Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 декабря 2021 г. N Ф04-6835/21 по делу N А46-20345/2020

г. Тюмень

23 декабря 2021 г.

Дело N А46-20345/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.

судей Зиновьевой Т.А.

Севастьяновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Туз П.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 24.06.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 03.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-20345/2020 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, Омская область, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании недействительным уведомления от 14.10.2020 N КУВД-001/2020-7645763/3.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Атлант", Знаев Анатолий Иннокентьевич, Баландин Александр Александрович, Арышев Андрей Евгеньевич, Штрауб Юлия Николаевна, Боковиков Александр Михайлович.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Луговик С.В.) в заседании участвовали представители: от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненкова В.А. по доверенности от 01.10.2021 N 13136; от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Медведева Ю.Е. по доверенности от 03.11.2021 N 372.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании недействительным уведомления от 14.10.2020 N КУВД-001/2020-7645763/3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью "Атлант", Знаев Анатолий Иннокентьевич, Баландин Александр Александрович, Арышев Андрей Евгеньевич, Штрауб Юлия Николаевна, Боковиков Александр Михайлович (далее - третьи лица).

Решением от 24.06.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 03.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы указывает, что с заявлением в регистрирующий орган с целью погашения записи обременения на земельный участок в виде аренды департаментом представлены все необходимые документы, в том числе акт N RU55301000-1459 от 2014 года о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, что с учетом пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации) является достаточным для снятия такого обременения; департамент не может обладать информацией о передаче объектов недвижимости участникам долевого строительства, поскольку не является застройщиком объекта; третьи лица, заключившие в 2011 и 2012 годах договоры на участие в долевом строительстве спорного объекта и привлеченные к участию в деле каких - либо возражений относительно заявленных требований не выразили.

В письменных возражениях на кассационную жалобу управление соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и в письменных возражениях на нее.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, между департаментом и ООО "Атлант" (ИНН 5504117198) (далее - общество) заключен договор аренды от 15.02.2010 N ДГУ-С-35-1803, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:070101:3083 площадью 2 897 кв. м, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, Советский АО, ул. Белозерова, д. 18 (далее - земельный участок), предоставленный для строительства наземного многоэтажного гаража-стоянки с офисами организаций непосредственного обслуживания населения сроком на 3 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2010.

Распоряжением Администрации города Омска от 03.10.2014 N 136-рв о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, ООО "Атлант" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 03.10.2014 N RU55301000-1459 объекта капитального строительства "Наземный многоэтажный гараж-стоянка с офисами организаций непосредственного обслуживания населения" расположенного по адресу: улица Белозерова, дом 18, корпус 1, Советский административный округ, город Омск, общей площадью здания 6 194,3 кв.м, площадь офисных и прочих помещений 1120,8 кв.м, вместимость гаража-стоянки 99.

05.12.2018 между департаментом и ООО "Атлант" подписано соглашение о расторжении договора с 07.11.2018.

Впоследствии, 18.07.2019 ООО "Атлант" исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), как недействующее юридическое лицо.

На земельном участке расположено введенное в эксплуатацию здание, помещения в котором находятся в собственности третьих лиц.

Департамент 02.07.2020 обратился с заявлением о прекращении обременения в виде аренды в регистрирующий орган. В качестве документа-основания было представлено соглашение от 05.12.2018 к договору аренды земельного участка от 15.02.2010 N ДГУ-С-35-1803, согласно которому договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070101:3083 от 15.02.2010 N ДГУ-С-35-1803 считается расторгнутым с 07.11.2018.

Государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка была приостановлена 09.07.2020 в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Управлением, 14.10.2020 в адрес департамента направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав N КУВД-001/2020-7645763/3 в связи с тем, что на дату обращения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрирована ипотека права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве.

В ЕГРН имеются сведения о регистрации семи договоров участия в долевом строительстве: N 51 от 09.08.2012 - участник долевого строительства Знаев А.И.; N 14 от 20.08.2011 - участник долевого строительства Баландин А.А.; N 5 от 20.08.2011 - участник долевого строительства Арышев А.А.; N 17 от 18.08.2011 - участник долевого строительства Штрауб Ю.Н.; б/н от 10.10.2013 - участник долевого строительства Боковиков А.М.; в отношении двух договоров N 53 от 03.09.2012 и N 52 от 13.08.2012 отсутствуют данные об участниках долевого строительства. Ипотека в силу закона, срок действия ограничения указан с 07.07.2011 по 29.08.2014.

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка не соответствует закону, нарушает права и законные интересы департамента, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь положениями статей 12, 13, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 198, 200, 201 АПК РФ, положениями Закона N 218-ФЗ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ, Закон об ипотеке) и исходили из того, что в условиях наличия непогашенных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и регистрации права собственности дольщиков у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации прекращения права аренды.

Между тем, судами не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленумов ВС и Вас РФ N 6/8 для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора если иное не вытекает из соглашения.

Как следует из материалов дела договор аренды от 15.02.2010 N ДГУ-С-35-1803, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:070101:3083 площадью 2 897 кв. м, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, Советский АО, ул. Белозерова, д. 18, предоставленный для строительства наземного многоэтажного гаража-стоянки с офисами организаций непосредственного обслуживания населения, после ввода указанного объекта капитального строительства в эксплуатацию был расторгнут по соглашению сторон с 07.11.2018. При этом, впоследствии ООО "Атлант", являвшееся по договору арендатором, 18.07.2019 исключено из ЕГРЮЛ, как недействующее юридическое лицо.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статьи 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

При этом согласно статье 352 (подпункту 3 пункта 1) ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В соответствии со статьями 14, 21, 26 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением обременения объекта недвижимости. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Указывая на законность обжалуемого отказа регистрирующего органа, суды со ссылкой на вышеуказанный пункт 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ указали на непредставление департаментом документов, подтверждающих прекращение ипотеки в отношении участников долевого строительства.

Однако департамент, обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения права аренды земельного участка.

Факт расторжения договора аренды участвующими в деле лицами не отрицается, как и то, что ООО "Атлант" (арендатор, застройщик) прекратил свою деятельность в качестве юридического лица 18.07.2019, то есть в настоящее время отсутствует договор аренды и соответственно право аренды как предмет залога, так и лицо на обеспечение надлежащего исполнения обязательств которого в период строительства был направлен залог права аренды.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды в пользу участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка, возникшего из договора аренды, прекратившего свое действие не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений, соответственно, у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации прекращения права аренды по основаниям, указанным в уведомлении от 14.10.2020 N КУВД-001/2020-7645763/3.

Наличие непогашенной записи об аренде влечет невозможность заявителя распоряжаться спорным земельным участком, в том числе в интересах участников долевого строительства, если последние полагают свои права (интересы) нарушенными.

Однако, участники долевого строительства сведения о которых указаны в ЕГРН и привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета, извещенные в установленном порядке о настоящем процессе, о чем свидетельствуют почтовые уведомления, каких-либо возражений в отношение заявленных требований не представили.

При изложенных обстоятельствах, с учетом характера отношений, возникающих при рассмотрении управлением вопроса о сохранении в ЕГРН записи об аренде, суд кассационной инстанции считает, что принятый ненормативный правовой акт об отказе в регистрации прекращения права аренды является незаконным и нарушающим права департамента, поэтому требование департамента о погашении регистрационной записи в отношении договора аренды земельного участка подлежало удовлетворению.

Поскольку необходимые фактические обстоятельства дела в полной мере установлены судами, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принять новый судебный акт по существу спора и удовлетворить заявление департамента.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.06.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 03.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-20345/2020 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявленные требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Признать недействительным уведомление управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об отказе в государственной регистрации прав от 14.10.2020 N КУВД-001/2020-7645763/3.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070101:3083.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Ю. Демидова

Судьи

Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова