Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 ноября 2022 г. N Ф04-5089/22 по делу N А27-18103/2021

город Тюмень

11 ноября 2022 г.

Дело N А27-18103/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Крюковой Л.А.,

судей Куприной Н.А.,

Туленковой Л.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях на решение от 28.04.2022 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Бондаренко С.С.) и постановление от 22.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Назаров А.В., Колупаева Л.А., Чикашова О.Н.) по делу N А27-18103/2021 по иску индивидуального предпринимателя Верлинской Маргариты Витальевны (ОГРНИП 320420500068511, ИНН 420514822002) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (650000, Кемеровская область - Кузбасс, город Кемерово, улица Ноградская, дом 5, ОГРН 1104205007840, ИНН 42045199592) о расторжении договора и взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация Беловского городского округа (ОГРН 1024200543542, ИНН 4202007430).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Верлинская Маргарита Витальевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее - управление, ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 11.11.2020 N 012.1120.09649 (далее - договор) и взыскании денежных средств в размере 1 360 000 руб.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Беловского городского округа (далее - администрация).

Решением от 28.04.2022 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 22.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, договор расторгнут, с управления в пользу предпринимателя взыскано 1 360 000 руб., уплаченных последним по договору, распределены расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизе.

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанций судебными актами, управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворения иска отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы:

при передаче нежилого помещения по договору претензии относительно его качественных характеристик у предпринимателя отсутствовали; управление на момент продажи нежилого помещения не располагало информацией о возможном признании многоквартирного дома (далее - МКД), в котором оно расположено, аварийным; судами не учтено, что срок расселения собственников помещений МКД установлен до 30.12.2028; переданное предпринимателю нежилое помещение используется им под размещение магазина, препятствия к его эксплуатации отсутствуют, аварийным нежилое помещение не признано, аварийность МКД не распространяется на расположенное в нем нежилое помещение; законодательством не предусмотрена обязанность проведения экспертизы конструкций МКД перед продажей помещений в нем.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании 01.11.2022 судом округа объявлялся перерыв до 08.11.2022 для представления сторонами письменных объяснений в порядке статьи 81 АПК РФ относительно исполнения ими решения суда о расторжении договора и взыскании денежных средств, дате передачи нежилого помещения от покупателя продавцу.

В приобщенном судом округа к материалам дела отзыве на кассационную жалобу предприниматель возражает против ее доводов, указывает на неисполнение решения суда со стороны управления, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Согласно поступившим в суд кассационной инстанции письменным объяснениям управления, приобщенным к материалам дела, предпринимателем нежилое помещение управлению на момент рассмотрения кассационной жалобы не возвращено.

Проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам в пределах заявленных в кассационной жалобе доводов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа пришел к следующему.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 2, общей площадью 59,00 кв. м, с кадастровым номером 42:21:0108006:882 (далее - нежилое помещение, объект), расположенное в МКД по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Советская, дом 5 (далее - спорный МКД).

В целях оценки рыночной стоимости нежилого помещения по поручению управления обществом с ограниченной ответственностью "АдвокатЪ" подготовлен отчет от 12.08.2020 N 1729/19 (далее - отчет от 12.08.2020), согласно которому техническое состояние объекта оценивается как среднее, проведение его ремонта не требуется.

На основании протокола об итогах продажи имущества посредством публичного предложения в электронной форме между предпринимателем (покупатель) и управлением (продавец) заключен договор, предметом которого является нежилое помещение.

Стоимость реализуемого нежилого помещения установлена в размере 1 360 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (пункт 3.1 договора).

Денежные средства за объект перечислены предпринимателем управлению платежными поручениями от 22.10.2020 N 1419215, от 23.11.2020 N 1425104 в полном объеме, нежилое помещение передано управлением предпринимателю по акту от 02.12.2020.

Межведомственной комиссией, утвержденной постановлением администрации от 29.07.2014 N 217-п "О создании межведомственной комиссии Беловского городского округа по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", проведено обследование спорного МКД, по результатам которого он признан аварийным и подлежащим сносу, о чем составлено заключение от 04.05.2021 N 1035 (далее - заключение от 04.05.2021), на основании которого администрацией вынесено постановление от 28.05.2021 N 1416-п (далее - постановление от 28.05.2021), которым установлен срок отселения собственников (нанимателей) помещений спорного МКД и членов их семей, зарегистрированных и проживающих в нем, в другие благоустроенные помещения - до 30.12.2028.

По заказу предпринимателя союзом "Кузбасская торгово-промышленная палата" проведено исследование спорного МКД, по его результатам подготовлено экспертное заключение от 13.10.2021 N 17/17/253 (далее - заключение от 13.10.2021), согласно которому процент износа МКД составляет 75,6%, его многочисленные дефекты приводят к нарушению работоспособности, надежности и несущей способности конструкции дома в целом, не обеспечивают безопасного пребывания граждан и сохранность инженерного оборудования. При расчетном проценте износа в 75,6% МКД является "аварийным", его эксплуатация нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Считая, что продавцом передан объект недвижимости, не соответствующий условиям договора (нежилое помещение расположено в МКД, признанном ветхим, аварийным и подлежащим сносу), покупатель направил продавцу претензию от 23.06.2021, в которой предложил расторгнуть договор, неисполнение требований которой в добровольном порядке послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В целях установления наличия признаков аварийности на момент заключения договора по ходатайству истца судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации "Научно-исследовательский институт судебных экспертиз" Огородникову Ивану Вячеславовичу и (или) Винтеру Владимиру Викторовичу.

Согласно экспертному заключению от 04.04.2022 N 27 (далее - заключение от 04.04.2022) спорный МКД, в состав которого входит нежилое помещение истца, по состоянию на 10.11.2020 являлся непригодным для постоянного проживания, его конструкции находились в аварийном состоянии и подлежали сносу.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 8, 307, 309, 450, 452, 475, 477, 518, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходили из доказанности факта передачи покупателю имущества, не соответствующего условиям договора исходя из невозможности его использования по назначению, правомерности требования истца о расторжении договора и взыскании уплаченных за нежилое помещение денежных средств.

Поддерживая в рассматриваемом случае выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для расторжения договора, суд округа находит их соответствующими представленным в дело доказательствам, установленным на их основе обстоятельствам спора и примененному законодательству.

С учетом установленных фактических обстоятельств спора сложившиеся между сторонами отношения по договору подпадают под правовое регулирование параграфа 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, в том числе заключения от 26.03.2021, 13.10.2021, 04.04.2022, поведение сторон на предмет их добросовестности, правильно распределив между сторонами бремя доказывания обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела, установив, что нежилое помещение в МКД приобреталось истцом как находящееся в среднем техническом состоянии, не требующем проведения ремонта и позволяющем его эксплуатировать, однако на дату заключения договора несущие конструкции спорного МКД не обеспечивали его безопасную эксплуатацию, дом признан аварийным и не пригодным для проживания (а значит и любого иного нахождения в нем граждан), суды обоснованно констатировали, что расположенное в таком МКД нежилое помещение считается непригодным для эксплуатации по назначению, что является существенным недостатком переданного объекта, в связи с чем пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора, взыскании уплаченных за нежилое помещение денежных средств и правомерно удовлетворили иск.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, покупателю, имеющему в силу положений действующего законодательства право предъявить продавцу предусмотренные статьей 557 ГК РФ требования, связанные с ненадлежащим качеством переданного недвижимого имущества (при подтверждении указанных обстоятельств относимыми и допустимыми доказательствами), не может быть отказано в защите по причине подписания без возражений акта приема-передачи нежилого помещения.

Согласно ГОСТу Р 51929-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения", утвержденному и введенному в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 N 543-ст (далее - ГОСТ Р 51929-2014), МКД - это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющую надземную и подземную части с соответствующими помещениями, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющихся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме; в состав МКД входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Под аварийным состоянием понимается категория технического состояния объемной строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта (пункт 3.1 ГОСТа Р 51929-2014).

Исходя из указанных определений ГОСТа Р 51929-214 с учетом заключения от 04.05.2021 и постановления от 28.05.2021, согласно которым спорный МКД признан аварийным, непригодной для эксплуатации признается вся объемная конструкция, включающая в себя и нежилое помещение, переданное предпринимателю по договору, в связи с чем аргументы заявителя в данной части отклоняются судом округа как необоснованные.

Ссылка управления относительно отсутствия у него информации об аварийности МКД на момент заключения договора подлежит отклонению как противоречащая положениям пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 470 ГК РФ, согласно которым товар, подлежащий передаче продавцом, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Между тем суд округа считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не учтено следующее.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Отказ от договора купли-продажи с возвратом уплаченных покупателю денежных средств (статьи 450, 475, 557 ГК РФ) не должен влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне последнего (глава 60 ГК РФ), то есть нарушать эквивалентность осуществленных им при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных за объект недвижимости денежных средств, установив предусмотренные пунктом 2 статьи 475 и статьей 557 ГК РФ основания для удовлетворения иска, суд независимо от предъявления продавцом соответствующего требования должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате ему переданного покупателю имущества, поскольку сохранение за последним этого имущества означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 N 309-ЭС20-9064, от 26.03.2021 N 303-ЭС20-20303).

Удовлетворяя заявленные исковые требования и взыскивая с ответчика в пользу истца уплаченные за нежилое помещение денежные средства, суды не разрешили вопрос о возврате продавцу переданного покупателю имущества, тем самым нарушив принцип эквивалентности встречных предоставлений.

Согласно поступившим в суд кассационной инстанции в порядке статьи 81 АПК РФ письменным объяснениям сторон, нежилое помещение предпринимателем управлению на момент рассмотрения кассационной жалобы не возвращено.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 30, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов вправе основывать свои выводы на обстоятельствах общеизвестных (часть 1 статьи 69 АПК РФ), преюдициально значимых (части 2 - 5 статьи 69 АПК РФ) и бесспорных (части 2 - 3.1 статьи 70 АПК РФ). Суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, если установленные судами фактические обстоятельства соответствуют имеющимся в деле доказательствам и позволяют правильно применить нормы права, подлежащие применению.

При изложенных обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для дополнения обжалуемых судебных актов выводами в части применения к покупателю последствий расторжения договора в виде обязания его возвратить продавцу спорное нежилое помещение.

В остальной части обжалуемые судебные акты изменению не подлежат.

Учитывая, что заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, основания для распределения судебных расходов в данной части не имеются.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.04.2022 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 22.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-18103/2021 изменить, дополнить резолютивную часть абзацем следующего содержания:

Обязать индивидуального предпринимателя Верлинскую Маргариту Витальевну возвратить межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях нежилое помещение 2, общей площадью 59,00 кв.м, с кадастровым номером 42:21:0108006:882, расположенное по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Советская, дом 5, по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента получения денежных средств, но не ранее 14.11.2022.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крюкова

Судьи

Н.А. Куприна Л.В. Туленкова