Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 октября 2020 г. N Ф04-2769/19 по делу N А45-14965/2018

г. Тюмень

19 октября 2020 г.

Дело N А45-14965/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 19 октября 2020 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лаптева Н.В.,

судей Кадниковой О.В.,

Куклевой Е.А. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, далее - общество "Сбербанк России", Банк) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.01.2020 (судья Дмитриева О.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 (судьи Назаров А.В., Иванов О.А., Фролова Н.Н.) по делу N А45-14965/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (ИНН 5406556542, ОГРН 1095406043039, далее - общество "Радуга", должник), принятые по заявлению Макаренко Виктора Витальевича о признании права собственности на жилое помещение и прекращении залога, общества "Сбербанк России" о признании сделок недействительными.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью Виакон "Проект Радуга" (ИНН 5407472863, ОГРН 1125476017039, далее - общество Виакон "Проект Радуга").

Суд установил:

в деле о банкротстве общества "Радуга" Макаренко В.В. 09.04.2019 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании:

права собственности на однокомнатную квартиру N 70 с кадастровым номером 54:35:062990:410, площадью 33,5 кв. м, расположенную на девятом этаже жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Волховская, дом 39, (далее - квартира);

отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки указанной квартиры от 30.08.2017 N ДИ-11/31 (далее - договор ипотеки) заключённому между обществом "Радуга" и обществом "Сбербанк России" (с учётом уточнений).

Банк 04.06.2019 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным соглашения от 24.01.2017 N 3/70 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 24.10.2016 N ВС2-2, заключённого между обществом Виакон "Проект Радуга", обществом "Радуга" и Макаренко В.В.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.08.2019 заявления Макаренко В.В. и Банка объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением арбитражного суда от 09.01.2020 признано право собственности Макаренко В.В. на квартиру; признан отсутствующим (прекратившимся) залог по договору ипотеки в части залога прав на однокомнатную квартиру; в удовлетворении заявления Банка отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 определение арбитражного суда от 09.01.2020 оставлено без изменения.

Общество "Сбербанк России" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда от 09.01.2020 и постановление апелляционного суда от 10.07.2020 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не применена подлежащая применению статья 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс); не приняты во внимание обстоятельства заключения спорного соглашения ранее возникновения ипотеки.

Банк указывает на свою добросовестность и отсутствие у него сведений о передаче квартиры в залог неуполномоченным лицом, а также на передачу жилого помещения нынешнему владельцу после заключения договора залога; полагает, что приобретение спорного жилого помещения не имело своей целью улучшение жилищных условий заявителя или кого-либо из членов его семьи.

Лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Сбербанк России" (банк) и обществом Виакон "Проект Радуга" (заёмщик) заключён договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 10.07.2014 N 11 (далее - кредитный договор).

В обеспечение обязательств по возврату кредита и уплате процентов между заёмщиком (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключён договор залога имущественных прав от 10.07.2014 N ДЗ-11/1, по условиям которого в залог банку были переданы права (требования) на получение жилых помещений в строящемся многоквартирном доме N 2, расположенном по адресу: город Новосибирск, улица Волховская, 37 (далее - жилой дом).

На основании соглашения от 07.12.2016 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 24.10.2016 N ВС2-2 общество "Радуга" приобрело права (требования) в отношении нескольких жилых помещений, в том числе спорной квартиры.

После сдачи жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности общества "Радуга" на находящиеся в данном доме жилые помещения должником и банком заключён договор ипотеки от 30.08.2017 N ДИ-11/31 (далее - договор ипотеки).

Названный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 20.09.2017.

Между обществом Виакон "Проект Радуга" (застройщик), обществом "Радуга" (участник долевого строительства), и Макаренко В.В.

(правопреемник участника) подписано соглашение от 24.01.2017 N 3/70 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 24.10.2016 N ВС2-2 (далее - Соглашение), по условиями которого участник с согласия застройщика передаёт правопреемнику принадлежащее ему право требования к обществу Виакон "Проект Радуга" по передаче в собственность по акту приёма-передачи объекта долевого строительства - квартиры.

Цена уступаемого права составила 1 500 000 руб.

В установленный договором срок Макаренко В.В. исполнил обязательства по оплате квартиры, что подтверждается соглашением о предоставлении беспроцентного займа от 24.01.2017 N 0021/70, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 24.01.2017 N 3.

Согласно пункту 7 Соглашения, участник гарантирует, что на момент государственной регистрации настоящего соглашения права на объект долевого строительства, не заложены, не проданы (уступлены), отсутствуют иные обременения.

Между обществом Виакон "Проект Радуга" (арендодатель) и Макаренко В.В. (арендатор) подписано соглашение о временном предоставлении квартиры в пользование от 20.12.2017, по условиям которого квартира передаётся арендатором во временное пользование на срок до заключения договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру на арендатора, если иной срок не будет согласован сторонами.

Из материалов дела усматривается, что жилой дом в настоящее время введён в эксплуатацию; права собственности на спорную квартиру зарегистрированы за должником.

Определением суда от 21.05.2018 принято заявление о признании общества "Радуга" несостоятельным (банкротом).

Решением суда от 12.12.2018 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Определением суда от 10.01.2019 к должнику применены правила банкротства застройщиком, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Макаренко В.В. счёл нарушенными свои права сохранением регистрацией права собственности на полностью оплаченную и находящуюся в его владении квартиру, за обществом "Радуга" и - обременения (ипотеки) в пользу Банка.

Банк, в свою очередь, в обоснование заявления о признании недействительным Соглашения от 24.01.2017 N 3/70 указал на отчуждение сторонами данных сделок предмета залога без согласия залогодержателя и отсутствие законных оснований для прекращения ипотеки.

Удовлетворяя заявление Макаренко В.В., суд первой инстанции исходил из недопустимости возложения на гражданина - участника долевого строительства, исполнившего обязательства по оплате приобретённого жилого помещения, негативных последствий поведения должника, не направившего полученные от дольщика денежные средства на погашение задолженности по кредитному договору.

Апелляционный суд согласился с выводом арбитражного суда.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и применённым нормам права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием её предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Согласно общему правилу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с обеспечением прекращённого залогом обязательства.

В настоящем споре суды правомерно исходили из того, что, вступая в договорные отношения с должником, Макаренко В.В. обоснованно рассчитывал на прекращение ипотеки в отношении приобретаемой им квартиры.

Суды также учли, что граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать движение переданных застройщику денежных средств.

Согласно правому подходу, изложенному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 N 309-ЭС19-4373(2), граждане, исполнившие свою обязанность по внесению денежных средств, не могут нести ответственность перед банком за ненадлежащее исполнение должником своих обязательств.

Данный правовой подход также применён Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении аналогичных споров в рамках дела N А45-2125/2018 (определения от 16.04.2020 N 304-ЭС19-23396 (2,3,4)).

Соответственно довод заявителя кассационной жалобы о сохранении залога в силу правила пункта 2 статьи 335 ГК РФ подлежит отклонению как противоречащий приведённым нормам права в их толковании, данном высшей судебной инстанцией.

Утверждение банка о возникновении залога после заключения предварительного соглашения и, как следствие, невозможности его прекращения исполнением гражданином принятых на себя обязательств также не может быть принято во внимание судом округа.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434, залоговые права, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Применительно к настоящему спору первоначальный предмет залога - право требования жилого помещения (договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства от 25.12.2016 N ДИ-11/15) преобразовался в объект недвижимости - квартиру после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, заключение должником и банком договора ипотеки от 30.08.2017 N ДИ-11/31 являлось, по сути, констатацией произошедшей трансформации предмета залога. При этом сам залог возник ранее.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе касающиеся времени передачи спорной квартиры во владение Макаренко В.В. выражают его несогласие с выводами судом об оценке установленных обстоятельств, не указывают на неправильное применение судами положений законодательства о банкротстве застройщиков и подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

В настоящем деле суды правомерно исходили из того, что Макаренко В.В. владеет полностью оплаченной им квартирой и лишён при этом возможности регистрации права собственности по не зависящим от него причинам.

Ознакомление покупателя перед приобретением жилого помещения со сведениями, содержащимися в соответствующем реестре, признаются, по общему правилу отвечающими требованиям разумности и осмотрительности (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).

При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге").

Доводы заявителя кассационной жалобы, выражают его несогласие с выводами судом об оценке установленных обстоятельств, не указывают на неправильное применение судами положений законодательства о банкротстве застройщиков и подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.01.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 по делу N А45-14965/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Лаптев

Судьи

О.В. Кадникова Е.А. Куклева