Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 мая 2021 г. N Ф04-1892/21 по делу N А46-11072/2020

г. Тюмень

17 мая 2021 г.

Дело N А46-11072/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

Севастьяновой М.А.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Сергеевское" на решение от 19.10.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 15.01.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу N А46-11072/2020 по иску индивидуального предпринимателя Бодиловского Александра Владимировича (ОГРНИП 319554300030041, ИНН 552700593980) к закрытому акционерному обществу "Сергеевское" (646947, Омская обл., Оконешниковский р-н, с. Сергеевка, ул. Центральная, д. 6, ОГРН 1025501846468, ИНН 5527002757) о признании договоров прекратившими действие, возврате земельных участков.

В заседании принял участие представитель закрытого акционерного общества "Сергеевское" Степанова Е.Ю. по доверенности от 26.04.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Бодиловский Александр Владимирович (далее - ИП Бодиловский А.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Сергеевское" (далее - ЗАО "Сергеевское", общество, ответчик):

1) о признании договора аренды земельного участка от 18.03.2014 б/н прекратившим свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды земельного участка, то есть с 21.04.2020;

2) об истребовании у ответчика имущества, арендованного по договору аренды от 18.03.2014 б/н, а именно: земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:121, площадью 453 262 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота;

3) обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:121.

Определением от 26.06.2020 суд первой инстанции принял к производству иск предпринимателя, возбудил производство по делу N А46-11072/2020.

Также определением от 16.07.2020 по делу N А46-12221/2020 Арбитражный суд Омской области принял к производству заявление ИП Бодиловского А.В. к ЗАО "Сергеевское":

1) о признании договора аренды от 18.03.2014 б/н прекратившим свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, то есть с 21.04.2020;

2) истребовании у ответчика имущества, арендованного по договору аренды от 18.03.2014 б/н, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:122, площадью 207 880 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота,

- земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:123, площадью 18 624 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота,

- земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:124, площадью 38 592 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота,

- земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:125, площадью 187 923 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота;

3) обязании ответчика освободить земельные участки.

Определением от 28.08.2020 суд объединил в одно производство для совместного рассмотрения дела N N А46-11072/20, А46-12221/2020 с присвоением делу N А46-11072/2020.

Решением от 19.10.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 15.01.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования ИП Бодиловского А.В. удовлетворены. Договор аренды от 18.03.2014 б/н признан прекратившим свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, то есть с 21.04.2020. У ЗАО "Сергеевское" истребовано имущество, арендованное по договору аренды от 18.03.2014 б/н, а именно: земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:121, площадью 453 262 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота. На общество возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:121, площадью 453 262 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота. Договор аренды от 18.03.2014 б/н признан прекратившим свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды земельного участка, то есть с 21.04.2020. У ЗАО "Сергеевское" истребовано имущество, арендованное по договору аренды земельного участка от 18.03.2014 б/н, а именно:

ИП Бодиловскому А.В. из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 29 164 руб.

ЗАО "Сергеевское" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: судами неправильно применен пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письме N 59); судами не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; истец не заявлял о незнании им того, что договор прошел государственную регистрацию;

в представленной в дело выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости сведения об обременениях не отражены в полном объеме;

в данном случае подлежал применению пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как арендная плата за 2019 год была получена от ответчика; судами не оценивались доводы ответчика о том, что договор продляется и это продление имеет место быть в регистрирующем органе, в виде копий аналогичных договоров аренды ответчика; при наличии законного права на односторонний отказ от договора аренды истец на основании судебных решений оформил бы снятие обременения с земельных участков, однако судами удовлетворено требование о составлении акта приема-передачи спорных земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Бодиловский А.В. просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между собственником земельного участка - Колин Верой Кирилловной (арендодатель) и ЗАО "Сергеевское" (арендатор) 18.03.2014 заключен договор аренды земельного участка б/н (далее - договор аренды N 1), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:121, площадью 453 262 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота.

По акту приема-передачи от 18.03.2014 земельный участок передан в пользование арендатору.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 3.1 договора аренды N 1), зарегистрирован уполномоченным органом 03.04.2014 за N 55-55-07/008/2014-776.

Также 18.03.2014 между собственником земельного участка - Колин Павлом Валерьевичем (арендодатель) и ЗАО "Сергеевское" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков б/н (далее - договор аренды N 2), предметом которого является:

-земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:125, площадью 187 923 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Омская обл., Оконешниковский р-н, Сергеевское с/п, отделение 1, поле 1, кормового севооборота.

По акту приема-передачи от 18.03.2014 земельные участки были переданы в пользование арендатору.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 3.1 договора аренды N 2), зарегистрирован уполномоченным органом 03.04.2014 под N 55-55-07/008/2014-778.

Пунктом 3.2 договоров предусмотрена их пролонгация на тот же срок (5 лет) и на тех же условиях при отсутствии возражений сторон, которые необходимо заявить за 90 дней до истечения срока его действия.

Срок действия договоров истек 03.04.2019.

Между Колин В.К. (продавец) и ИП Бодиловским А.В. 16.07.2019 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым номером 55:19:070602:121 (дата государственной регистрации 22.07.2019).

Между Колин П.В. (продавец) и ИП Бодиловским А.В. 17.10.2019 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельные участки с кадастровыми номерами 55:19:070602:122, 55:19:070602:123, 55:19:070602:124, 55:19:070602:125 (дата государственной регистрации 07.11.2019).

Бодиловский А.В. 25.11.2019 направил в адрес ЗАО "Сергеевское" уведомление об отказе от продления договоров аренды, заключенных последним с Колин В.К. и Колин П.В., и предложение о их расторжении с 31.12.2019.

Письмом от 24.12.2019 ответчик сообщил о намерении расторгнуть договор только в конце 2022 года.

Письмом от 10.01.2020, полученным обществом 20.01.2020, ИП Бодиловский А.В. уведомил ЗАО "Сергеевское" об отказе от договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, и потребовал возврата земельных участков по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления.

Письмом от 02.03.2020 общество заявило об отказе от передачи земельных участков, считая договоры аренды пролонгированным на следующие 5 лет, то есть до 03.04.2023, сообщило о намерении расторгнуть договоры только в конце 2022 года по окончании уборочных работ.

Поскольку указанные выше земельные участки не были возвращены предпринимателю 21.04.2020 (истечение трех месяцев с 20.01.2020), предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 12, 450, 606, 607, 609, 610, 615, 621 ГК РФ, статьями 26, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 1, 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", правовой позицией, сформированной в пункте 10 Информационного письма N 59, поскольку договоры аренды NN 1, 2 на новый пятилетний срок не прошли государственную регистрацию, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя свидетельствует о том, что отношения арендатора (ответчика) и арендодателя по использованию земельных участков определяются условиями договоров аренды NN 1, 2, возобновленных на тех же условиях на неопределенный срок, учитывая, что реализуя свое право на односторонний отказ от договоров аренды NN 1, 2, истец уведомлениями от 10.01.2020, которые были получены ответчиком 20.01.2020, известил общество об отказе от договоров аренды, потребовал возврата земельных участков по истечении трех месяцев с момента получения данных уведомлений, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя о признании договоров аренды NN 1, 2 прекратившими свое действие с 18.03.2014.

Исходя из положения статей 60, 76 ЗК РФ, статей 301, 622 ГК РФ, поскольку в связи с расторжением договоров аренды у ответчика отсутствуют основания для использования спорных земельных участков, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, дополнительно отметив, что спор между сторонами сводится к тому, на какой срок продлены (возобновлены) договоры аренды - на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) или на 5 лет (пункт 3.2 договора).

Так как условия договоров купли-продажи содержат указание на наличие арендных правоотношений у продавца, но при отсутствии указания на срок действия договоров аренды, в выписках из ЕГРН указан срок, на который установлено ограничение прав на объекты недвижимости - с 03.04.2014 по 03.04.2019, суд апелляционной инстанции счел, что при таких обстоятельствах у истца как третьего лица отсутствовали основания для вывода о сроке сохранившегося обременения еще на 5 лет, таким образом, оснований для вывода о том что истец знал или должен был знать о продлении действия договоров аренды на пять лет, не имеется.

С учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ для предпринимателя договоры аренды являются возобновленными на неопределенный срок.

В этом случае ИП Бодиловский А.В. вправе в любое время отказаться от договоров аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В данном случае договоры аренды изначально были заключены на срок 5 лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания пункта 2 статьи 26 ЗК РФ следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судами установлено, что договоры аренды были зарегистрированы 03.04.2014, следовательно, срок действия спорных договоров истек 03.04.2019.

Исходя из условий раздела 3 договора, с учетом буквального толкования суды пришли к выводу, что при соблюдении указанных в договоре условий (отсутствие возражений сторон, заявленных за 90 дней до окончания срока его действия) продление договоров аренды может быть осуществлено на определенный срок - 5 лет. В данном случае до истечения сроков действия договоров арендодателем не было заявлено каких-либо возражений, заявление о прекращении или изменении договоров. Следовательно, договора аренды были продлены по истечении установленного срока, что сторонами не оспаривается.

Однако между истцом и ответчиком возник спор о том, на каких условиях продлены (возобновлены) договоры аренды - на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ) или на 5 лет (пункт 3.2 договоров).

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что истец не являлся стороной договоров аренды.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ, пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 10 Информационного письма N 59, суды правильно указали, что в продление договора аренды по существу является заключением нового договора, и в целях порождения правовых последствий, возникающих из договора аренды, заключенного на новый срок, любая из сторон договора должна обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок, однако по окончании срока действия договоров аренды такие действия не были совершены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее: "По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ".

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Таким образом, исходя из положений указанных норм и приведенных разъяснений, арендатор (ответчик) не может ссылаться на сохранение арендных правоотношений именно на срок 5 лет, если новый собственник не знал и не должен был знать о существовании такого незарегистрированного договора (с условием о сроке действия 5 лет).

В данном случае судами установлено, что у истца как третьего лица отсутствовали основания для вывода о том, что срок обременения сохраняется еще на пять лет. Данный вывод соответствует имеющимся в деле доказательствам - условиям договоров купли-продажи, выпискам из ЕГРН, в которых указан срок обременения - до 03.04.2019. Иных доказательств, опровергающих указанные выводы, ответчик не представил. Содержащиеся в кассационной жалобе доводы о принятии оплаты новым собственником по договорам аренды в счет расчетов по договорам купли-продажи не подтверждены, противоречат условиям договор купли-продажи о расчетах за приобретаемое имущество, которые таких условий не содержат.

Следовательно, вывод судов о том, что для истца договоры аренды, при отсутствии государственной регистрации продления аренды на 5 лет, не являются продленными на данный срок, является обоснованным.

С учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ для ИП Бодиловского А.В. договоры аренды N N 1, 2 являются возобновленными на неопределенный срок. В этом случае, предприниматель вправе в любое время отказаться от договоров аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, поскольку реализуя свое право на односторонний отказ от договоров аренды N N 1, 2, возобновленных на неопределенный срок, истец уведомлениями от 10.01.2020, которые были получены ответчиком 20.01.2020, известил ЗАО "Сергеевское" об отказе от договоров аренды и потребовал возврата земельных участков по истечении трех месяцев с момента получения данных уведомлений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя о признании договоров аренды NN 1, 2 прекратившими свое действие с 18.03.2014.

Абзацем первым статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что в связи с прекращением договоров аренды N N 1, 2 у ответчика отсутствуют основания для использования спорных земельных участков, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца об освобождении спорных земельных участков и возвращении их истцу.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном понимании и толковании норм права, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.10.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 15.01.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-11072/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Т.А. Зиновьева
М.А. Севастьянова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

"Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

...