Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 апреля 2021 г. N Ф04-3506/19 по делу N А45-2125/2018

г. Тюмень

21 апреля 2021 г.

Дело N А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 21 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лаптева Н.В.,

судей Бедериной М.Ю.,

Жирных О.В. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк "Траст" (ИНН 7831001567, ОГРН 1027800000480, далее - общество НБ "Траст", Банк) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.10.2020 (судья Свиридова Г.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2021 (судьи Иванов О.А., Кудряшева Е.В., Усанина Н.А.) по делу N А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестком" (ИНН 5406715023, ОГРН 1125476098494, далее - общество "Инвестком", должник), принятые по заявлению Понкратовой Виктории Александровны о признании права собственности на жилое помещение и прекращении залога.

С участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания "Стройинвест" (ИНН 5406325063, ОГРН 1055406260690, далее - общество ПТК "Стройинвест").

Суд установил:

в деле о банкротстве общества "Инвестком" Понкратова В.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 184 (строительный N 178) общей площадью 37,1 кв. м, с кадастровым номером 54:35:072205:2383 расположенную по адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 9 (далее - квартира), и признании отсутствующим обременения в виде залога на указанную квартиру.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.10.2020 заявление удовлетворено - право собственности на квартиру признано за Понкратовой В.А.; залог общества НБ "Траст" в отношении имущественных прав на квартиру признан отсутствующим (прекратившимся).

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2021 определение арбитражного суда от 12.10.2020 оставлено без изменения.

Общество НБ "Траст" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что судами не принят во внимание довод относительно ничтожности договора купли-продажи от 03.11.2017 N 184(178)-ВБ3; указанный договор купли-продажи заключён в период, когда в отношении должника имелось значительное количество судебных процессов, касающихся споров с физическими лицами о неисполнении должником обязательств по заключённым договорам в отношении строящихся домов; в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства подтверждения передачи наличных денежных средств заявителем в пользу общества должника, а также их учёта должником; вывод судов об отсутствии необходимости получения согласия Банка на заключение сделки не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом ПТК "Стройинвест" (застройщик) и обществом "Инвестком" (участник долевого строительства) заключён договор от 18.12.2012 (далее - Договор), по условиям которого участник долевого строительства принимает участие в долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.

Между Сидоровым Андреем Владимировичем (займодавец) и обществом ПТК "Стройинвест" (заёмщик) заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа от 09.07.2014 N 0178/0013, по условиям которого займодавец предоставил беспроцентный заём в размере 1 678 000 руб.

Во исполнение соглашения о предоставлении займа Сидоров А.В. произвёл оплату в размере 1 678 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.07.2014 N 181.

В счёт возврата суммы займа Сидорову А.В. должна была быть передана однокомнатная квартира.

Между Сидоровым А.В. (займодавец), действующем с согласия общества ПТК "Стройинвест" и Понкратовой В.А. (правопреемник займодавца) заключено соглашение от 19.10.2017 о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа от 09.07.2014 N 0178/0013, по условиям которого займодавец передаёт а правопреемник займодавца принимает в полном объёме права и обязанности займодавца, принадлежащие ему по указанному соглашению беспроцентного займа.

Оплата по указанному соглашению о передаче прав подтверждается распиской от 03.11.2017.

Между обществом "Инвестком" (продавец) и Понкратовой В.А. (покупатель) заключён договор купли-продажи от 03.11.2017 N 184(178)-ВБ3 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность спорную квартиру.

Согласно пункту 8 договора купли-продажи, договор одновременно является актом приёма-передачи квартиры.

В соответствии с пунктом 10 договора купли-продажи, общество "Инвестком" обязуется осуществить действия по снятию обременения (залога) права перед Банком "ФК Открытие" не позднее II квартала 2018 года.

Общество "Инвестком" 03.11.2017 выдало Понкратовой В.А. справку об отсутствии задолженности по оплате приобретаемой квартиры.

Финансовая возможность Понкратовой В.А. предоставить денежные средства в счёт оплаты стоимости квартиры подтверждается тем, что оплата спорной квартиры осуществлялась за счёт денежных средств, полученных от продажи другой квартиры по адресу: город Новосибирск, улица Лермонтова, дом 12, квартира 16 (общая долевая собственность по 1/4).

Право собственности на квартиру зарегистрировано за обществом "Инвестком".

Определением арбитражного суда от 29.01.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества "Инвестком".

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 в отношении общества "Инвестком" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 04.04.2019 общество "Инвестком" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Писаренко И.В.

Ссылаясь на исполнение условий по оплате стоимости квартиры, фактическое владение квартирой и регистрацию права собственности за должником, Понкратова В.А. обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции исходил из того, что общество ПТК "Стройинвест" и общество "Инвестком" принадлежат к одной экономической группе аффилированных лиц, которые реализовали незаконную схему привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома путём заключения с ними нескольких последовательных (параллельных) договоров без их государственной регистрации, являющихся фактически договором участия в долевом строительстве и предусматривающего в конечном итоге право на получение квартиры. В данном обособленном споре должник не передал Банку денежные средства, полученные от гражданина - участника долевого строительства в оплату стоимости квартиры, для погашения кредита и прекращения обременения жилого помещения в виде права залога.

Арбитражный суд сделал выводы об исполнении гражданином всех обязательств участника долевого строительства, возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса и отсутствии оснований для возложения на него негативных последствий за недобросовестное поведение должника.

Апелляционный суд согласился с выводом арбитражного суда.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и применённым нормам права.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, то есть либо на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1), либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункт 3).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, сформирована правовая позиция о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершённых в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Согласно пункту 3 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

При этом юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несёт ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.

Поскольку судами установлено, что на основании договора гражданин надлежащим образом исполнил обязанности участника долевого строительства по оплате застройщику стоимости квартиры; имеющиеся нарушения надлежащего оформления перехода права требования жилого помещения находятся в пределах компетенции признанного судом застройщиком общества "Инвестком", являющим обязанным лицом перед Банком, поддержавшим схему финансирования строительства МКД, предложенную аффилированными выгодоприобретателями, заявление удовлетворено правомерно.

Аналогичная правовая позиция поддержана определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 N 309-ЭС19-4373(2) по делу N А50-31196/2016.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьёй 353 Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса влечёт прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Вместе с тем, действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Более того, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Граждане-участники долевого строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать движение переданных застройщику денежных средств.

Доводы Банка о том, что гражданин, исполнивший все обязательства участника долевого строительства и являющийся, по сути, добросовестным приобретателем спорного объекта по договору участия в долевом строительстве, должен нести ответственность перед Банком за исполнение обязанностей застройщика, не соответствуют приведённым нормам права.

Данная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации (определение от 16.04.2020 N 304-ЭС19-23396 (2) по делу N А45-2125/2018).

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела, в том числе фактом оплаты гражданином стоимости жилого помещения должнику, и иное толкование им положений гражданского законодательства без учёта специальных норм Закона об участии в долевом строительстве и Закона о банкротстве не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.10.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2021 по делу N А45-2125/2018 оставит без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Лаптев

Судьи

М.Ю. Бедерина О.В. Жирных