Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 июля 2021 г. N Ф04-3542/21 по делу N А45-24992/2020

г. Тюмень

13 июля 2021 г.

Дело N А45-24992/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.

судей Зиновьевой Т.А.

Севастьяновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Гайшун И.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 22.12.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 19.03.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е.) по делу N А45-24992/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (630051, г. Новосибирск, ул. 1-я Юргинская, д. 64, ИНН 5401265758, ОГРН 1065401075937) к Мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, просп. Красный, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой" - Кирикович В.С. по доверенности от 11.01.2021, после перерыва указанный представитель участвовал с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" в режиме онлайн-заседания, также после перерыва в помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой" - Сонникова О.С. по доверенности от 11.01.2021.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (далее - ООО "Мегастрой", общество, истец) обратилось с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 28.10.2014 N 116117р земельного участка с кадастровым номером 54:35:014190:981, расположенного по улице Есенина в пределах Дзержинского района города Новосибирска, площадью 7 500 кв. м, о продлении срока его действия на три года, начиная с 01.10.2020 по 30.09.2023.

Решением от 22.12.2020 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 19.03.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены, на мэрию возложена обязанность продлить срок действия договора аренды земельного участка от 28.10.2014 N 116117р на три года с 01.10.2020 по 30.09.2023.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы полагает, что положения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) могут применяться только к договорам, заключенным на определенный срок; если договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, этот срок увеличить невозможно, т.к. он является неограниченным; указывает, что выразил свою волю на прекращение арендных отношений, направив обществу соответствующее уведомление; факт того, что такое уведомление не облечено в форму иска о расторжении договора, обусловлено тем, что для прекращения действия договора, возобновлённого на неопределённый срок, достаточно простого письменного волеизъявления и нет необходимости обращаться в суд с иском о расторжении договора; в рассматриваемой ситуации заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды на 3 года будет противоречить явно выраженной воле арендодателя, пожелавшего прекратить действие договора, возобновлённого на неопределённый срок.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Мегастрой", соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Определением от 30.06.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 06.07.2021.

Исполняя определение суда от 30.06.2021, общество направило соответствующие письменные пояснения.

Представители ООО "Мегастрой" в судебном заседании поддержали позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу и письменных пояснениях.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей мэрии в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителей общества, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 28.10.2014 между истцом и мэрией заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 116117р, по условиям которого общество приняло в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:014190:981, расположенный в пределах Дзержинского района города Новосибирска, площадью 7 500 кв. м, для строительства торгового центра с подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией по улице Есенина, сроком с 28.10.2014 по 28.10.2017. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора арендатор имеет право на продление договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за тридцать календарных дней до истечения срока договора, о желании продлить действие договора.

Истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 28.10.2014 N 116117р, подав письменную заявку от 28.09.2017 N 106.

Письмом от 13.11.2017 N 31/19/12416 мэрия сообщила, что договор аренды земельного участка от 28.10.2014 N 116117р на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Письмом от 30.06.2020 N 31/19-4160 ответчик уведомил истца о том, что мэрия отказывается от договора аренды земельного участка от 28.10.2014 N 116117р, в связи с чем указанный договор будет считаться прекращённым по истечении трёх месяцев с даты направления истцу данного уведомления.

Арендатор посчитал такое поведение арендодателя недобросовестным.

По утверждению истца, он надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, своевременно и в полном объёме оплачивает арендные платежи; соблюдает специально установленный режим пользования земельным участком; не нарушает права других землепользователей; соблюдает иные обязанности, предусмотренные как договором аренды, так и земельным, градостроительным и иным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, арендатором были проведены и проводятся в настоящее время мероприятия по освоению земельного участка и подготовке его к строительству, что требует значительных финансовых затрат. Согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, а также сведениям градостроительного плана земельного участка земельный участок входит в территориальную зону ОД-1 "зона делового, общественного и коммерческого назначения" и частично входит в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ):

"Охранная зона объекта электросетевого хозяйства "ВЛ-110 кВ К-9/10, Северная-Восточная" N 54.35.2.198, площадь земельного участка, покрываемого зоной, составляет 5 148 кв. метров,

"Охранная зона объекта электросетевого хозяйства "КЛ 10 KB ПС "ВЫМПЕЛ" - РП-1920" N 54.35.2.1311, площадь земельного участка, покрываемого зоной, составляет 130 кв. метров,

"Охранная зона объекта электросетевого хозяйства "КАБЕЛЬНЫЕ ЛИНИИ 10 KB ПСТ "СВЕТЛАЯ" - РП 1950" N 54.35.2.1243, площадь земельного участка, покрываемого зоной, составляет 307 кв. метров,

"Охранная зона объекта электросетевого хозяйства "КАБЕЛЬНЫЕ ЛИНИИ 10 KB ПСТ "СВЕТЛАЯ" - РП 1950" N 54.35.2.1312, площадь земельного участка, покрываемого зоной, составляет 219 кв. метров.

При таких условиях разработка проектных решений требует особого внимания, согласования с различными инстанциями, дополнительных финансовых и временных затрат.

В связи с тем, что наличие инженерных сетей на арендуемом земельном участке является неблагоприятным для застройки, истцу было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства в части уменьшения минимального процента застройки с 25 % до 10 % (постановление мэрии от 13.02.2020 N 499).

На данный момент истцом получены технические условия от муниципального унитарного предприятия города Новосибирска Горводоканал на водоснабжение и водоотведение (ТУ от 27.01.2020 N 5-1452; срок действия ТУ: 3 года); получены технические условия от акционерного общества СИБЭКО на горячее водоснабжение (ТУ от 17.01.2020 N 20/12/3.4-16/102271).

Расторжение договора аренды по инициативе мэрии на момент, когда арендатором проделана большая работа по поиску оптимальных вариантов строительства и подготовке проектных решений, по мнению общества, нарушает права арендатора, приложившего все усилия для завершения строительства объекта на арендуемом земельном участке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, руководствуясь статьей 610 ГК РФ, статьей 19 Закона N 98-ФЗ, исходили из того, что при наличии закреплённых федеральным законодателем преференций в поддержку хозяйствующих субъектов в условиях режима повышенной готовности воля мэрии города Новосибирска не может противоречить положениям пунктов 6-8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, учитывая что нормы закона направлены на поддержку субъектов предпринимательской деятельности в сложных экономических условиях.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Судами установлено, что письмом от 30.06.2020 N 31/19- 4160 ответчик уведомил истца о том, что мэрия города Новосибирска отказывается от договора аренды земельного участка от 28.10.2014 N 116117р, в связи с чем, указанный договор будет считаться прекращённым по истечении трёх месяцев с даты направления истцу данного уведомления, то есть с 30.09.2020.

Считая отказ в настоящее время необоснованным со ссылкой на недобросовестность арендодателя, истец, полагая мэрию обязанной заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении договора сроком на 3 года, ссылается на часть 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, обращение к мэрии (07.09.2020) в период до истечения трехмесячного срока с момента направления арендодателем уведомления о прекращении договора аренды.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

В связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) Постановлением Правительства Новосибирской области от 18.03.2020 N 72-п на территории Новосибирской области был введён режим повышенной готовности.

Деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на территории Новосибирской области Постановлением Губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 N 43 с 28.03.2020 была приостановлена. Этими же постановлениями определено, что распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", который является обстоятельством непреодолимой силы.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства судами верно установлено, что в рассматриваемом случае все необходимые условия для продления арендных правоотношений и установления правовой определенности в правоотношениях между истцом и ответчиком, предусмотренные пунктами 6-8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, имеются, поскольку договор аренды земельного участка заключён 28.10.2014, то есть до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 28.10.2014 N 116117р на основании пунктов 6-8 статьи 19 Закона N98-ФЗ до истечения срока действия договора, который указан в письме мэрии; никаких нарушений договора со стороны арендатора, из материалов дела не установлено.

При этом, отклоняя доводы мэрии о том, что в данном конкретном случае заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды на 3 года будет противоречить явно выраженной воле арендодателя, пожелавшего прекратить действие договора, возобновлённого на неопределённый срок, основанного на нормах ГК РФ, суды обоснованно исходили из того, что при наличии закреплённых федеральным законодателем преференций в поддержку хозяйствующих субъектов в условиях режима повышенной готовности воля мэрии города Новосибирска не может противоречить положениям пунктов 6-8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в данном случае именно указанные положения закона явились основанием для установления срока договора, оснований для их неприменения в данной конкретной ситуации, учитывая что нормы закона направлены на поддержку субъектов предпринимательской деятельности в сложных экономических условиях, не имеется.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции правомерно указано на недобросовестное поведение ответчика, поскольку постановлением мэрии от 13.02.2020 обществу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства в части уменьшения минимального процента застройки с 25 % до 10 %, что давало основания истцу полагаться на возможность осуществления деятельности, в результате чего истцом получались технические условия, однако мэрия в июне направляет отказ от договора, что не соответствует добросовестному поведению субъекту гражданского оборота.

При изложенных обстоятельствах, данного конкретного спора, суды правомерно удовлетворили требования общества, возложив на мэрию обязанность продлить срок действия договора аренды земельного участка от 28.10.2014 N 116117р на три года с 01.10.2020 по 30.09.2023.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.12.2020 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.03.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-24992/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Ю. Демидова

Судьи

Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова