Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 июня 2021 г. N Ф04-2358/21 по делу N А46-22240/2019

г. Тюмень

7 июня 2021 г.

Дело N А46-22240/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Сириной В.В.,

Щанкиной А.В. -

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Бабиковой Ю.Л. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 07.10.2020 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу N А46-22240/2019 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гринлайт" (город Москва, ул. Бахрушина, д. 17, стр. 2, ИНН 7705952900, ОГРН 11177446467222) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, город Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об установлении арендной платы.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Сибирь ОйлТранс", общество с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр".

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Луговик С.В.) в заседании приняли участие представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска Анненкова В.А. по доверенности от 02.10.2020, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Гринлайт" Багаутдинова А.Р. по решению Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2017 по делу N А40-222362/2016.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гринлайт" (далее - ООО "Гринлайт", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, ответчик):

1) об установлении рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1 620 494,00 кв.м, с кадастровым номером 55:36:030801:749, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Советский АО, Красноярский тракт, д. 155, по состоянию на 01.11.2017 в сумме 706 535 000 руб.;

2) об установлении арендной платы по договору от 24.22.2008 N ДГУС-13-1085 земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:749 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в следующем размере:

- годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:749, с учетом доли в праве пользования 1608426/1620494 кв.м - 23 843 294 руб. 07 коп.;

- ежемесячный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:749, с учетом доли в праве пользования 1608426/1620494 кв.м - 1 986 941 руб. 17 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.10.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021, удовлетворены требования ООО "Гринлайт" в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы департамент указывает на недостоверность рыночной стоимости земельного участка, указанной в заключении эксперта; экспертом не были учтены отличительные характеристики объектов - аналогов, влияющие на его стоимость; заключение эксперта содержит ряд противоречий и недостоверных сведений, в частности, касающихся некорректной выборки объектов - аналогов, при этом ссылается на следующее: в отношении объекта-аналога N 2 не было подтверждено право собственности, представленный скриншот страницы с сайта Федеральной службы государственной регистрации, не является таковым; при исследовании объекта-аналога N 2 экспертом не было учтено, что он продается с ж/д тупиком; в отношении объекта-аналога N 4 неверно учтены передаваемые при сделке права; объекты NN 13 и 14 не относятся к сегменту рынка объекта оценки (так как имеют иной вид разрешенного использования), поэтому не могут быть использованы в качестве объекта-аналога. На основании изложенного ответчик полагает, что в заключении судебной экспертизы содержатся неразрешенные экспертом противоречия, а само заключение судебной экспертизы противоречит иным представленным в дело доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Гринлайт" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО "Омск-Полимер" и ООО "Сибирь Ойл Транс" (арендатор) 05.11.2008 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске N ДГУ-С-13-1085.

В связи с внесением изменений в государственный кадастр недвижимости арендованный земельный участок преобразован, из него выделены следующие участки: площадью 1620494 кв.м с кадастровым номером 55:36:030801:749 и площадью 261654 кв.м с кадастровым номером 55:36:030801:748.

В связи с приобретением ООО "ГринЛайт" в собственность объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, ранее принадлежавших ООО "ОмскПолимер", 09.10.2014 ООО "ГринЛайт" обратилось в администрацию г. Омска с заявлением о вступлении в договор от 05.11.2008 N ДГУ-С-13-1085 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:749 на стороне арендатора.

Размер арендной платы по данному договору для истца за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 определен департаментом на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление N 108-п) в редакции постановления N 162-п "О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N108-п", согласно которому размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:749, с учетом доли в праве пользования 1608426/1620494 кв.м, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Так, для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства установлен коэффициент 3,4.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:749 за 2018 год определена департаментом на основании отчета от 20.08.2018 N 1-382/19, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр" (далее - ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр"). Согласно указанному отчету по состоянию на 01.11.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:749 составляет 940 000 000 руб.

По заданию ООО "ГринЛайт" также выполнена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:749 по состоянию на 01.11.2017. Согласно отчету от 28.08.2019 N 12/08/2019, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (далее - ООО "Центр интеллектуальных технологий"), рыночная стоимость земельного участка составляет 815 843 000 руб. Учитывая, что между данными в отчете от 28.08.2019 N 12/08/2019, подготовленном ООО "Центр интеллектуальных технологий" по заказу истца на 01.11.2017, и данными, предоставленными ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" в отчете о рыночной стоимости участка, подготовленном по заказу департамента, имеются значительные расхождения, ООО "Гринлайт" посчитало, что департаментом при расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:749 согласно постановлению N 108-п, применена недостоверная рыночная стоимость участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Гринлайт" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 309, 422, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходили из заключения судебной экспертизы от 08.09.2020 N 03-1/ЭЗ/2020, проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

На основании положений статьи 424 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ, учитывая разъяснения, данные в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земельные участки публичной собственности относится к регулируемым ценам.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В настоящем случае размер арендной платы за период с 01.01.2018 определяется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 31.05.2017 N 162-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п", которым внесены изменения в постановление N 108-п, в соответствии с которым размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Определяя размер рыночной стоимости земельного участка, суды исходили из необходимости проведения экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с возникшими разногласиями суд первой инстанции в рамках настоящего дела назначил проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставил следующие вопросы:

1) Какова величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:749 по состоянию на 01.11.2017?

2) Соответствует ли Отчет от 20.08.2019 N 1-382/19 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 1 620 494,00 кв.м. с кадастровым номером 55:36:030801:749, подготовленный ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр", законодательству РФ в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки?

Согласно заключению эксперта от 08.09.2020 N 03-1/ЭЗ/2020, представленному по результатам проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:030801:749 по состоянию на 01.11.2017 составляет 573 655 000 руб. В дальнейшем, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции экспертом откорректирован размер рыночной стоимости, который в соответствии с заключением эксперта от 08.09.2020 N 03-1/ЭЗ/2020, составил 706 535 000 руб.

Указанным заключением судебной экспертизы также установлено, что отчет об оценке объекта от 20.08.2018 N 1-382/19 (представленный департаментом) не соответствует законодательству РФ в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки.

Вопреки доводам подателя жалобы, судами дана надлежащая оценка заключению эксперта от 08.09.2020 N 03-1/ЭЗ/2020. Судами установлено, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, круг и характер вопросов соответствует предмету заявленных исковых требований и подлежащим установлению обстоятельствам.

В статье 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N 73-ФЗ) отражено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу статьи 41 Закона N 73-ФЗ положения статей 7, 8 распространяются на негосударственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающих специальными знаниями и привлеченных для проведения экспертизы. Подобные положения закреплены в статье 14 Федерального закона N 135-ФЗ, согласно которым оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе проведение натурных работ, применение определенной методологии, производство расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков). Имеющиеся расхождения установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости земельного участка предопределены допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 и статьи 86 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Заключение N 03-1/ЭЗ/2020 выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.

Более того, по результатам проведенной судебной экспертизы было установлено, что отчет, представленный департаментом, не соответствует законодательству в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки (страница 61-63 экспертного заключения). Департаментом не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие рыночную стоимость земельного участка, указанную в отчете, представленном департаментом в подтверждение своей правовой позиции.

Ссылаясь на недостоверность стоимости учтенных экспертом объектов-аналогов, податель жалобы не приводит обоснования того, каким образом указанные обстоятельства отразились на итоговой стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не учитывает необходимость применения корректирующих коэффициентов в зависимости от тех или иных обстоятельств.

Доводы подателя жалобы, выражающего несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы подлежат отклонению, поскольку при рассмотрении дела не было установлено несоответствие отчета положениям законодательства об оценочной деятельности и действующим стандартам оценки, влекущее вывод о недостоверности полученной экспертами величины рыночной стоимости предмета оценки.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 выражена правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результат оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Федеральным Законом N 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу, что заключение судебного эксперта соответствует установленным процессуальным требованиям относимости доказательства.

Также отклоняется довод подателя жалобы о недопустимости корректировки судебным экспертом изготовленного им отчета, поскольку Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. При этом изменение экспертом своего суждения о размере рыночной стоимости спорного земельного участка в сторону увеличения никаким образом прав ответчика не нарушает.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 07.10.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021 по делу N А46-22240/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

В.В. Сирина А.В. Щанкина