Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 ноября 2022 г. N Ф04-5421/22 по делу N А45-18264/2021

г. Тюмень

18 ноября 2022 г.

Дело N А45-18264/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Севастьяновой М.А.

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ложок-Развитие" на решение от 16.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление от 15.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сорокина Е.А., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу N А45-18264/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Ложок-Развитие" (630055, Новосибирская обл. г. Новосибирск, ул. Мусы Джалиля, д. 17, ИНН 5408308496, ОГРН 1145476059068) к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (630007, Новосибирская обл., г. Новосибирск, Красный пр-кт, д. 18, ИНН 5406214965, ОГРН 1035402457848) о признании договора аренды заключенным, о заключении договора аренды на новый срок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация Новосибирского района, администрация Барышевского сельсовета Новосибирского района, Бекмамбетов Андрей Сетяевич, Воронков Вячеслав Владимирович, Высоцкий Александр Павлович, Гололобова Виндарья Нимаевна, Гурьев Алексей Владимирович, Колесникова Ксения Владимировна, Левин Владимир Анатольевич, Нагирняк Михаил Станиславович, Пушкарев Владимир Владимирович, Паламарчук Александр Владимирович, Петрищев Александр Геннадьевич, Селезнева Яна Геннадьевна, Солодов Игорь Александрович, Субботовский Антон Павлович, Таланкин Сергей Геннадьевич, Хорошавин Александр Сергеевич, Шеверницкий Глеб Николаевич, Шестак Павел Викторович, общество с ограниченной ответственностью "Виакон-Плюс", Министерство здравоохранения Новосибирской области.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ложок-Развитие" (далее - ООО "Ложок-Развитие", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - департамент, ответчик) о признании договора от 07.07.2015 N 130т аренды земельного участка заключенным, действующим с изменением (увеличением) срока действия договора для приведения необходимой документации в соответствии с законодательством Российской Федерации с учетом уже состоявшихся публичных слушаний, после которых границы территориальных зон отвечают требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок, предоставлении возможности ООО "Ложок-Развитие" реализовать свои права на комплексное освоение в целях жилищного строительства на образованных участках, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок.

Решением от 16.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 15.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось с кассационной жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы ООО "Ложок-Развитие" указывает на то, что судом фактически не было рассмотрено требование о признании договора действующим; не были исследованы обстоятельства, при которых земельный участок с кадастровым номером 54:19:164603:773 был выставлен на аукцион; не выяснялись причины неисполнения ответчиком своих обязательств по договору; не дана оценка противоречивости и недобросовестности поведения ответчика, в связи с чем истец не имел возможности реализовать свои права по договору аренды.

Департамент представил отзыв на кассационную жалобу, в котором выражает несогласие с доводами общества, поскольку истец в числе требований указал возложение на департамент обязанности заключить договор аренды на новый срок; в период действия договора аренды от 07.07.2015 общество имело исключительное право на заключение договоров аренды без процедуры проведения торгов в отношении земельных участков, образованных в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории из земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:773; испрашиваемые земельные участки уже являлись предметом договора аренды вследствие заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 07.07.2015; судом рассмотрено требование о признании договора действующим, так как суд исследовал обстоятельства дела и пришел к выводу о том, что срок действия договора истек 06.08.2018; основания считать договор возобновленным или действующим на неопределенный срок отсутствуют; в дело представлены сведения в отношении образованных из исходного земельных участков, часть которых находится в аренде у иных лиц, один участок предоставлен в постоянное бессрочное пользование ГБУЗ НСО "новосибирская клиническая районная больница N 1", зарегистрировано право собственности Новосибирской области; первоначальный предмет аренды не существует; истец не обращался с требованиями о признании недействительным проведенного аукциона; общество не указало, в чем заключается недобросовестность ответчика; у департамента отсутствуют полномочия в сфере принятия и утверждения градостроительной документации; истец осуществлял переуступку прав и обязанностей в отношении большинства образованных земельных участков, не предпринимал действия по самостоятельному освоению земельного участка, обратился в суд через три года после истечения срока действия договора аренды.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлены.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.07.2015 между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и ООО "Ложок-Развитие" (арендатор) по результатам открытого аукциона заключен договор N 130т аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:19:164603:773, площадью 128 009 кв. м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Ложок; разрешенное использование участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.3 договора).

Договор заключен сроком на три года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка не более 6 месяцев с даты заключения договора.

Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - до 17.06.2018 (пункт 4.4 договора).

По истечении срока действия договора арендатор в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора (пункт 6.1.2 договора).

31.12.2015 между ООО "Ложок-Развитие" и администрацией Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 07.07.2015, которым изменен предмет договора аренды от 07.07.2015, а именно: по договору аренды от 07.07.2015 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами: 54:19:164603:1168, 54:19:164603:1169, 54:19:164603:1170, 54:19:164603:1171, 54:19:164603:1172, 54:19:164603:1173, 54:19:164603:1174, 54:19:164603:1175, 54:19:164603:1176, 54:19:164603:1177, 54:19:164603:1178, 54:19:164603:1179, 54:19:164603:1180, 54:19:164603:1181, 54:19:164603:1182, 54:19:164603:1183, 54:19:164603:1184, 54:19:164603:1185, 54:19:164603:1186, 54:19:164603:1187, 54:19:164603:1188, 54:19:164603:1189, 54:19:164603:1190, 54:19:164603:1191, 54:19:164603:1192, 54:19:164603:1193, 54:19:164603:1194, 54:19:164603:1195, 54:19:164603:1196, 54:19:164603:1197.

19.02.2016 истец передал права и обязанности по договору в отношении четырех земельных участков ООО "Виакон Плюс". В целях привлечения инвестиций заключен договор об организации строительства на данных земельных участках.

В период март - апрель 2016 года ООО "Ложок-Развитие" начало комплексное освоение земельного участка. Произведена расчистка территории от снежных завалов, расчистка и вывоз несанкционированной свалки мусора, корчевание древесно-кустарниковой растительности и сорнякового березняка, порослевого и самосевного происхождения с диаметром ствола менее 15 см, планировка и подготовка площадки к дальнейшему освоению, установка строительного ограждения участка.

14.04.2016 с ответчиком согласована переуступка в пользу иного лица прав ООО "Ложок-Развитие" на зарегистрированные в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области земельные участки с КН: 54:19:164603:1168, 54:19:164603:1170, 54:19:164603:1172, 54:19:164603:1173, 54:19:164603:1174, 54:19:164603:1175, 54:19:164603:1176, 54:19:164603:1177, 54:19:164603:1178, 54:19:164603:1179, 54:19:164603:1180, 54:19:164603:1181, 54:19:164603:1182, 54:19:164603:1183, 54:19:164603:1184, 54:19:164603:1185, 54:19:164603:1186, 54:19:164603:1187, 54:19:164603:1188, 54:19:164603:1189, 54:19:164603:1190, 54:19:164603:1191, 54:19:164603:1192, 54:19:164603:1193, 54:19:164603:1194.

В рамках продолжения комплексного освоения территории был заключен договор от 21.06.2016 N 496 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с ФГУП "УЭВ". Выданы технические условия.

24.05.2016 ООО "Ложок-Развитие" получило ответ на запрос о предоставлении градостроительного плана.

Из предоставленного градостроительного плана получена информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства (Решением N 6 28-й сессии Совета депутатов Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области четвертого созыва от 25.12.2012 утверждены Правила землепользования и застройки Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области) - информация о разрешенном использовании земельного участка:

- территориальная зона "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" (Ж-4)

- территориальная зона "Зона объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования" (Ж-6)

- территориальная зона "Зона улично-дорожной сети" (ИТ-2)

- территориальная зона "Зона делового, общественного и коммерческого назначения" (ОД-1)

- территориальная зона "Зона объектов здравоохранения" (ОД-3).

При получении градостроительного плана земельного участка было установлено, что существующее территориальное зонирование, предусмотренное Правилами землепользования и застройки Барышевского сельсовета Новосибирской области, относит территорию комплексного освоения ООО "Ложок-Развитие" одновременно к нескольким территориальным зонам, что противоречит положениям части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Большая часть территории, предоставленной ООО "Ложок-Развитие" для комплексного освоения в целях жилищного строительства отнесена к территориальным зонам ОД-1 и ИТ-2, градостроительные регламенты которых не содержат ни основных, ни вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков, связанных с жилищным строительством.

29.06.2016 истец обратился с просьбой при подготовке проекта генерального плана Барышевского сельсовета Новосибирского района отнести земельный участок с КН 54:19:164603:1197 к функциональной зоне застройки малоэтажными жилыми домами.

20.01.2017 постановлением главы Новосибирского района назначаются публичные слушания по вопросу утверждения генерального плана Барышевского сельсовета.

10.02.2017 постановлением главы Новосибирского района были назначены публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки Барышевского сельсовета.

В 2017 году администрацией Новосибирского района были проведены публичные слушания по корректировке генерального плана и внесению изменений в ПЗЗ Барышевского сельсовета, в которых территория ООО "Ложок-Развитие" была приведена в соответствие с назначением земельного участка "для жилищного строительства", по итогам которых изменения внесены не были.

Истцом продолжалась работа по комплексному освоению в части получения технических условий по водоснабжению.

Министерство строительства Новосибирской области утвердило генеральный план Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области 12.07.2019.

Указывая на то, что в настоящий момент земельный участок пригоден к освоению, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды действующим и обязании ответчика заключить данный договор на новый срок, приняв во внимание значительные денежные средства, израсходованные арендаторами, в число которых входят физические лица, на освоение данного земельного участка в период действия договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходя из положений земельного законодательства, действующего на момент проведения аукциона и на момент рассмотрения спора, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды действующим и понуждения ответчика к заключению данного договора на новый срок, указав в том числе, что предмет договора аренды на данный момент изменен, поскольку часть земельных участков обременена правами третьих лиц, и отказав в применении срока исковой давности.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что срок действия договора аренды, заключенного на определенный срок, на момент обращения истца за защитой своих нарушенных прав истек, возможность его продления, в том числе в судебном порядке не предусмотрена.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ лишь для договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный договор аренды земельного участка заключен на торгах, следовательно, как верно указано судами, правила о его продлении на неопределенный срок, установленные ГК РФ, к нему не применяются. Продление такого договора, признание его действующим прямо повлечет нарушение норм земельного законодательства.

Суды первой и апелляционной инстанции обоснованно приняли во внимание, что предмет договора аренды был изменен в связи с формированием из исходно арендованного земельного участка указанных выше земельных участков.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств и пояснено истцом в судебном заседании, часть предоставленного в аренду земельного участка допускала ведение жилищного строительства, при этом иными арендаторами жилье построено, участки перешли к ним в собственность. Следовательно, суды правильно указали, что истцом предлагается не просто признать договор действующим вопреки требованиям земельного законодательства, установленным в интересах защиты публичной собственности, но и внести соответствующие изменения в его предмет и иные условия без учета свершившихся изменений в предмете договора аренды, что недопустимо.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 35 Закона N 171-ФЗ определена дата вступления его в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 2 статьи 34 Закона N 171-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

При рассмотрении спора суды установили, что извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка размещено администрацией Новосибирского района Новосибирской области 25.02.2015, то есть до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ, следовательно, предоставление земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:773 осуществлено администрацией Новосибирского района Новосибирской области, по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды от 07.07.2015.

Согласно части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего федерального закона или после дня вступления в силу настоящего федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено Федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

В силу указанных норм права и установленных по делу обстоятельств, суды правильно указали, что ООО "Ложок-Развитие" имело исключительное право на заключение договора аренды без процедуры проведения торгов в отношении земельных участков, образованных в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории из земельного участка с кадастровым номером 54:19:164603:773 лишь в период действия договора.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ в действующей редакции, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения из этого общего правила предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ.

В числе оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, положениями статьи 39.6 ЗК РФ определены случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), и общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно установили, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия установленных статьей 39.6 ЗК РФ условий для заключения нового договора аренды без проведения торгов.

Оценивая доводы истца о недобросовестности ответчика, суд апелляционной инстанции правильно указал, что необходимость оценивать действия сторон с точки зрения добросовестности к спорным правоотношениям не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что следует из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707.

Кроме того, суд округа учитывает результаты рассмотрения спора в рамках дела N А45-21809/2019, решением по которому, вступившему в законную силу, Арбитражный суд Новосибирской области отказал обществу в признании незаконным бездействия, выразившегося в неутверждении проекта планировки территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах поселка Ложок Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и проекта межевания территории в его составе.

Таким образом, правильно применив нормы права и установив обстоятельства по делу, суды первой и апелляционной инстанций законно и обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

В целом приведенные заявителем жалобы доводы повторяют его позицию по делу, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, основанные на фактических обстоятельствах, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ. Доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.02.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 15.06.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-18264/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

М.А. Севастьянова В.В. Тихомиров