Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 ноября 2022 г. N Ф04-5904/22 по делу N А03-17592/2021

г. Тюмень

9 ноября 2022 г.

Дело N А03-17592/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Севастьяновой М.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула на решение от 23.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края (судья Атюнина М.Н.) и постановление от 30.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу N А03-17592/2021 по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Короленко, д. 65, ИНН 2221114698, ОГРН 1062221001160) к потребительскому гаражно-строительному кооперативу N 882 "Раздольный" (656000, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Взлетная, 2к, нет, ИНН 2222076741, ОГРН 1082222008109) о взыскании долга и неустойки по договору аренды.

Суд установил:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к потребительскому гаражно-строительному кооперативу N 882 "Раздольный" (далее - ПГСК "Раздольный", кооператив, ответчик) о взыскании 647 416 руб. 56 коп., в том числе 635 769 руб. 38 коп. долга за период с 01.10.2019 по 30.09.2020 и 11 647 руб. 18 коп. неустойки за период с 03.07.2018 по 30.09.2020.

Решением от 23.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 30.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, требования Комитета удовлетворить.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: использование в спорном случае коэффициента 0,032 при расчете размера арендной платы по настоящему договору подтверждено судебными актами по делу N А03-20098/2019, является обязательным в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); поскольку не имеется возможности определить дату начисления аридной платы каждому из собственников гаражных боксов индивидуально, арендную плату за пользование земельным участком целесообразно взыскивать с гаражного кооператива, кооператив не лишен права в порядке регресса взыскать арендную плату с членов кооператива.

В отзыве на кассационную жалобу кооператив приводит следующие доводы: в спорный период времени (с 01.10.2019 по 28.02.2020) постановление Администрации города Барнаула от 28.05.2020 N 827 об изменении видов разрешенного использования земельного участка (на "хранение автотранспорта (код 2.7.1)", "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры, комплексы (код 4.2)") не действовало; для земельного участка был установлен единственный разрешенный вид использования - для строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения; размеры арендной платы для земельных участков, арендованных несколькими лицами, обладающими правами на расположенные на нем здания, сооружения, рассчитывается отдельно для каждого правообладателя с учетом назначения принадлежащее ему объекта недвижимости (пункт 2.7 Порядка, утвержденного постановлением Алтайского края от 16.06.2015 N 231); земельный участок использовался ответчиком только под строительство и эксплуатацию гаражных боксов; доводы о преюдициально установленных в деле N А46-20098/2019 обстоятельствах не обоснованы, поскольку ответчик по указанному делу использовал земельный участок по иному назначению (торговые объекты); гаражные боксы поставлены на кадастровый учет 03.02.2020, дата окончания начисления арендной платы избрана произвольно (30.09.2020); на стороне имеется переплата в размере 204 359 руб. 98 коп.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды от 22.06.2015 N 4323-з (далее - договор) в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2017 в отношении земельного участка, кадастровый номер 22:63:030406:25, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Взлетная, 2к, площадью 12 496 кв. м, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляется для завершения строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения. Пунктом 1.4 договора установлено, что участок находится в фактическом пользовании арендатора, дополнительной передачи по акту не требуется.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора срок аренды по настоящему договору устанавливается 3 года с момента вступления договора в силу (с момента государственной регистрации договора).

Пунктами 3.4, 3.7 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом; размер арендной платы может изменяться арендодателем на основании нормативно-правовых актов, но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения. Расчет арендной платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает в соответствии с пунктом 4.4.4 договора.

После завершения строительства объекта гаражные боксы 03.02.2020 поставлены на кадастровый учет.

Согласно представленной ответчиком справке по состоянию на 31.12.2018 члены кооператива в полном объеме выплатили паевые взносы за гаражные боксы.

Собственниками была произведена регистрация права собственности на гаражные боксы, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Взлетная, 2к: N 471, кадастровый номер: 22:63:030406:1755, за Нагих Александром Евдокимовичем (28.02.2020), N 297, кадастровый номер: 22:63:030406:1580, за Чубинидзе Анзором Григорьевичем (05.03.2020), N 239, кадастровый номер: 22:63:030406:1521, - за Ли Анатолием Сергеевичем (12.03.2020).

Постановлением Администрации города Барнаула от 28.05.2020 N 827 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030406:25 площадью 12 496 кв. м изменен вид разрешенного использования на "хранение автотранспорта (код 2.7.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры, комплексы) (код 4.2)".

Ссылаясь на то, что срок договора истек 26.06.2018, при этом ответчик пользовался земельным участком с 27.06.2018 по 30.09.2020, ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2019 по 30.09.2020, Комитет обратился в суд с настоящим иском о взыскании 647 416 руб. 56 коп., в том числе 635 769 руб. 38 коп. долга за период с 01.10.2019 по 30.09.2020 и 11 647 руб. 18 коп. неустойки за период с 03.07.2018 по 30.09.2020.

Размер годовой арендной платы рассчитан Комитетом на основании постановлений Администрации Алтайского края от 16.06.2015 N 231, от 23.11.2015 N 472, по формуле АП=КС*S*К, где К=0,032 (дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложениями 1, 2 к постановлению Администрации Алтайского края от 16.06.2015 N 231, для земельных участков, используемых для размещения объектов оптовой и розничной торговли (кроме торговли нефтепродуктами), рынков, торгово-выставочных залов, автосалонов).

Руководствуясь статьями 131, 218, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановлением Администрации Алтайского края от 16.06.2015 N 231 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения", пунктом 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), пунктом 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), исходя из того, что с момента внесения паевого взноса члены кооператива признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости, приобретая права аренды и обязательства по уплате арендной платы в соответствующей части, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что после 28.02.2020 (дата регистрации права собственности на гаражный бокс N 471) требования о взыскании арендной платы с кооператива удовлетворению не подлежат. Установив, что кооператив осуществил оплату арендных платежей за период с 01.10.2019 по 28.02.2020, рассчитанных с применением дифференцированного коэффициента за земельные участки с видом разрешенного использования "размещение гаражей и гаражных боксов, машиномест, парковочных мест, предназначенных для хранения индивидуального автотранспорта, а также погребных ячеек, расположенных в составе объекта недвижимости" (0,010), суды признали указанную оплату надлежащим исполнением обязательства, влекущим его прекращение. В отношении требования о взыскании арендной платы за период после 28.02.2020 (дата регистрации права собственности на гаражный бокс N 471) суды пришли к выводам, что оно не подлежит удовлетворению, так как обязанности арендатора по договору аренды перешли к собственникам гаражных боксов.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 4 статьи 218 ГК РФ, закрепляющий, что внесение членом потребительского кооператива, другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью своего паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение служит основанием для приобретения права собственности на указанное имущество, направлен на защиту имущественных прав этих лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2007 N 196-О-О, от 19.06.2012 N 1134-О, от 21.11.2013 N 1824-О, от 24.03.2015 N 554-О и др.).

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ".

Таким образом, в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права. Последующая государственная регистрация уже существующего у члена кооператива в силу прямого указания закона права собственности на помещение имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.

Приобретая право собственности на нежилые помещения (здания) в особом порядке с момента внесения паевого взноса, члены потребительского кооператива, после строительства объектов, на которые гаражно-строительный кооператив привлекал денежные средства, признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.7 Порядка, утвержденного постановлением Администрации Алтайского края от 16.06.2015 N 231 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, далее - Порядок N 231), если на стороне арендатора выступает несколько лиц, обладающих правами на здания, сооружения (помещения в них), расположенные на земельном участке, арендная плата устанавливается для каждого лица пропорционально доле в праве или занимаемой площади в здании, сооружении (помещении в них) либо согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком в соответствии с заключенным соглашением о порядке пользования таким участком.

Из пункта 2.7 Порядка N 231 следует, что размер арендной платы за земельные участки рассчитывается отдельно для каждого правообладателя с учетом назначения принадлежащего ему объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 таблицы 2 Порядка N 231 при расчете арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, предусмотрены следующие коэффициенты:

0,010 - для вида разрешенного использования земельного участка в целях размещения гаражей, машино-мест, парковочных мест, предназначенных для хранения индивидуального автотранспорта, а также погребных ячеек, расположенных в составе объекта недвижимости;

0,032 - для вида разрешенного использования земельного участка в целях размещения гаражей иного назначения, помещений в составе объекта недвижимости, использование которых связано, в том числе, с осуществлением предпринимательской деятельности, и автостоянок.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованным выводам о том, что требование о взыскании арендной платы за период после 28.02.2020 (с даты регистрации права собственности на гаражный бокс N 471) не подлежит удовлетворению, так как обязанности арендатора по договору аренды перешли с 28.02.2020 к собственникам гаражных боксов, которые признаются фактическими владельцами земельного участка, на котором размещены принадлежащие им объекты недвижимости.

Установив, что в спорный период с 01.10.2019 по 27.02.2020 спорный земельный участок использовался кооперативом для строительства и эксплуатацию гаражных боксов, что соответствует его целевому назначению, суды пришли к выводу о том, что в силу прямого указания закона в отношении при расчете арендной платы за указанный период должен использоваться дифференцированный коэффициент за земельные участки с видом разрешенного использования "размещение гаражей, машино-мест, парковочных мест, предназначенных для хранения индивидуального автотранспорта, а также погребных ячеек, расположенных в составе объекта недвижимости", который согласно пункту 3 таблицы 2 Порядка N 231 установлен в размере 0,010.

Поскольку кооператив осуществил оплату арендной платы за период с 01.10.2019 по 28.02.2020, рассчитанной с применением дифференцированного коэффициента в размере 0,010, указанная оплата правомерно признан судами надлежащим исполнением, прекращающим обязательство по внесению арендной платы.

Выводы судов соответствуют положениям Порядка N 231.

Использование земельного участка для размещения иных объектов или иного использования из материалов настоящего дела не следует и судами не установлено (статьи 9, 41, 65 АПК РФ).

Доводы Комитета о том, что использование в настоящем спорном случае коэффициента 0,032 при расчете размера арендной платы по настоящему договору подтверждено судебными актами по делу N А03-20098/2019, подлежат отклонению.

Как следует из решения по делу А03-20098/2019, вступившего в законную силу, суд при рассмотрении дела пришел к выводу о наличии обязанности ИП Фрица А.Г. по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 22:63:030406:25; при этом размер арендной платы признан судом подлежащим расчету согласно формуле АП = KC*S* К, где К =0,032, исходя из того, что предприниматель осуществляет на земельном участке размещение иных объектов данного вида разрешенного использования, использует земельный участок для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Указанные выводы суда не являются преюдициальными при расчете размера арендной платы кооператива, использовавшего земельный участок в целях размещения гаражей, машино-мест, парковочных мест, предназначенных для хранения индивидуального автотранспорта, а также погребных ячеек, расположенных в составе объекта недвижимости.

Доводы Комитета о том, что не имеется возможности определить дату начисления арендной платы каждому из собственников гаражных боксов индивидуально, арендную плату за пользование земельным участком целесообразно взыскивать с гаражного кооператива, кооператив не лишен права в порядке регресса взыскать арендную плату с членов кооператива, подлежат отклонению как противоречащие нормам материального права (статья 218 ГК РФ) и разъяснениям высшей судебной инстанции о порядке их применения (пункт 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оснований для переоценки изложенных выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 30.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-17592/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетоврения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Е.Ю. Демидова М.А. Севастьянова