Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 декабря 2021 г. N Ф04-7118/21 по делу N А03-2528/2021

г. Тюмень

9 декабря 2021 г.

Дело N А03-2528/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.

судей Сириной В.В.

Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение от 01.06.2021 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 18.08.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-2528/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сателлит" (656905, Алтайский край, г. Барнаул, Южный проезд, 12, офис 12, ОГРН 1112223001395, ИНН 2222793435) о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 23.12.2020 N 22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сателлит" (далее - ООО "Сателлит", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании недействительным уведомления управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - управление Росреестра по Алтайскому краю, управление, заинтересованное лицо) от 23.12.2020 N 22/001/007/2020-487 об отказе в государственной регистрации права и обязании управления зарегистрировать право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 10.03.2020 460/521 доли в праве собственности на здание проходной 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв. м, кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15, а также право аренды земельного участка, назначение - земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, S-5618 +/- 26 кв. м, кадастровый номер 22:63:0101118:1448, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15/2 в течение 15 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Решением суда от 01.06.2021 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 18.08.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Алтайскому краю обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что спорный договор представленный на регистрацию подлежал нотариальному удостоверению; указывает, что статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) содержит исчерпывающий перечень случаев, когда сделки не требуют нотариального удостоверения и государственный регистратор при проверке соблюдения заявителем требований законодательства, предъявляемых к документам, представленным в орган регистрации, не вправе самостоятельно расширять указанный перечень; полагает, что судом первой инстанции неправомерно удовлетворено требование в отношении регистрации права аренды земельного участка; указывает на наличие дополнительного соглашения от 03.08.2020 к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 22.01.2018 N 5186-з согласно которому Косцова Татьяна Дмитриевна приняла права и обязанности по использованию земельного участка с кадастровым номером 22:63:040118:1448 на тех же условиях что и арендатор АО "Барнаульский радиозавод".

ООО "Сателлит" отзыв на кассационную жалобу не представило.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 25.02.2020 на торговой площадке в разделе "Имущественные торги", находящейся в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (адрес: https: //www.rts-tender, процедура N 26456) проведен открытый электронный аукцион на право приобретения арестованного имущества, принадлежащего АО "Барнаульский радиозавод" - Лот N 2, состоящий из 460/521 доли в праве собственности на здание проходной, 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв. м, кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15, а также право аренды земельного участка, назначение - земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, площадью 5618+/-26 кв. м, кадастровый номер 22:63:010118:1448, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15/2.

Организатором торгов являлось ООО "ГеоТехПроекг", действующее от имени и по поручению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее - МТУ Росимущества) на основании договора от 10.01.2020 N 1-АК на право оказания услуг по реализации арестованного имущества.

В соответствии с протоколом от 25.02.2020 N 27 о результатах торгов по продаже арестованного имущества и протоколом об определении победителя торгов, проведенных 25.02.2020 в форме электронного аукциона, общество признано победителем торгов.

Платежными поручениями от 13.02.2020 N 37 на сумму 756 450 руб. и от 02.03.2020 N 70 на сумму 6 747 534 руб. заявитель оплатил стоимость приобретенного на торгах имущества, что также подтверждается письмом МТУ Росимущества от 12.08.2020 N КХ-5696.

Между обществом и МТУ Росимущества, действующим через ООО "ГеоТехПроект", заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 10.03.2020 N 27/1, и подписан акт приема-передачи имущества.

Заявитель 18.03.2020 предоставил в управление Росреестра заявление о регистрации перехода права собственности на 460/521 доли в праве собственности на здание проходной, 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв. м, кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15, а также право аренды земельного участка, назначение - земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, площадью 5618+/-26 кв. м, кадастровый номер 22:63:010118:1448, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15/2.

Государственная регистрация неоднократно приостанавливалась, а в соответствии с уведомлением управления Росреестра от 23.12.2020 N 22/001/007/2020-487 в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности заявителю отказано по причине непредставления заявителем нотариально удостоверенного договора купли-продажи арестованного имущества.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь положениями статей 131, 244, 250, 255, 551 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), Закона N 218-ФЗ, Федерального закона от 02.10.2007 N 229- ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ, Закон об исполнительном производстве), разъяснениями, изложенными в пункте 63 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановление N 50), правовой позицией, приведенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 569-О-О и исходили из того, что в настоящем случае доводы управления о необходимости применения императивной нормы о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, следовательно, у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 1 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Положениями пункта 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности, согласно пункту 7 части 1 статьи 26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Позиция управления сводится к тому, что в соответствии с пунктом 1 статьи 42 Закона N 2118-ФЗ представленный на регистрацию договор купли-продажи арестованного имущества от 10.03.2020 N 27/1 подлежал нотариальному удостоверению.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно положениям части 6 статьи 69 Закона об исполнительном производстве и разъяснениям, данным в пункте 63 Постановления N 50, в случае отсутствия (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой и совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 ГК РФ.

Закон об исполнительном производстве прямо предусматривает возможность обращения взыскания на долю должника в общем имуществе, в том числе по требованию судебного пристава-исполнителя. При этом, положения статей 87, 89 Закона об исполнительном производстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Таким образом, при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения статьи 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 569-О-О).

Требование пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации арестованного имущества, не применяется.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, а также содержание договора купли-продажи арестованного имущества от 10.03.2020 N 27/1, в предмет которого входит 460/521 доли в праве собственности на здание проходной 1961 года постройки, площадью 1040,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:040118:117, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15, а также право аренды земельного участка, назначение - земли населенных пунктов для эксплуатации производственных и административных зданий, строений, сооружений, S-5618+/-26 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101118:1448, по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Калинина, 15/2, ранее принадлежащего АО "Барнаульский радиозавод", принимая во внимание, что продаваемая доля в праве долевой собственности на земельный участок (460/521) полностью соответствует доли нежилых помещений в здании, суды правомерно признали, что необходимость публичного контроля со стороны нотариата при совершении данной сделки отсутствует в силу ее специфики, обусловленной законодательством об исполнительном производстве и правомерно удовлетворили заявленные обществом требования.

Что касается ссылки кассатора на некое дополнительное соглашения от 03.08.2020 к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 22.01.2018 N 5186-з, то она не принимается во внимание, так как указанное обстоятельство не являлось основанием для вынесения оспариваемого отказа, данный довод не заявлялся в суде первой инстанции, не был предметом его проверки, не подтверждался соответствующими доказательствами, в том числе свидетельствующими о праве управления имущественных отношений Алтайского края по его заключению после проведения торгов 25.02.2020.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, в целом аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.06.2021 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 18.08.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-2528/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Ю. Демидова

Судьи

В.В. Сирина В.В. Тихомиров