Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2021 г. N Ф04-7236/21 по делу N А03-12722/2020

г. Тюмень

20 декабря 2021 г.

Дело N А03-12722/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Севастьяновой М.А. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОМО" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2021 (судья Гуляев А.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 (судьи Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Марченко Н.В.) по делу N А03-12722/2020 по иску комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, Алтайский край, город Барнаул, улица Короленко, дом 65, ОГРН 1062221001160, ИНН 2221114698) к обществу с ограниченной ответственностью "КОМО" (656006, Алтайский край, город Барнаул, улица Взлетная, дом 3, квартира 163, ОГРН 1192225026465, ИНН 2222878216) об изъятии объекта незавершенного строительства.

Суд установил:

комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КОМО" (далее - ответчик, ООО "КОМО", общество) об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности 65%, с кадастровым номером 22:63:030105:2910, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021, исковые требования удовлетворены.

У ООО "КОМО" изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030105:2910, степенью готовности 65 %, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, путем продажи с публичных торгов.

Не согласившись с принятыми по настоящему делу судебными актами, ООО "КОМО" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что объект незавершенного строительства может быть изъят только в том случае, если договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона, договор N 128 аренды от 19.05.2017, как и первоначальный договор аренды, заключен без проведения аукциона, что исключает применение положений статьи 239.1 ГК РФ. Также заявитель указывает, что он фактически не имел реальной возможности закончить строительство объекта, поскольку ответчик приобрел незавершенный строительством объект по договору купли-продажи от 22.11.2019, при этом фактически объект был передан продавцом ответчику 24.01.2020, то есть менее чем за три месяца до окончания срока аренды земельного участка, но принимал для этого все необходимые меры.

На основании статей 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд кассационной инстанции отклонил ходатайство учреждения об отложении судебного заседания, поскольку неявка представителя участвующего в деле лица в судебное заседание не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие, если он надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Изучив доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, с 02.07.2009 на спорный земельный участок с кадастровым номером 22:63:030105:46, площадью 44146 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, зарегистрировано право собственности городского округа - города Барнаула Алтайского края.

19.05.2017 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, как арендодателем, Алтайским краевым общественным фондом Алексея Смертина "Юные дарования" и ООО "Стройпрактик", как арендаторами, заключен договор аренды земельного участка N 128 (далее - договор аренды), по условиям которого арендаторам предоставлен в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:030105:46, общей площадью 44146 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, для завершения строительства нежилых зданий, развлекательного комплекса с открытыми бассейнами, сроком на 3 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2017.

На основании соглашения от 09.11.2017 в договор аренды вместо ООО "СтройПрактик" вступило ООО "СпецПродукт". Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН), на земельном участке, расположенном по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ленинградская, д.7, расположен объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030105:2910, степенью готовности 65%, право на который с 09.12.2019 перешло к ответчику.

Срок действия договора согласован в пункте 2.1 и установлен на три года с момента подписания сторонами, соответственно, срок действия договора истек 19.05.2020.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, указав, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику, строительство которого не завершено, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), правовыми позициями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходили из того, что наличие правовых оснований для удовлетворения требований департамента подтверждено материалами дела, а ответчиком не доказаны обстоятельства незаконности действий публично-правовых и иных органов, наличие оснований для продления договора.

Выводы судов соответствуют действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Из целевого назначения предоставления земельного участка по договору 2017 года однозначно следует, что предоставлен участок для завершения строительства. Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о завершении строительства спорного объекта.

В соответствии с заключением эксперта N 4427/22122020/А03-12722/2020 от 24.02.2020 эксперт по результатам исследования установил, что строение с кадастровым номером 22:63:030105:2910 по адресу:

г. Барнаул, ул. Ленинградская, 7, на дату экспертного осмотра является объектом незавершенного строительства (процент готовности - 65%), конструктивные характеристики и характеристики которого соответствуют данным проектной документации.

Довод жалобы о том, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на рассматриваемый спор, поскольку договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов, основан на неверном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации

Данная норма, по общему правилу, регулирует правоотношения, возникшие после 01.03.2015, однако в силу норм права, регулирующих переходные положения, ее применение допустимо и в отношении земельных участков, однократно продленных после окончания договоров аренды, заключенных до 01.03.2015, поскольку позволяет соблюсти принцип недопустимости необоснованных предпочтений в отношении землепользователей, осуществляющих аналогичные виды деятельности.

Помимо этого, общие правила статьи пункта 1 статьи 239 ГК РФ также предусматривают изъятие у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 ГК РФ, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на это имущество.

Следовательно, изъятие спорного объекта путем продажи с публичных торгов явилось следствием прекращения договорных отношений по аренде земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект.

Довод жалобы о невозможности завершения строительства ввиду того, что право собственности на него возникло у ответчика 09.12.2019, а сам объект был передан продавцом ответчику только 24.01.2020, а также о том, что завершение строительства было невозможно вследствие ограничительных мер, введенных в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, рассмотрены судами и обоснованно отклонены.

Приобретение ответчиком объекта незавершенного строительства за три месяца до истечения срока действия договора аренды у прежнего собственника, реализовавшего право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства объекта, относится к предпринимательскому риску общества. Материалами дела не подтверждается, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах оснований для продления договорных отношений у ответчика не имелось.

Соответственно, суды на законных основаниях удовлетворили требования истца.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по делу N А03-12722/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Е.Ю. Демидова М.А. Севастьянова