюмень

11 июня 2019 г.

Дело N А75-9275/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.09.2018 (судья Заболотин А.Н.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 (судьи Кливер Е.П., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А75-9275/2018 по заявлению администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Энгельса, 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Ханты-Мансийск, улица Мира, 27; 628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Островского, 45, ОГРН 1028600513061, ИНН 8601001187) об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении обязанности произвести государственную регистрацию.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью ПСК "Солидарность", индивидуальный предприниматель Лукьянчук Александр Валерьевич.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.04.2018 N 16, выраженного в уведомлении от 03.05.2018 N КУВД-001/2018-965209.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью ПСК "Солидарность" (далее - ООО ПСК "Солидарность"), индивидуальный предприниматель Лукьянчук Александр Валерьевич.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.09.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: неправомерным является вывод заинтересованного лица о том, что нормы статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исключают возможность регистрации более одного договора аренды в отношении одного объекта недвижимости, поскольку такие ограничения не предусмотрены ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ); указание судом апелляционной инстанции на то, что администрация могла для устранения сомнений регистратора представить дополнительные документы, противоречит пункту 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ, согласно которому не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 указанного закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В кассационной жалобе администрации содержится ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ее представителя.

Отзывы на кассационную жалобу управлением Росреестра и третьими лицами не представлены.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО ПСК "Солидарность" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2000 N 895 (далее - договор N 895), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 0,04 га, расположенного в пос. Юность, ул. Шушенская, для размещения магазина N 7.

Согласно пункту 1.2 договора N 895 договор заключен на срок до 06.06.2010, вступает в силу с момента государственной регистрации;

по истечении указанного срока, если между сторонами не будет достигнуто иного соглашения, действие договора прекращается; использование земельного участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение.

Договор N 895 зарегистрирован в установленном порядке 07.05.2001.

Между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лукьянчук А.В. (арендатор) на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключен договор аренды земельного участка от 06.04.2018 N 16 (далее - договор N 16), по условиям которого во владение и пользование арендатору передан земельный участок площадью 400 кв. м, по ул. Шушенская, для размещения магазина N 7.

Согласно пункту 1.5 договора N 16 срок аренды земельного участка установлен с 01.09.2017 по 31.08.2066. По истечении указанного срока действие договора прекращается.

Администрация 18.04.2018 обратилась в управление Росреестра с заявлением о регистрации договора N 16.

В уведомлении от 03.05.2018 N КУВД-001/2018-965209 управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации договора N 16, ссылаясь на наличие записи об аренде земельного участка в пользу ООО ПСК "Солидарность". Для устранения причин, препятствующих проведению регистрации, предложено представить заявление о прекращении регистрационной записи об аренде, а также документы, подтверждающие прекращение арендных отношений с третьим лицом, акт приема-передачи арендованного имущества или соглашение о расторжении договора аренды.

Полагая, что для приостановления государственной регистрации отсутствуют основания, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из правомерности отказа регистрирующего органа по основанию наличия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, учитывая, что сторонами не оспаривается факт передачи индивидуальному предпринимателю Лякьянчуку А.В. того земельного участка, который ранее находился в аренде у ООО ПСК "Солидарность" по договору, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал, отметив, что, несмотря на то, что условие пункта 1.2 договора N 895 предусматривает его срок 06.06.2010, по истечении которого договор прекращается, если между сторонами не будет достигнуто иного соглашения, регистратор мог иметь обоснованные сомнения в том, что по окончанию срока этого договора между сторонами не было достигнуто иного соглашения и действие договора прекращено.

Между тем суды не учли следующее.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приостановление осуществления государственной регистрации (ограничения прав) может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде (пункт 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании приведенных нормативных положений и правовой позиции, выраженной в постановлении Пленума ВАС РФ N 73, учитывая установленные судами первой и апелляционной инстанции обстоятельства того, что администрация, выступающая от имени правообладателя и арендодателя спорного земельного участка и по договору аренды с ООО ПСК "Солидарность" и по договору аренды с индивидуальным предпринимателем Лукьянчуком А.В., у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода о наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Кроме того, регистрирующим органом приостановление государственной регистрации произведено без учета оснований аренды, возникшей у индивидуального предпринимателя Лукьянчука А.В. (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), и гражданско-правового принципа единства объекта недвижимости и земельного участка, на котором она расположена.

В связи с указанным оспариваемое администрацией уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с индивидуальным предпринимателем Лукьянчуком А.В. принято без наличия на то законных оснований.

Таким образом, противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами отсутствуют, заявленные администрацией требования подлежали удовлетворению.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права, отменяя принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции принимает новый судебный акт (пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.09.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу N А75-9275/2018 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Заявленные Администрацией города Сургута требования удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.04.2018 N 16 выраженное в уведомлении от 03.05.2018 КУВД-001/2018-965209.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Администрации города Сургута.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова Т.А. Зиновьева