Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 ноября 2019 г. N Ф04-5332/19 по делу N А75-1305/2019

г. Тюмень

8 ноября 2019 г.

Дело N А75-1305/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

Шуйской С.И.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Масштаб" на постановление от 12.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Еникеева Л.И., Краецкая Е.Б.) по делу N А75-1305/2019 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "Масштаб" (628406, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. 30 лет Победы, д. 37, копр. 5, кв. 1, ОГРН 1168617055012, ИНН 8602266186) об изъятии объекта незавершенного строительства.

Другое лицо, участвующее в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Масштаб" Мальцев В.В. по доверенности от 25.09.2019; Савельев Р.М. по доверенности от 01.11.2019.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее - истец, администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Масштаб" (далее - ответчик, ООО "Масштаб", общество) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Решением от 11.04.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 12.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда упомянутое решение отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе ООО "Масштаб" просит обжалуемое постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Считает, что в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) нарушение срока строительства объекта, связанное с неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении настоящего требования, апелляционный суд не дал оценку указанному обстоятельству, не определил способ реализации имущества и его начальную рыночную стоимость для продажи с публичных торгов.

Администрация представила письменный отзыв, в котором выразила возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенного судебного акта.

В судебном заседании представители общества поддержали соответствующие доводы жалобы.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Нефтепродуктбизнес" (арендатор) 29.10.2015 заключен договор аренды земельного участка N 428 на земельный участок: площадью 3 565 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101074:5, по адресу: г. Нижневартовск, пер. Светлый, д. 19, старая часть города; площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 86:11:0501016:189, по адресу: г. Сургут, микрорайон 26, ул. Югорская, территориальная зона Ж.3-26 для окончания строительства торгового центра с гостиницей. Срок аренды земельного участка с 12.12.2015 по 11.12.2018. По истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 2.2.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок (данное обязательство на момент подписания договора исполнено, при этом подписание акта приема-передачи не требуется).

ООО "Нефтепродуктбизнес" 01.08.2017 заключило с ООО "Масштаб" соглашение об уступке прав и обязанностей, в соответствии с пунктом 1.2 которого, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29.10.2015 N 428 переходят к новому арендатору в полном объеме, существующем на момент заключения настоящего договора, с момента его государственной регистрации.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 14.08.2017 за ООО "Масштаб" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности - 8%, кадастровый номер 86:10:0101074:231, адрес объекта: г. Сургут, ул. Югорская.

Поскольку срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка истек, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьей 239.1 ГК РФ, статьями 34, 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), исходил из того, что арендные правоотношения в целях строительства спорных объектов возникли в 2005 году и фактически не прекращались на дату 01.03.2015, в связи с чем действие статьи 239.1 ГК РФ на регулирование спорных правоотношений не распространяется. Кроме того, указал, что истцом не были приняты меры к проведению оценки рыночной стоимости спорного объекта.

Отменяя данное решение, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 154, 239.1, 235, 422, 425, 432, 434 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 34, 35 Закона N 171-ФЗ, положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исходил из того, что ООО "Масштаб" реализовало право на однократное предоставление спорного земельного участка для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, новый договор аренды заключен 29.10.2015, следовательно, указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 ГК РФ.

Обозначенные выводы апелляционной инстанции соответствуют нормам права, а также фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ, которые введены указанным Законом, не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо приведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

При рассмотрении спора было установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено (степень готовности объекта незавершенного строительства - 8%). Было обоснованно отмечено, что сам по себе факт возникновения арендных правоотношений в целях строительства спорного объекта с застройщиком в 2005 году не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими.

При изложенных обстоятельствах окружной суд поддерживает выводы апелляционной инстанции о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 29.10.2015 и на момент обращения администрации с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Кассатор ссылается на нормы права, которыми установлено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

В связи с указанным нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, могло быть применительно к данному спору основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Между тем доводы кассатора о высокой степени готовности объекта и периоде задержки строительства по вине сетевой организации не имеют значения, поскольку материалы дела не содержат каких-либо документальных данных о том, что обозначенная высокая степень имелась на момент прекращения действия договора аренды. При наличии сведений об иной степени готовности объекта незавершенного строительства, нет оснований полагать, что препятствие, возникшее 01.10.2018 непосредственно перед прекращением аренды (11.12.2018), повлекло невозможность завершения строительства объекта в предусмотренный договором срок.

Аргумент о том, что ответчиком был нарушен этот срок по независящим от него причинам, не исключает его вину и не предопределяет наличие безусловной причинной связи возникшего препятствия с последствиями в виде отсутствия возведенного в установленный срок объекта.

Обозначенное обществом в жалобе незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества также не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку по смыслу положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства, при доказанности оснований к этому, не подлежит удовлетворению только в предусмотренных случаях.

Кроме того, правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", они предусматривают оценку рыночной стоимости имущества в соответствующий период времени в целях проведения указанных торгов. Отсутствует необходимость заблаговременного проведения такой оценки, в том числе при рассмотрении иска, поданного в порядке пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ.

Несогласие заявителя с выводами апелляционного суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование подлежащих применению норм законодательства, не свидетельствуют о наличии ошибок, повлиявших на результаты рассмотрения спора.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено. В удовлетворении жалобы общества надлежит отказать.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 12.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-1305/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Тихомиров

Судьи

Е.Ю. Демидова С.И. Шуйская