Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2019 г. N Ф04-5786/19 по делу N А46-16685/2018

г. Тюмень

22 ноября 2019 г.

Дело N А46-16685/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

Севастьяновой М.А.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Петрушовой Оксаны Владимировны на решение от 14.05.2019 Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) и постановление от 12.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Еникеева Л.И., Сидоренко О.А.) по делу N А46-16685/2018 по иску индивидуального предпринимателя Саркисьяна Вазгена Рантовича (ОГРНИП 313774631100483, ИНН 772170030433) к индивидуальному предпринимателю Петрушовой Оксане Владимировне (ОГРНИП 316554300081035, ИНН 550706190101) о взыскании денежных средств; по встречному иску индивидуального предпринимателя Петрушовой Оксаны Владимировны к индивидуальному предпринимателю Саркисьяну Вазгену Рантовичу о взыскании денежных средств.

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Петрушовой Оксаны Владимировны Сапронова О.В. по доверенности от 18.11.2019.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Саркисьян Вазген Рантович (далее - ИП Саркисьян В.Р., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Петрушовой Оксане Владимировне (далее - ИП Петрушова О.В., ответчик) о взыскании 570 000 руб. задолженности, 218 156 руб. пени за период с 06.09.2016 по 01.06.2018 и 328 805,75 руб. затрат на коммунальные услуги по договорам аренды от 04.07.2016 N 07/16, от 04.06.2017 N 06/17, обязании освободить помещение.

Определением от 31.07.2018 Арбитражного суда города Москвы исковое заявление ИП Саркисьяна В.Р. передано на рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству суда принято уточненное исковое заявление о взыскании с ответчика задолженности в сумме 570 000 руб., пени в сумме 218 156 руб. за период с 06.09.2016 по 01.06.2018, затрат за коммунальные услуги в сумме 328 805,75 руб.

В соответствии со статьей 132 АПК РФ к производству суда для рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ответчика к ИП Саркисьяну В.Р. о взыскании 80 000 руб. неосновательного обогащения, 7 966,67 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.07.2017 по 31.10.2018 и 494 341 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 101 400 руб. судебных расходов.

Решением от 14.05.2019 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 12.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 490 000 руб. основного долга, 179 916 руб. пени, 100 883,71 руб. на коммунальные услуги, а также 16 679,38 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано. Встречные исковые требования ИП Петрушовой О.В. оставлены без удовлетворения, с ответчика в доход федерального бюджетного взыскано 12 887 руб. государственной пошлины.

ИП Петрушова О.В. обратилась кассационной жалобой, в которой просит отменить в части решение и постановление по настоящему делу и передать его на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Заявитель считает неверным начисление процентов на сумму обеспечительного платежа; арендодатель не воспользовался возможностью проведения зачета по обеспечению исполнения обязательств по арендной плате что привело к неосновательному обогащению; суд неправомерно зачел обеспечительный платеж в размере 80 000 руб. в счет арендной платы за последний месяц по договору аренды, не разрешив вопрос об уменьшении чрезмерно начисленных пеней; суды не учли отсутствие в претензии требования о перечислении неустойки; необоснованно отказано во встречных исковых требованиях о взыскании суммы за неотделимые улучшения объекта аренды на сумму 494 341 руб., при этом неверно истолковали пункт 3.7 договора, который не содержит условий о необходимости согласования конкретных видов работ и их стоимости; суд неправомерно отказал в исковых требованиях о взыскании суммы страхового депозита в размере 80 000 руб., так как данная сумма не может являться оплатой за последний месяц аренды.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя доводы жалобы поддержал.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 04.07.2016 N 07/16, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование имущество: нежилое помещение, общей площадью 64.1 кв. м на первом этаже, помещение VI по адресу:

г. Москва, ул. Озерная, 2, корп. 2 (далее - имущество, помещение) (пункт 1.1).

Срок аренды имущества - 11 месяцев с момента подписания передаточного акта (пункт 1.3).

Впоследствии между сторонами на аналогичных условиях был заключен договор аренды от 04.06.2017 N 06/17, в соответствии с которым помещение передано в аренду ИП Петрушовой О.В. на срок 11 месяцев с момента подписания передаточного акта (пункты 1.1, 1.3).

В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 29.05.2016, в соответствии с которым нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0014001:11858, расположенное по адресу:

г. Москва, ул. Озерная, д. 2, корп. 2, общей площадью 64,1 кв. м, передано арендатору по договору от 04.07.2016 N 07/16; передаточный акт от 04.07.2016 к договору аренды N 07/16 нежилой недвижимости от 04.07.2016; передаточный акт от 04.06.2017 к договору аренды N 06/17 нежилой недвижимости от 04.06.2017.

Арендная плата за пользование имуществом составляет 80 000 руб. в месяц. Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым. Арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленной электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, пропорционально арендуемой площади, на основании счета арендодателя, не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункты 6.1, 6.3, 6.4 договоров).

В обоснование первоначальных исковых требований указано, что ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства, допустил наличие задолженности по внесению арендной платы в общей сумме 570 000 руб. и по оплате коммунальных услуг в сумме 328 805,75 руб.

На основании изложенного истец потребовал взыскания с ИП Петрушовой О.В. суммы основного долга и пени, рассчитанной на основании пункта 7.1 договора.

Согласно встречному исковому заявлению ИП Саркисьян В.Р. получены 160 000 руб. в счет обеспечительного платежа за первый и последний месяц аренды. Денежные средства в размере 80 000 руб. не были зачтены в счет внесения арендной платы за последний месяц, в связи с чем подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Кроме того, ИП Петрушовой О.В. произведены неотделимые улучшения объекта аренды на сумму 494 341 руб., которые являются собственностью арендатора и подлежат возмещению за счет арендодателя.

Суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что материалами дела подтвержден факт передачи имущество во временное владение и пользование арендатору, размер задолженности по арендной плате в сумме 490 000 руб., размер задолженности по компенсации коммунальных услуг в сумме 100 883,71 руб.

Требования о взыскании пени суд удовлетворил в размере 179 916 руб. исходя из пункт 7.1 договора, уменьшив размер пени, начисленной истцом в связи с просрочкой внесения арендной платы в сентябре 2017 года, в связи с отсутствием таковой.

Довод ответчика относительно необходимости отказа в удовлетворении требования истца о взыскании пени ввиду внесения обеспечительного платежа судом был отклонен как не основанный на нормах закона.

По встречному иску суд установил следующее.

Пунктом 5.1 договоров предусмотрено право арендатора за счет собственных средств с письменного согласия арендодателя осуществлять переустройство, перепланировку помещений и иные работы, связанные с изменением физического и иного состояния имущества. Проводимые работы по осуществлению перестройки, перепланировки арендуемого имущества арендатор обязан согласовать с арендодателем письменно. Произведенные неотделимые улучшения помещений являются собственностью арендатора.

В силу пункта 6.7 договоров сумма арендной платы, подлежащая внесению арендодателю, может быть внесена арендатором по согласованию с арендодателем путем зачета стоимости проведения ремонта или иного улучшения арендуемого имущества. При этом ремонт или улучшения арендуемого имущества могут быть произведены как арендатором, так и третьими лицами.

В качестве обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору арендатор в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора перечисляет на расчетный счет арендодателя сумму страхового депозита в размере равном 1 месячной арендной платы. Указанная сумма является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по оплате аренды, возмещению ущерба арендодателю и может быть зачтена арендодателем в одностороннем порядке на погашение любой задолженности арендатора. В случае проведения такого зачета арендатор обязан в течение 10 дней с момента получения письменного требования арендодателя восстановить сумму страхового депозита до размера, установленного настоящим пунктом (пункт 6.11 договоров).

В соответствии с пунктом 6.12 договоров по истечении срока настоящего договора, сумма страхового депозита, за вычетом всех произведенных удержаний подлежит возврату арендатору в течение 30 дней с момента прекращения договора. По соглашению сторон сумма страхового депозита может быть зачтена в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Как указывает истец по встречному иску, согласно расписке от 04.07.2016 арендодатель получил от ИП Петрушовой О.В. денежные средства в размере 160 000 руб. за аренду собственного помещения за первый и последний месяц аренды.

Кроме того, истец по встречному иску произвел неотделимые улучшения на общую сумму 494 341 руб.

Отсутствие действий ответчика по встречному иску по возврату денежных средств в сумме 80 000 руб., внесенных в качестве обеспечительного платежа, а также по зачету стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей явилось основанием для обращения со встречным иском в суд.

Исходя из того, что ИП Петрушова О.В. не доказала освобождение помещения в марте 2018 года, не представила передаточный акт, предусмотренный пунктами 4.12 договоров, поскольку арендодателем обеспечительный платеж был зачтен в счет внесения арендной платы за первый и последний месяц аренды, суд признал действия арендодателя соответствующими пункту 6.12 договоров, в связи с чем у истца по встречному иску не имеется оснований требовать возврата 80 000 руб.

Отказ в удовлетворении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд мотивировал недоказанностью факта согласия арендодателя на производство таких работ.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

ИП Саркисьян В.Р., обращаясь в суд с иском, указал, что ответчик имеет задолженность по внесению арендной платы за июнь 2017 года, за период с 04.09.2017 по 04.04.2018 в общей сумме 570 000 руб. и оплате коммунальных услуг в сумме 328 805,75 руб.

Судами установлено, что ответчиком внесена арендная плата в сумме 80 000 руб. за сентябрь 2017 года, произведена оплата коммунальных услуг на общую сумму 227 922,04 руб. (выписка по лицевому счет ИП Саркисьян В.Р., сведения о состоянии расчетов по лицевому счету помещения от АО "ВК Комфорт N 6" по состоянию на 01.07.2016, на 31.05.2018).

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (статья 655 ГК РФ).

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

Аналогичное условие предусмотрено сторонами в пункте 4.12 договора.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Учитывая, что ответчиком ИП Петрушовой О.В. не представлены доказательства передачи арендодателю помещений в марте 2018 года, исходя из пункта 6.12 договоров, суды правомерно признали представленный ИП Саркисьяном В.Р. расчет с начислением платежей по аренде по апрель 2018 года верным, и, соответственно, отказали во встречном иске о взыскании 80 000 руб.

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения и условий заключенного договора. При этом отсутствие соответствующего условия в договоре аренды о судьбе неотделимых улучшений предоставляет право арендатору потребовать возмещения их стоимости (диспозитивная норма).

В пункте 5.1 договоров стороны пришли к соглашению, что арендатор вправе за счет собственных средств, с письменного согласия арендодателя осуществлять переустройство, перепланировку помещений и иные работы, связанные с изменением физического и иного состояния имущества. Проводимые работы по осуществлению перестройки, перепланировки арендуемого имущества арендатор обязан согласовать с арендодателем письменно. Произведенные неотделимые улучшения помещений являются собственностью арендатора.

Включение данного пункта в договор указывает на возможность производства работ, связанных с физическим и иным состоянием имущества, только после согласования работ с арендодателем.

Суд апелляционной инстанции обоснованно оказал, что по общему правилу положений об обязательствах (статья 438 ГК РФ) акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Поскольку доказательств согласования ИП Саркисьяном В.Р. проведения работ, связанных с неотделимыми улучшениями, ИП Петрушовой О.В. не было представлено, суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из недоказанности факта согласия арендодателя на производство таких работ, соответственно, неотделимые улучшения не подлежат компенсации.

При этом условие пункта 3.7 договоров не было принято во внимание в связи со следующим.

Пункт 5.1 договоров содержит выражение воли сторон в отношении физического и иного изменения состояния спорного помещения.

Пункт 3.7 предоставляет арендатору возможность на проведение косметического ремонта, т.е. без изменения состояния объекта, что указывает на отделимость улучшений, либо их незначительный размер (покраска стен и т.д.), однако соответствующих требований не заявлено, доводов ИП Петрушовой О.В. не приведено.

Как следует из передаточного акта от 04.07.2016 имущество передано арендатору в состоянии, позволяющем его использовать в соответствии с условиями договора аренды. Претензий по передаваемому нежилому помещению к внешнему виду, техническому состоянию и документам не имеется.

Передаточный акт от 04.06.2017 также содержит сведения о том, что имущество передано в соответствии с условиями договора, недостатков не обнаружено.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что производство ремонтно-строительных работ было обусловлено необходимостью приведениям помещения в состояние, соответствующее условиям договоров аренды.

Соответственно, в удовлетворении встречных исковых требованиях ИП Петрушовой О.В. отказано обоснованно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

В силу пункта 4 статьи 381.1 ГК РФ на сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Между тем в настоящем случае арендодателем было заявлено требование о взыскании договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности, в связи с чем доводы ИП Петрушовой О.В. правомерно отклонены.

Доводы подателя жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.05.2019 Арбитражного суда Омской области и постановление от 12.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-16685/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова