Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 сентября 2021 г. N Ф04-3714/21 по делу N А45-11168/2020

г. Тюмень

6 сентября 2021 г.

Дело N А45-11168/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) помощником судьи Бабиковой Ю.Л., рассмотрел кассационную жалобу администрации города Оби Новосибирской области на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Стасюк Т.Е.) по делу N А45-11168/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Константа" (630102, город Новосибирск, улица Маковского, дом 10, офис 212, ИНН 5404010821, ОГРН 1155476050080) к администрации города Оби Новосибирской области (633102, Новосибирская область, город Обь, улица Авиационная, дом 12, ИНН 5448107718, ОГРН 1025405628005) об установлении размера годовой арендной платы.

В судебном заседании посредством системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) принял участие представитель администрации города Оби Новосибирской области - Ботвинков П.А. по доверенности от 01.04.2020.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Константа" (далее - ООО "Константа", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации города Оби Новосибирской области (далее - администрация) о возложении обязанности установить размер годовой арендной платы по договору земельного участка от 19.01.2018 N 1/2-18а в соответствии с ранее установленным размером - 228 000 руб., а также взыскании судебных расходов: 15 000 руб. по оказанию информационно-консультационных услуг независимой оценки, 25 000 руб. на получение экспертизы отчета от 23.12.2019 N 2706.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.11.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.11.2020 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым признано незаконным уведомление администрации от 31.12.2019 N 11679 об изменении размера годовой арендной платы в сумме 4 158 407 руб. по договору аренды от 19.01.2018 N 1/2-18а; с ответчика в пользу истца взыскано 30 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы:

у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания представленного администрацией отчета об оценке от 23.12.2019 N 2706 недостоверным, в том числе с учетом того, что данный отчет носит рекомендательный характер и не являлся предметом рассмотрения судебной экспертизы; судебная экспертиза содержит расчет стоимости размера арендной платы (2 271 333 руб. 11 коп.), который также значительно выше установленного договором размера арендной платы (228 000 руб.); истцом размер арендной платы не оспаривался, что следует также из удовлетворенных судом апелляционной инстанции требований общества, которые не содержат указания на установление стоимости арендной платы в соответствии со стоимостью, установленной судебной экспертизой; вывод суда апелляционной инстанции о недопустимости изменения арендной платы, определенной на основании отчета о ее рыночной стоимости чаще одного раза в три года основан на пункте 10 Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п "Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области" (далее - Порядок N 219-п) в редакции, введенной Постановлением Правительства Новосибирской области от 11.06.2019 N 234-п, однако поскольку спорный договор заключен 19.01.2018, то применению подлежал пункт 10 Постановления N 219-п в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Отзыв на кассационную жалобу обществом не представлен.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение ООО "Константа" о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19.01.2018 N 1/2-18а (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный из категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 54:36:010801:817 общей площадью 63 000 кв. м, местоположение: Новосибирская область, город Обь, Омский тракт, разрешенное использование: склады в соответствии с генеральным планом города Оби Новосибирской области.

Земельный участок предоставлен обществу в аренду на основании постановления администрации от 18.01.2018 N 52 сроком на 3 года для завершения строительства.

Договор заключен сроком на 3 года до 19.01.2021 (пункт 8.1 договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.4 договора размер арендной платы составляет 228 000 руб. в год; расчет годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке N 3-2017/1-17-30-ЗК.

В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата изменяется ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции. Индексация ставки арендной платы устанавливается на основании федерального законодательства без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

Уведомлением от 31.12.2019 N 11679 администрация сообщила обществу о том, что на основании выполненного ООО "Альфа-Оценка" в соответствии с муниципальным контрактом отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:36:010801:817 от 23.12.2019 N 2706 размер арендной платы по заключенному сторонами договору аренды с 01.01.2020 составит 4 158 407 руб. в год.

24.03.2020 общество направило в администрацию претензию, в которой просило пересмотреть размер годовой арендной платы и восстановить сумму ежегодной арендной платы, определенную заключенным сторонами договором аренды.

Не согласившись с представленным администрацией отчетом об оценке от 23.12.2019 N 2706, ООО "Константа" заключило с ООО Независимая Экспертная Компания "Бизнес советник" (далее - ООО НЭК "Бизнес советник") договор на оказание информационно-консультационных услуг по оценке.

Согласно отчету об оценке объекта оценки от 28.02.2020 N 20/013, выполненному ООО НЭК "Бизнес советник", рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:36:010801:817 составляет 1 233 700 руб. в год.

Ссылаясь на незаконное изменение суммы арендной платы до 4 158 407 руб. и до истечения 3 лет с даты заключения договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из законности действий арендодателя по изменению арендной платы в силу того, что арендная плата за земли публичной собственности является ценой регулируемой и ее изменение произведено согласно пункту 2.5 заключенного сторонами договора не ранее чем через год после заключения договора, при этом требование общества об изменении арендной платы, установленной администрацией на основании отчета от 23.12.2019 N 2706, не подпадает под случаи одностороннего изменения договора согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кроме того, суд указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств, опровергающих достоверность выводов оценщика относительно размера арендной платы, а представленное обществом отрицательное экспертное заключение от 18.03.2020 носит оценочный характер и не содержит выводов о том, что представленный администрацией отчет от 23.12.2019 содержит неверный расчет рыночной стоимости арендной платы, при этом и размер рыночной величины годовой арендной платы, определенный заключением судебной экспертизы, носит рекомендательный для целей совершения сделки характер. Представленные в материалы дела экспертные заключения подтверждают, что изменение арендной платы произошло в связи с изменением законодательства, определяющего порядок расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, при этом истцом оспаривается не размер измененной арендной платы, а правовое основание.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новый судебный акт, удовлетворяющий исковые требования, учитывая преследуемую истцом цель защиты права, направленность его требований именно на несогласие с уведомлением администрации об изменении размера арендной платы, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 424, 450 ГК РФ, статей 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 2, 10 Порядка N 219-п, исходя из того, что администрацией заявлено об изменении арендной платы ранее чем 3 года после заключения сторонами договора аренды и того, что судебная экспертиза позволяет сделать вывод о недостоверности отчета, представленного администрацией в обоснование увеличения цены аренды, признал незаконным уведомление администрации от 31.12.2019 N 11679 об изменении размера годовой арендной платы.

Выводы суда апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельным участком публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В Новосибирской области размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, определяется Порядком N 219-п.

Согласно пункту 2 названного Порядка, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в 3-6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для строительства объектов, указанных в заключенном сторонами договоре аренды, в пунктах 3-6 Порядка N 219-п не предусмотрено, арендная плата за арендованный обществом земельный участок определена на основании отчета о рыночной стоимости аренды.

Пунктом 10 Порядка N 219-п в редакции Постановления Правительства Новосибирской области от 11.06.2019 N 234-п, действующей на дату направления администрацией обществу уведомления об изменении размера арендной платы в связи с получением нового отчета о ее рыночной стоимости, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 3 года и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, и не ранее чем через 3 года после заключения договора аренды земельного участка.

Исходя из положений пункта 10 Порядка N 219-п, учитывая, что изменение арендной платы арендодателем произведено в одностороннем порядке ранее чем через 3 года после предыдущего отчета, применяемого к периоду аренды с 19.01.2018 до 19.01.2021, и также то обстоятельство, что условия заключенного сторонами договора (пункт 2.5) предусматривают одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, определенной на основании отчета о ее рыночной стоимости оценки, только на индекс инфляции, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у администрации оснований для изменения арендной платы в связи с получением нового отчета от 23.12.2019 N 2706.

Отклоняя доводы истца о недопустимости изменения размера аренды ранее чем через 3 года, суд первой инстанции безосновательно сослался на положения пункта 2.5 договора аренды, не учитывая при этом содержание указанного условия договора об основании ежегодного изменения арендной платы.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на неправильное применение судом апелляционной инстанции Порядка N 219-п в редакции от 11.06.2019, не может быть принята во внимание, учитывая, что в Постановлении Правительства Новосибирской области от 11.06.2019 N 234-п не содержится особых правил действия измененной редакции Порядка N 219-п и ограничения в ее применении к действующим договорам аренды с момента вступления в силу изменений.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает также обоснованными выводы апелляционного суда относительно установленной недопустимости применения нового отчета о рыночной стоимости арендной платы, представленного администрацией.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) определено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании положений статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 15 Закона N 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.

Таким образом, исходя из обязательности оценки стоимости арендной платы земель федеральной собственности, в целях надлежащей реализации этих положений на уполномоченный орган была возложена обязанность обеспечить заключение договора о проведении рыночной оценки стоимости арендной платы в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, которая должна быть достоверной.

В статье 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В абзаце шестом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, в связи с чем в предмет исследования входит проверка достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 Информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку в обоснование иска обществом приведены доводы о недостоверности выполненного по заказу администрации отчета оценщика по определению рыночной стоимости арендной платы земельного участка требованиям законодательства и то, что в материалы дела каждой из сторон представлены отчеты оценщиков, которые определяют арендную плату в значительно разных размерах (4 158 407 руб. в год и 1 233 700 руб. в год), суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость арендной платы в размере 2 271 333 руб. 11 коп. (почти в 2 раза ниже чем согласно отчету арендодателя и согласно отчету арендатора), ни одной из сторон не оспаривалось; нарушений при проведении судебной экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ и приведенных в разъяснениях, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не установлено; принимая во внимание содержание заключения судебной экспертизы и то обстоятельство, что администрацией не представлено никакого обоснования значительному (в 18 раз) в течение двух лет увеличению арендной платы за земельный участок публичной собственности и не приведено доводов и доказательств недостоверности отчета оценщика, положенного в основу определения размера аренды в заключенном сторонами договоре, а также исходя из отсутствия предусмотренных статьей 450 ГК РФ правовых и фактических оснований для изменения условий договора в одностороннем порядке, иначе, чем это предусмотрено актом нормативного регулирования и договором, суд апелляционной инстанции обоснованно оценил отчет об оценке от 23.12.2019 N 2706 как недостоверный.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах (отсутствия правовых оснований для изменения арендной платы ранее чем через 3 года, недостоверности отчета оценщика, представленного арендодателем) и исходя из очевидно преследуемого истцом правового интереса избранным способом защиты, апелляционный суд пришел к выводу о том, что надлежащим обеспечением защиты прав и законных интересов истца будет являться признание незаконным уведомления администрации об изменении арендной платы.

Вопреки доводам кассационной жалобы о том, что истцом не оспаривался новый установленный администрацией размер арендной платы, суд апелляционной инстанции правильно установил, что требования истца заявлены в арбитражный суд именно в связи с неправомерным установлением новой цены.

В связи с этим ошибочным является мнение администрации и суда первой инстанции о том, что истцом оспаривается не размер арендной платы, а правовое основание.

Кроме того, безосновательным является указание в решении суда первой инстанции на то, что представленными в дело экспертными заключениями подтверждается изменение размера арендной платы в связи с изменением законодательства, определяющего порядок расчета арендной платы по рыночной стоимости права аренды. При этом судом первой инстанции не приведено ссылок на какое-либо соответствующее новое нормативно-правовое регулирование.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции к установленным по делу фактическим обстоятельствам правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Доводы кассационной жалобы сделанных апелляционным судом выводов не опровергают.

Учитывая вышеизложенное оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, судом округа не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 по делу N А45-11168/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Сирина