Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 октября 2020 г. N Ф04-4131/20 по делу N А27-26270/2019

г. Тюмень

6 октября 2020 г.

Дело N А27-26270/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2020 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Севастьяновой М.А.,

Тихомирова В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "АМК-фарма" на решение от 11.03.2020 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Дубешко Е.В.) и постановление от 15.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу N А27-26270/2019 по иску акционерного общества "АМК-фарма" (101000, г. Москва, пер. Милютинский, д. 12, эт. 2, каб. 233 (241), ИНН 7704260495, ОГРН 1037704019308) к обществу с ограниченной ответственностью "ДА Пицца Проджект Краснодар" (248023, г. Калуга, ул. Фридриха Энгельса, д. 22, оф. 301, ИНН 4027131079, ОГРН 1164027066554) о взыскании денежных средств.

Третье лицо, участвующее в деле, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Гаспарян Георгий Камович (г. Калуга, ИНН 402808888328, ОГРНИП 315402700005869,).

В заседании суда округа приняли участие представители:

от акционерного общества "АМК-фарма" - Назин В.А. по доверенности от 27.07.2020, паспорт, диплом об образовании,

от общества с ограниченной ответственностью "ДА Пицца Проджект Краснодар" - Ильин Д.В. по доверенности от 28.05.2020, паспорт, диплом об образовании.

Суд установил:

акционерное общество "АМК-фарма" (далее - АО "АМК-фарма", истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДА Пицца Проджект Краснодар" (далее - ООО "ДА Пицца Проджект Краснодар", ответчик) о взыскании 2 052 738 руб. 34 коп. долга по договору аренды N а-Км.1.2017/79 от 25.12.2017 за период с 20.08.2019 по 28.01.2020, 206 405 руб. 33 коп. за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате стоимости аренды, 1 740 481 руб. 67 коп. штрафа за безосновательное неосуществление на арендуемой площади коммерческой деятельности за период за период с 20.08.2019 по 27.01.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Гаспарян Георгий Камович (далее - ИП Гаспарян Г.К.), который в период с 10.01.2018 по 16.06.2019 являлся субарендатором спорного помещения.

Решением от 11.03.2020 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 15.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано, с истца в доход федерального бюджета взыскано 23 284 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с принятыми судебными актами, АО "АМК-фарма" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: у ответчика отсутствовали препятствия в пользовании арендованным имуществом с даты возобновления работы торгового центра - с 20.08.2019 по дату вступления в законную силу судебного акта о расторжении договора между сторонами 28.01.2020 (по делу N А27-26270/2019); суды проигнорировали положения статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав в одностороннем порядке ничтожными условия заключенного договора аренды; суды необоснованно пришли к выводу о несоответствии действий арендодателя стандарту поведения добросовестного участника гражданского оборота; суды необоснованно посчитали, что ответчиком арендуемое помещение с момента возобновления деятельности торгового центра не использовалось; суды необоснованно посчитали, что прекращение пользования помещением в отсутствие препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности по внесению арендной платы; утрата арендатором интереса в пользовании помещением не предусмотрена нормами законодательства и условиями договора в качестве основания для неуплаты арендной платы.

В судебном заседании представитель кассатора в полном объеме поддержал доводы кассационной жалобы.

В письменном отзыве на кассационную жалобу ООО "ДА Пицца Проджект Краснодар" указывает на невозможность использования предмета аренды, связанную с поведением арендодателя; обращает внимание суда на то, что ссылка истца на невозврат ответчиком предмета аренды является по существу новым доводом, который ранее не заявлялся, и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика в полном объеме поддержал доводы отзыва.

Определением от 30.09.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в связи с болезнью судьи в составе суда, сформированном для рассмотрения кассационной жалобы, произведена замена судьи Сириной В.В. на судью Тихомирова В.В.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между АО "АМК-фарма" (арендодатель) и ООО "ДА Пицца Проджект Краснодар" (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор) нежилого помещения N А-Км.1.2017/79 от 25.12.2017 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 25.12.2017.

Согласно договору АО "АМК-фарма" обязалось предоставить ООО "ДА Пицца Проджект Краснодар" во временное владение и пользование помещение, указанное в приложении N 1 к договору аренды - С8 площадью 102 кв. м в ТРЦ "Лапландия" по адресу: г. Кемерово, пр. Октябрьский, 34. Факт передачи помещения арендатору подтвержден актом приема-передачи от 17.01.2018, передано помещение - комнаты NN 49, 50, 51, 68, площадью 102 кв. м (помещение С8) на 4 этаже здания ТРЦ "Лапландия" по адресу: город Кемерово, пр. Октябрьский, 34.

Срок аренды в соответствии с пунктом 3.1 договора и приложением N 2 к договору - с момента подписания акта приема-передачи 17.01.2018 по 31.12.2024.

Договор аренды 11.09.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно штампу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

Условия и порядок платежей по договору согласованы сторонами в пункте 4 договора. Размер арендных платежей изменялся согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 3 от 10.01.2019 к договору, прошедшему государственную регистрацию.

В пункте 8.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 25.12.2017) стороны установили ответственность арендатора за нарушение обязанности по осуществлению платежей в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 8.4 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 25.12.2017), если арендатор безосновательно не осуществляет на арендуемой площади коммерческую деятельность или нарушает часы работы, арендодатель имеет право на взыскание штрафа в размере 3% от суммы постоянной составляющей и дополнительной составляющей арендной платы в месяц за каждый календарный день такого неосуществления коммерческой деятельности.

С согласия арендодателя помещение передано в субаренду ИП Гаспаряну Г.К. по договору субаренды от 10.01.2018, что подтверждено актом приема-передачи от 10.01.2018.

Действие договора субаренды по дополнительному соглашению от 10.12.2018 возобновлено на новый срок 11 месяцев на тех же условиях.

В рамках арбитражного дела N А27-19700/2018 Администрация города Кемерово обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к АО "АМК-фарма" с требованиями: запретить эксплуатацию нежилого здания - ТРЦ "Лапландия" по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, пр-кт Октябрьский, д. 34 площадью 68 569,2 кв. м до устранения нарушений и приведения здания в состояние, соответствующее проектной документации, разработанной ОАО "Сибпромпроект"; обязании ответчика в течение шести месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу осуществить за свой счет мероприятия по приведению нежилого здания, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, проспект Октябрьский, д. 34, в соответствие с проектной документацией.

Определением от 12.04.2019 по делу N А27-19700/2018 приняты обеспечительные меры в виде приостановления эксплуатации нежилого здания - торгового центра "Лапландия" по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, проспект Октябрьский, д. 34 площадью 68569,2 кв. м до вступления судебного акта в законную силу.

Арендодателем 22.04.2019 предписано всем арендаторам здания торгового центра "Лапландия" покинуть торговый центр в связи с его закрытием.

Уведомлением от 15.05.2019 в связи с фактическим прекращением деятельности в арендуемом им помещении 3-е лицо заявило об отказе от договора субаренды от 10.01.2018.

Субарендатор 16.06.2019 в связи с расторжением договора субаренды возвратил помещение ответчику.

ООО "ДА Пицца Проджект Краснодар" 21.05.2019 предложило арендодателю - АО "АМК-фарма" рассмотреть вопрос о возможности заключения между сторонами соглашения о расторжении договора аренды.

В расторжении договора аренды по соглашению арендодателем отказано с указанием, в том числе, на преждевременность заявленного арендатором одностороннего отказа от договора.

Получив отказ в расторжении договора, ООО "ДА Пицца Проджект Краснодар" 01.07.2019 обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к АО "АМК-фарма" о расторжении договора аренды N А-Км.1.2017/79 нежилого помещения от 25.12.2017 (дело N А27-16420/2019).

Постановлением от 28.01.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 20.05.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска отменено, иск ООО "ДА Пицца Проджект Краснодар" удовлетворен, договор аренды нежилого помещения от 25.12.2017 N А-Км.1.2017/79, заключенный между АО "АМК-фарма" и ООО "Да пицца Проджект Краснодар", расторгнут.

В свою очередь, в связи с отменой обеспечительных мер по делу N А27-19700/2018 постановлением службы судебных приставов от 20.08.2019 исполнительное производство прекращено, ТРЦ "Лаплдандия" разрешено возобновить свою деятельность.

Ссылаясь на необоснованное уклонение арендатора от осуществления коммерческой деятельности в арендуемом помещении, неоплату арендных платежей в период с момента возобновления деятельности торгового центра - с 20.08.2019 до даты вступления в законную силу судебного акта о расторжении договора между сторонами - 28.01.2020, АО "АМК-фарма" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Да пицца Проджект Краснодар" о взыскании 2 052 738 руб. 34 коп. долга по договору аренды N а-Км.1.2017/79 от 25.12.2017 за период с 20.08.2019 по 28.01.2020, 206 405 руб. 33 коп. за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате стоимости аренды, 1 740 481 руб. 67 коп. штрафа за безосновательное неосуществление на арендуемой площади коммерческой деятельности за период за период с 20.08.2019 по 27.01.2020.

Руководствуясь статьями 8, 328, 606, 611, 612, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 69 АПК РФ, пунктом 1 постановления от 23.06.2015 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25, установив, что арендатор не имел возможности использовать арендованное помещение по не зависящим от него обстоятельствам и причинам в течение длительного времени с 22.04.2019 по 20.08.2019 и данные обстоятельства сохранялись в период обращения к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды, арендодателем не исполнена обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора, учитывая удовлетворение иска о расторжении договора аренды и неправомерное уклонение арендодателя от его расторжения и воспрепятствование вывозу имущества арендатора, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что в настоящем случае арендодатель не имеет права требовать от арендатора встречного предоставления в виде оплаты арендных платежей, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная инстанция поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества во владение и пользование обусловливает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Исследовав все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что в связи с закрытием торгового центра арендатор в течение длительного периода времени не имел возможности использовать арендованное помещение по не зависящим от него обстоятельствам и причинами, сохраняющимся на момент обращения к арендодателю с предложением досрочно расторгнуть договор, суды пришли к обоснованным выводам, что арендодатель в рассматриваемой ситуации не может признаваться исполнившим надлежащим образом обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ.

Учитывая, установленные в рамках дела N А27-16420/2019 обстоятельства неиспользования арендатором и субарендатором спорного помещения с момента возобновления деятельности ТРЦ "Лапландия", создание арендодателем препятствий к вывозу оборудования и обоснованный досрочный отказ арендатора от договора аренды в порядке статьи 612 ГК РФ, суды правомерно пришли к выводам, что поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо встречного предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы применительно к положениям статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ.

Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Доводы кассатора о том, что арендная плата за период с даты возобновления работы торгового центра до расторжения договора аренды подлежит оплате арендатором и отсутствуют обстоятельства, освобождающие арендатора от оплаты арендных платежей, подлежат отклонению судом округа как противоречащие установленному в рамках дела N А27-16420/2019 правомерному досрочному отказу арендатора от договора аренды в связи с невозможностью использования помещения в течение длительного периода времени.

Оценивая в порядке статьи 10 ГК РФ действия истца на предмет соответствия стандарту поведения разумного и добросовестного арендодателя, суды пришли к правомерным выводам о том, что поскольку истец сам изначально ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору и передал помещение в здании, имеющем незаконную перепланировку, что несло угрозу жизни и здоровью, негативно отразилось на предпринимательской деятельности ответчика в связи с длительным приостановлением работы ТРЦ, а затем уклонялся от расторжения договора и препятствовал вывозу оборудования из помещения, его действия не соответствуют стандарту поведения добросовестного участника гражданского оборота, определяемого по критерию ожидаемости действий субъекта оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Доводы кассатора в данной части о необоснованности выводов судов подлежат отклонению окружным судом как не соответствующие установленным судами обстоятельствам.

Надлежащих доказательств, опровергающих изложенные выводы судов, кассатор в материалы дела не предоставил (статьи 9, 65 АПК РФ).

Придя к выводу, что условие договора аренды, содержащееся в пункте 8.4 относительно права арендодателя применять к арендатору штрафные санкции за неосуществление на арендуемой площади коммерческой деятельности, не соответствует существу арендных отношений и не является мерой ответственности за нарушение арендатором обязанности пользоваться имуществом по назначению и оплачивать арендные платежи, суды правомерно и обоснованно в целях недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон признали данное условие ничтожным в порядке статей 10, 168 ГК РФ.

Доводы кассатора в данной части о том, что суды неправомерно признали в одностороннем порядке указанное условие ничтожным, суд округа отклоняет, поскольку спорное условие признано судами ничтожным как противоречащее существу законодательного регулирования арендных правоотношений в результате оценки всех доказательств по делу в порядке абзаца 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы составляет 3 000 руб. и расходы по ее уплате относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.03.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 15.06.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-26270/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

М.А. Севастьянова В.В. Тихомиров