|
13 декабря 2022 г.
|
Дело N А46-23145/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2022 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Дерхо Д.С.,
судей Зиновьевой Т.А.,
Севастьяновой М.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области на постановление от 23.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу N А46-23145/2021 по иску администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (646703, Омская область, Щербакульский район, село Екатеринославка, улица Устимука, дом 49, ИНН 5540007458, ОГРН 1055557007912) к открытому акционерному обществу "Агрофирма Екатеринославская" (646703, Омская область, Щербакульский район, село Екатеринославка, улица Устимука, дом 40, ИНН 5540000011, ОГРН 1025502132116) о признании недействительными договоров аренды земельных участков, применении последствий недействительности сделки.
Суд установил:
администрация Екатеринославского сельского поселения Щербакульского муниципального района Омской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском к открытому акционерному обществу "Агрофирма Екатеринославская" (далее - общество) о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 01.05.2021 N А3-36/2021, от 01.05.2021 N А4-36/2021, от 01.05.2021 N А5-36/2021, от 01.05.2021 N А6-36/2021 и также применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2022 настоящее дело объединено в одно производство с делом N А46-23548/2021 по иску администрации о расторжении договора аренды от 28.04.2017 N А1-60/2017 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Решением от 07.05.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме.
Постановлением от 23.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 07.05.2022 Арбитражного суда Омской области отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление.
В обоснование кассационной жалобы администрация приводит следующие доводы: получая в аренду земельные участки по договорам, которые подлежат заключению по результатам проведения обязательных публичных процедур, участники такой сделки в силу законодательного регулирования порядка распоряжения муниципальными землями должны знать о необходимости соблюдения определенных требований, в том числе, принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков; при таких обстоятельствах норма пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), устанавливающая принцип непротивопоставимости противоречивого поведения (правило "эстоппель"), необоснованно применена апелляционным судом исключительно к администрации без учета поведения общества. По мнению заявителя кассационной жалобы, владение на основании ничтожного договора аренды земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в публичной собственности, не может рассматриваться в качестве условия, позволяющего приобрести такой участок в аренду без торгов по основаниям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В отношении требования о расторжении договора аренды от 28.04.2017 N А1-60/2017 апелляционным судом необоснованно не приняты изложенные в обобщенных пояснениях и дополнениях к ним доводы администрации о том, что нарушения условий договора со стороны арендатора носили систематический характер, нанесли существенный ущерб бюджету Екатеринославского сельского поселения.
Общество представило в суд округа отзыв, в котором просит постановление апелляционной коллегии оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы апелляционного суда соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.
Судами установлено и следует из материалов дела, что администрация на основании распоряжения от 26.04.2018 N 34 предоставила в аренду без торгов обществу (арендатор) сроком на 3 года по договорам аренды от 30.04.2018 N АЗ-36/2018, N А4-36/2018, N А5-36/2018, N А6-36/2018 земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 55:32:040701:201, 55:32:040701:203, 55:32:040701:207 и 55:32:040701:208, соответственно.
Пунктом 2.2 указанных договоров аренды определен срок внесения арендной платы (до 10 октября и 10 декабря).
Подпунктом 1 пункта 3.1 договоров аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды указанных земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
По заявлению общества от 10.02.2021 и на основании распоряжения администрации от 29.04.2021 N 34 "О предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности" между администрацией и арендатором сроком на 3 года заключены новые договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 55:32:040701:201 (договор аренды от 01.05.2021 N АЗ-36/2021); 55:32:040701:203 (договор аренды от 01.05.2021 N А4-36/2021); 55:32:040701:207 (договор аренды от 01.05.2021 N А5-36/2021); 55:32:040701:208 (договор аренды от 01.05.2021 N А6-36/2021).
Кроме того, 28.04.2017 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:32:040701:285.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за аренду земельного участка установлен в ходе проведения аукциона и составляет 618 628 руб. 60 коп в год.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором самостоятельно два раза в год равными долями в срок до 10 октября и 10 декабря текущего года в размере 309 314 руб. 30 коп. путем перечисления на счет.
Заявив о том, что: при заключении договоров от 30.04.2018 какие-либо сведения или извещения о наличии предполагаемых к предоставлению в аренду земельных участков администрацией не публиковались, процедура выявления заинтересованных лиц не проводилась; соответственно, у общества не возникли основания для приобретения земельных участков с кадастровыми номерами 55:32:040701:201, 55:32:040701:203, 55:32:040701:207 и 55:32:040701:208 в аренду на новый срок в порядке подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без торгов; администрация указала на недействительность договоров от 01.05.2021, как заключенных с нарушением требований закона (без проведения торгов).
В отношении договора от 28.04.2017 администрация указала, что ответчик допускает систематическое нарушения сроков внесения арендной платы, что является основанием для досрочного расторжения договора.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 166, 167, 168, 309, 452, 614, 619 ГК РФ, статьями 39.8, 46, 65 ЗК РФ, статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон о сельхозземлях), разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), правовой позицией, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (далее - Обзор от 23.12.2020), исходил из несоответствия условий и порядка заключения договоров от 01.05.2021 требованиям закона.
Суд первой инстанции, в частности, указал, что: при изначальном предоставлении земельных участков по договорам от 30.04.2018 на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 8 статьи 10 Закона о сельхозземлях администрации следовало опубликовать извещения о предоставлении земельных участков для выявления лиц, заинтересованных в получении земельных участков на этих основаниях, чего сделано не было; при таких обстоятельствах последующее заключение договоров от 01.05.2021 без проведения торгов являлось неправомерным; кроме того, условием реализации права на предоставление земельных участков, по основаниям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ является подача заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, тогда как в данном случае соответствующих заявлений общества в администрацию не поступало; таким образом, ответчиком суду не предоставлено доказательств, подтверждающих правомерность процедуры предоставления земельных участков, как и не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее использование земельных участков, хотя он активно на это ссылается.
По изложенным выше основаниям суд первой инстанции констатировал недействительность договоров от 01.05.2021.
Удовлетворяя требования администрации о расторжении договора от 28.04.2017, суд первой инстанции счел доказанным систематическое нарушение обществом его условий в части сроков внесения арендной платы.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 1, 10, 166, 167, 168, 309, 452, 614, 619, 621 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), пунктах 1, 9, 70, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), пункте 45 Постановления N 7, пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 05.05.1997 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), правовой позицией, изложенной в пункте 1 Обзора от 23.12.2020.
Установив, что: при фактическом исполнении сторонами договоров от 30.04.2018 истец не ссылался на их ничтожность; доказательства того, что договоры от 30.04.2018 изначально заключались с целью их неисполнения либо ненадлежащего исполнения в материалы дела не представлены; ссылка истца на нарушение порядка заключения договоров от 30.04.2018 является лишь вопросом правовой квалификации оснований для признания недействительными договоров от 01.05.2021; поскольку решение о предоставлении земельных участков в аренду принимала администрация, общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным; при этом администрации было известно требование закона о необходимости опубликования соответствующего извещения, между тем она данную обязанность не исполнила, что свидетельствует о недобросовестности истца и нарушении пределов осуществления гражданских прав, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для применения пункта 5 статьи 166 ГК РФ к аргументации истца по договорам от 30.04.2018, а, соответственно, о правомерном заключении договоров от 01.05.2021 без проведения торгов (на основании своевременного обращения общества о пролонгации арендных отношений - заявления от 10.02.2021).
Относительно требования о расторжении договора от 28.04.2017 апелляционная коллегия, проанализировав порядок внесения арендатором платы за пользование земельным участком, приняв во внимание, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, установив, что: с момента погашения долга за периоды 2017 - 2020 годов и до момента обращения истца в суд с требованием о расторжении договора прошел длительный период времени, который не может считаться разумным; долг за 2021 год погашен 14.12.2021 непосредственно после получения претензии; администрация в течение длительного периода времени действий, направленных на расторжение договора не предпринимала; задолженность по арендной плате погашена обществом до обращения администрации в суд с настоящим иском; доказательства тому, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для администрации существенный ущерб, в материалах дела отсутствуют, пришла к выводу о том, что поведение сторон не может свидетельствовать о существенном характере допущенных арендатором нарушений, а потому такая мера, как расторжение договора, является несоразмерной степени нарушенного обязательства и нарушает баланс интересов сторон.
По существу спор разрешен апелляционным судом правильно.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 ГК РФ).
Порядок и условия предоставления сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для осуществления сельскохозяйственного производства регламентируется ЗК РФ, Законом о сельхозземлях, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
Действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов (в частности, подпункты 12, 17, 31 пункта 2 статьи 39.3, подпункты 9, 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, статья 10 Закона о сельхозземлях, статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Так, в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом о сельхозземлях.
Согласно пункту 8 статьи 10 Закона о сельхозземлях земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Таким образом, исходя из положения статей 166 и 168 ГК РФ ничтожная сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, должна также посягать на публичные интересы либо на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2020 N 310-ЭС20-6179 по делу N А08-15537/2017).
В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Между тем, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 165 ГК РФ).
Данное нормативное положение, закрепляющее в российском гражданском законодательстве запрет на противоречивое поведение, является одной из форм реакции правопорядка на установленный судом факт злоупотребления правом со стороны недобросовестного участника гражданского оборота (пункт 1 Постановления N 25, пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).
Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Если же сделка действительна, то она подлежит исполнению (статьи 8, 309, 310 ГК РФ) и при нарушении ее условий может быть расторгнута по требованию заинтересованной стороны.
Так, в соответствии со статьями 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления N 73, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с э
