Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июня 2021 г. N Ф04-2972/21 по делу N А03-20283/2019

г. Тюмень

24 июня 2021 г.

Дело N А03-20283/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Тальменского района Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.12.2020 (судья Бояркова Т.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 (судьи Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А) по делу N А03-20283/2019 по иску администрации Тальменского района Алтайского края (658030, Алтайский край, Тальменский район, рабочий поселок Тальменка, улица Куйбышева, дом 94, ИНН 2277002668, ОГРН 1022202733321) к индивидуальному предпринимателю Наумову Михаилу Альбертовичу (ИНН 222505737550, ОГРНИП 317222500055232) об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Суд установил:

администрация Тальменского района Алтайского края (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Наумову Михаилу Альбертовичу (далее - ИП Наумов М.А., предприниматель, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:47:080401:123, площадью 75000 кв.м., расположенного примерно 3,4 км на юго-восток от с. Луговое Тальменского района Алтайского края на условиях, указанных в проекте договора аренды администрации Тальменского района.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21.12.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021, в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в редакции, представленной истцом, отказано. Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить в полном объеме, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается, в том числе на то, что вопреки выводам судов недостигнутое между сторонами соглашение о размере площади земельного участка не является основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка; принятие правого акта об утверждении коэффициентов арендной платы не входит в компетенцию истца; уклонение ответчика от заключения договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Наумов М.А. просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрена в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на территории Луговского сельсовета Тальменского района располагается земельный участок площадью 75000 кв.м. с кадастровым номером 22:47:080401:123 ориентир примерно 3,4 км на юго-восток от села Луговое, находящийся в государственной собственности. Поскольку государственная собственность на указанный земельный участок не разграничена, в силу закона управление такими участками осуществляют органы местного самоуправления. Администрация Тальменского района, в соответствии со статьей 39 Устава муниципального образования Тальменский район, является исполнительно - распорядительным органом местного самоуправления Тальменского района.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2019 ИП Наумову М.А. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости - здание весовой площадью 88,4 кв.м, здание зерносклада площадью 1244,6 кв.м, здание по переработке сельхозпродукции (объект незавершенного строительства) 90 % готовности, здание столовой площадью 104 кв.м., используемые им в предпринимательской деятельности. Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 22:47:080401:123, ориентир примерно 3,4 км на юго-восток от села Луговое, площадью 75000 кв.м.

Истец в обоснование исковых требований указывал на то, что, владея вышеуказанными объектами недвижимости на праве собственности, ответчик не оформляет договор аренды земельного участка.

Администрацией Тальменского района с письмом от 27.12.2018 N 246/П/3399 ответчику вручен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:47:080401:123, площадью 75000 кв.м., расположенного примерно 3,4 км на юго-восток от села Луговое, сроком на 49 лет, размером годовой арендной платы 171 599 руб. 18 коп. и рядом других условий.

В установленный срок проект договора ИП Наумовым М.А. подписан не был, разногласий по проекту договора аренды от ответчика не поступило. Истец, считая, что уклонение ответчика от заключения договора аренды земельного участка нарушает права истца на получение арендных платежей и формирование доходной части бюджета, обратился в Арбитражный суд Алтайского края с указанным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 421, 422, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходили из того, что вопрос о размере арендной платы может быть разрешен только после принятия соответствующего акта органом местного самоуправления об установлении коэффициента, применяемого для определения арендной платы в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а размер площади земельного участка, в отношении которой ответчиком заявлены возражения, определен при установлении границ земельного участка, необходимого для использования объектов капитального строительства, вследствие чего суд не может установить редакцию спорных пунктов договора в варианте, предложенном истцом.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу части 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В рассматриваемом деле нахождение объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, на спорном земельном участке является основанием для заключения договора аренды данного земельного участка.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что у истца имеются основания для предъявления иска о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка как собственника расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости.

Вместе с тем суды неправильно определили соотношение предмета спора и формулировки заявленного требования, а также не учли возможность ответчика возражать по отдельным условиям договора аренды, в том числе и в форме возражений при рассмотрении спора в суде, что повлекло необоснованный отказ администрации в защите права на заключение договора.

Основанием для обращения истца в суд явилось именно отсутствие согласования сторон в отношении условий заключения спорного договора, касающихся площади земельного участка и размера арендной платы, о чем свидетельствуют действия предпринимателя, совершенные к моменту предъявления иска, который признает факт нахождения объектов недвижимого имущества на земельном участке, не оспаривает необходимость заключения договора.

В нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения администрации в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-17035 также выражена правовая позиция о том, что суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11).

Однако суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, фактически не разрешили настоящий спор по существу.

Делая вывод о недоказанности истцом площади и границ земельного участка, являющегося предметом договора аренды, судами не учтено, что наличие подобных разногласий между сторонами не может служить основанием отказа в удовлетворении заявленных требований.

Заявляя исковые требования, истец ссылался на необходимость передачи в аренду земельного участка площадью 75 000 кв. м., ответчик, со своей стороны, утверждал о завышении размера площади спорного участка, в подтверждение чего представил заключение от 30.11.2020 кадастрового инженера о том, что для эксплуатации объектов, принадлежащих Наумову М.А., необходим земельный участок площадью 54 612 кв.м.

Однако суды, сославшись на отсутствие ходатайств сторон о проведении судебной экспертизы, не учли, что при наличии противоречий относительно площади земельного участка судам с учетом положении статьи 65 АПК РФ надлежало оценить представленные в материалы дела доказательства и в случае, если вопросы права в данном случае не могут быть разрешены без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, рассмотреть вопрос о возможности назначения судебной экспертизы.

Также судами сделан неверный вывод относительно того, что отсутствие нормативно-правового регулирования размера коэффициента, применяемого для определения арендной платы в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Решением Алтайского краевого суда от 04.06.2020 делу N М-26/2020, вступившим в законную силу, приложение N 1 к решению Тальменского районного Совета народных депутатов Алтайского края от 26.02.2016 N 354 "Об утверждении коэффициента К, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, применяемого при расчете арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставляемого без проведения торгов" (в редакции решения от 28.09.2018 N 45) в части установления коэффициента, применяемого для определения арендной платы в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в размере 0,6303 признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Вместе с тем, в силу положений статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

На территории Тальменского района в соответствии с указанной нормой права определение размера арендной платы производится на основании Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения, утвержденного постановлением администрации Алтайского края от 24.12.2007 N 603 (далее - Положение).

Несмотря на то, что указанное Положение является действующим, судами не обосновано, по какой причине невозможно определить арендную плату без учета коэффициента, признанного недействительным решением Алтайского краевого суда от 04.06.2020 делу N М-26/2020.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 10 раздела IV "Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Применительно к регулируемой плате за аренду земельных участков публичной собственности не исключается применение нормативного регулирования, предшествовавшего признанному недействующим, в случае, когда нормативный правовой акт, его заменяющий, применительно к спорному периоду принят не был.

Однако суды не мотивировали невозможность применения в расчете арендной платы предыдущего коэффициента.

Также судами не учтено, что в силу пункта 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Таким образом, вывод судов о невозможности определить размер арендной платы по спорному договору аренды земельного участка противоречит принципу платности землепользования, закрепленному в статье 65 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты приняты с нарушением статей 71, 168 АПК РФ по неполно исследованным материалам дела, без выяснения и учета всех обстоятельств спора. В связи с чем вывод судов о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска сделан с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, следовательно, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в Арбитражный суд Алтайского края на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать фактические обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора по существу в соответствии с нормами материального и процессуального права; урегулировать условия договора аренды, в отношении которых у сторон имеются разногласия, в том числе в части размера арендной платы и площади земельного участка;

при необходимости поставить перед участвующими в деле лицами вопрос о назначения судебной экспертизы; распределить судебные расходы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 21.12.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу N А03-20283/2019 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Сирина