Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2022 г. N Ф04-3871/22 по делу N А46-21817/2021

г. Тюмень

16 сентября 2022 г.

Дело N А46-21817/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Дерхо Д.С.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на постановление от 14.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Лотов А.Н., Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е) по делу N А46-21817/2021 по заявлению индивидуального предпринимателя Симоняна Оганеса Саркисовича (ОГРНИП 304550307200058, ИНН 550300038280) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о признании отказа в предоставлении земельного участка недействительным, понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Глазков О.В.) в заседании участвовал представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Дручинина К.Ю. по доверенности от 07.06.2022 N исх-дио/7796 (срок действия 1 год), представлены удостоверение, диплом.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Симонян Оганес Саркисович (далее - ИП Симонян О.С., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме N ИСХ-ДИО/11539 от 23.08.2021.

В качестве способа восстановления права заявитель просил обязать заинтересованное лицо заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 55:36:100902:1008 площадью 1 230 кв. м сроком на три года с 01.04.2022 для завершения строительства "Магазина по продаже автозапчастей по ул. 2-я Солнечная в КАО г. Омска".

Решением от 23.03.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) в удовлетворении заявленных требований отказано, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением от 14.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 23.03.2022 Арбитражного суда Омской области отменено, принят новый судебный акт: заявление предпринимателя удовлетворено, решение Департамента, изложенное в письме N ИСХ-ДИО/11539 от 23.08.2021, признано недействительным; Департамент обязан в течение 30-дневного срока с момента вступления постановления в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008 площадью 1 230 кв. м для завершения строительства магазина по продаже автозапчастей, по адресу: ул. 2 Солнечная в Кировском административном округе города Омска, сроком на три года; с Департамента в пользу предпринимателя взыскано 150 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины; предпринимателю возвращено из федерального бюджета 2 850 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым постановлением, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, оставить в силе решение от 23.03.2022 Арбитражного суда Омской области.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: фактически завершить строительство такого здания невозможно, земельный участок занят иным объектом недвижимости, поскольку здание магазина сгорело в 2006 году, сейчас спорный объект иной, имеет вывеску "кафе, гостиница, сауна, бассейн"; избранный способ защиты права не предусмотрен нормами статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); оспариваемое письмо не содержит отказа.

В судебном заседании представитель поддержал ранее изложенную правовую позицию.

Проверив обжалуемое постановление в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ИП Симоняном О.С. (далее - арендатор) и Департаментом (далее - арендодатель) заключен договор от 11.10.2006 N Д-Кр-31-6659 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 1 230 кв. м, кадастровый номер 55:36:100902:1008, расположенный по адресу: ул. 2-я Солнечная в Кировском административном округе города Омска, для общественно-деловых целей под строительство магазина по продаже автозапчастей.

Предпринимателю выдано разрешение на строительство от 29.11.2007 N 55-368 сроком до 29.05.2008.

ИП Симонян О.С. 04.08.2021 обратился в Департамент с заявлением о статусе договора N Д-КР-31-6659 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008.

Письмом от 09.08.2021 N Исх-ОГ-ДИО/1280/1295 Департамент сообщил о расторжении указанного договора с приложением соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Предприниматель 17.08.2021 через "Службу одного окна" Администрации города Омска обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1008 без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в аренду с целью завершения строительства сроком на 3 года объекта незавершенного строительства "Магазина по продаже автозапчастей по ул. 2-я Солнечная в КАО г. Омска", приложив к заявлению сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, копию документа, удостоверяющего личность заявителя, копию распоряжения, постановления, копии разрешения на строительство, копию технического паспорта, акт проверки целевого использования земельного участка.

ИП Симонян О.С. 24.09.2021 через "Службу одного окна" Администрации города Омска получил письмо Департамента от 23.08.2021 N ИСХ-ДИО/11539, которым ИП Симоняну О.С. отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Заинтересованное лицо указало, что к заявлению предпринимателем не были приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 ЗК РФ, а именно - документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства (3-этажное кирпичное здание).

Полагая, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, пришел к выводу о правомерности отказа Департамента, изложенного в письме от 23.08.2021 N ИСХ-ДИО/11539.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 3, 39.1, 39.6, 39.12, 39.14, 39.15, 39.17 ЗК РФ, статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 N П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338, установив, что материалами дела подтверждается размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства, при том, что предпринимателем к заявлению о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду представлены документы, подтверждающие его право на предоставление данного земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, установив, что само по себе отсутствие регистрации права на незавершенный строительством объект не может являться основанием отказа в заключении с заявителем договора аренды земельного участка для завершения строительства, признал отказ Департамента неправомерным, решение суда первой инстанции отменил и принял новый судебный акт об удовлетворении заявления ИП Симоняна О.С., обязав Департамент заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для целей завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

При этом согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338, приведенной нормой права (пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ) прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Судами установлено, что земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду по договору от 11.10.2006 N Д-Кр-31-6659 для общественно-деловых целей под строительство магазина по продаже автозапчастей, согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 09.09.2002 степень готовности объекта незавершенного строительства (магазина), расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, КАО, ул. 2-я Солнечная, дом 40Д, площадь застройки 187,77 кв. м, количество этажей 2 2, составляет 88 %.

Согласно акту проверки целевого использования земельного участка от 05.07.2019 N 176-ц, составленного должностными лицами Департамента, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100902:1008 фактически расположен объект незавершенного строительства (кирпичное здание площадью около 160 кв. м), действие договора аренды от 11.10.2006 N Д-Кр-31-6659 находится на неопределенном сроке, сведениями о вводе в эксплуатацию объекта незавершенного строительства Департамент не располагает.

Отказ Департамента в предоставлении ИП Симоняну О.С. земельного участка мотивирован отсутствием регистрации права предпринимателя на незавершенный строительством объект.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, что земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду по договору от 11.10.2006 N Д-Кр-31-6659 для общественно-деловых целей под строительство магазина, при этом материалами дела подтверждено размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства (степенью готовности 88 %), исходя из правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338, предусматривающей право лица при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, а также предусматривающей, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора, с учетом представления предпринимателем к заявлению всех документов, подтверждающих соответствующие основания предоставления земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности оспариваемого отказа.

Земельный участок был предоставлен предпринимателю на основании договора аренды, заключенного 11.10.2006 (т.е. до 01.03.2015), на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который прошел кадастровый учет, принимая во внимание, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка заявителем были приложены предусмотренные действующими нормативными положениями документы, суд апелляционной инстанций пришел к законному выводу об удовлетворении заявленных предпринимателем требований.

Доводы Департамента о том, что право на объект незавершенного строительства не подтверждено, о нахождении на земельном участке иного объекта, о наличии прав третьих лиц на объект подлежат отклонению как не подтвержденные надлежащими доказательствами (статьи 9, 65 АПК РФ).

Иного из материалов настоящего дела не следует и судами не установлено.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 14.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-21817/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Е.Ю. Демидова Д.С. Дерхо