Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2022 г. N Ф04-6876/22 по делу N А70-8200/2022

г. Тюмень

28 декабря 2022 г.

Дело N А70-8200/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Дерхо Д.С.,

Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.06.2022 (судья Коряковцева О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Котляров Н.Е.) по делу N А70-8200/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" (627583, Тюменская область, Викуловский район, село Доставалово, улица Ишимская, дом 21, ОГРН 1077208000154, ИНН 7213004450) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (625031, город Тюмень, улица Рационализаторов, дом 20, ОГРН 1047200990891, ИНН 7202131175) о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Сергеев Иван Алексеевич.

В заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - Бикчурина Р.З. по доверенности от 11.04.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее - ООО "Ресурс", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - управление Росреестра) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, выраженного в уведомлении от 03.03.2022 N КУВД-001/2021-49689003/5; обязании управления Росреестра устранить допущенные нарушения путем регистрации право собственности ООО "Ресурс" на земельный участок с кадастровым номером 72:06:0507001:140 общей площадью 700 000 кв. м из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тюменская область, Викуловский район, относительно ориентира земельный участок расположен в 2,7 км на северо-восток от села Доставалово за рекой Ишим.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.06.2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022, заявленные требования удовлетворены. Отказ управления Росреестра, выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 03.03.2022 N КУВД001/2021-49689003/5, признан незаконным. На управление Росреестра возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу провести государственную регистрацию права собственности ООО "Ресурс" на земельный участок с кадастровым номером 72:06:0507001:140 на основании заявлений от 24.11.2021 N МФЦ 0063/2021-122741. С управления Росреестра в пользу ООО "Ресурс" взыскано 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 07.11.2022 к рассмотрению принято заявление ООО "Ресурс" о взыскании с управления Росреестра 65 454 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Не согласившись с решением и постановлением, управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о законности отказа в государственной регистрации права, так как в отсутствие в договоре купли-продажи доли земельного участка сведений об осуществлении между сторонами расчетов за землю или условия о том, что объект не находится в залоге у продавца, в осуществлении государственной регистрации отказано правомерно.

ООО "Ресурс" в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя.

Ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы управления Россрестра без участия представителя общества судом удовлетворено.

В судебном заседании представитель управления Росреестра поддержала доводы отзыва на кассационную жалобу.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Ресурс" принадлежит 99/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:06:0507001:140 общей площадью 700 000 кв. м из категории земель:

земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования:

для сельскохозяйственного производства, местоположение которого расположено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тюменская область, Викуловский район, относительно ориентира земельный участок расположен в 2,7 км на северо-восток от села Доставалово за рекой Ишим.

Сергееву Ивану Алексеевичу принадлежит 1/100 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

11.11.2021 между Сергеевым И.А. (продавец) и ООО "Ресурс" (покупатель) заключен договор купли-продажи доли земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель оплачивает в порядке и на условиях, указанных в настоящем договоре имущество - 1/100 доли земельного участка с кадастровым номером 72:06:0507001:140 общей площадью 700 000 кв. м из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования:

для сельскохозяйственного производства, местоположение которого расположено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тюменская область, Викуловский район, относительно ориентира земельный участок расположен в 2,7 км на северо-восток от села Доставалово за рекой Ишим.

Согласно пункту 1.2 договора продаваемая 1/100 доли принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается: свидетельством о государственной регистрации права собственности на землю от 25.05.1998 N 559; выпиской из протокола заседания сельской Думы Чертанского сельсовета от 18.07.1997; договором купли-продажи доли земельного участка от 09.04.2021 (запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 22.04.2021 N 72:06:0507001:140-72/047/2021-5).

Стоимость имущества, передаваемого по договору купли-продажи, составляет 100 руб. Цена окончательная и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.2 предусмотрено, что покупатель производит оплату по договору в срок до 31.12.2021 по реквизитам, указанным в разделе 7 договора.

В разделе 7 договора "Юридические адреса и платежные реквизиты сторон" в данных о продавце указаны реквизиты банковского счета Сергеева И.А.

24.11.2021 ООО "Ресурс" и Сергеев И.А. обратились через многофункциональный центр (Викуловский филиал ГАУ ТО "МФЦ") в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от Сергеева И.А. к ООО "Ресурс" на 1/100 доли в праве на земельный участок.

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права до 03.03.2022, о чем сообщило в уведомлении N КУВД-001/2021-49689003/1 от 03.12.2021, в котором указало на положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о возникновении в силу закона залога на товар, проданный в кредит, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, и на то, что заключенный между ООО "Ресурс" и Сергеевым И.А. договор не содержит информации о том, что объект не признается находящимся в залоге у продавца и при этом заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона на заявленный земельный участок в орган регистрации не представлены.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации управление Росреестра разъяснило, что для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в случае, если ипотека в силу закона не возникает, необходимо в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ внести соответствующую информацию (например дополнительным соглашением к договору); в случае, возникновения ипотеки необходимо обратиться с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении заявленного земельного участка.

Уведомлением от 03.03.2022 N КУВД-001/2021-49689003/5 управление Росреестра отказало в государственной регистрации права заявителя на земельный участок в связи с тем, что в течение установленного срока заявителями не устранены причины приостановления регистрации, что обществом не оспаривается.

Полагая отказ управления Росреестра незаконным со ссылкой на то, что оплата по договору купли-продажи произведена 11.11.2021 по расходному кассовому ордеру N 3, то есть до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности, ООО "Ресурс" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявление о государственной регистрации перехода права собственности на долю с приобщением необходимых документов подано в управление Росреестра 24.11.2021, то есть после оплаты за земельный участок, которая подтверждена представленным в материалы дела расходным кассовым ордером от 11.11.2021 N 3 на сумму 100 руб., что свидетельствует об отсутствии ипотеки как способа обеспечения обязательства со стороны ООО "Ресурс" по внесению платы за земельный участок.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд согласился с его выводами и также отметил, что такое основание для отказа как отсутствие платежного документа не было указано управлением Росреестра в качестве обстоятельства, послужившего основанием для приостановления государственной регистрации права и препятствующего государственной регистрации, следовательно, обществу не могло быть известно об иных причинах приостановления государственной регистрации и оно в любом случае было лишено права устранить указанные причины в установленный регистрирующим органом срок.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов сделанными при неприменении подлежащих применению норм материального права.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (часть 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

На основании части 2 статьи 16 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и вменение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со статьей 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень документов для государственной регистрации содержится в части 4 данной статьи.

Пунктом 2 части 4 статьи 18 названного Закона в составе представляемых на государственную регистрацию документов предусмотрены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, в качестве документа-основания для государственной регистрации перехода права с заявлением от 24.11.2021 в регистрирующий орган представлен договор купли-продажи от 11.11.2021, содержащий условие об осуществлении оплаты по договору в срок до 31.12.2021 на указанные в разделе 7 договора банковские реквизиты продавца.

При этом договор не содержит указания на то, что оплата доли в праве собственности на земельный участок произведена на дату заключения договора, и также договор не предусматривает, что стороны исключили нахождение продаваемого объекта права в залоге у продавца до полной оплаты продаваемого имущества.

Вместе с тем согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 5 статьи 488 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по уплате товара.

Таким образом, положения пункта 5 статьи 488 ГК РФ определяют случай возникновения ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРН сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Из приведенных правовых положений ГК РФ и Закона N 102-ФЗ об ипотеке в силу закона, Закона N 218-ФЗ о документах, представляемых на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, и из установленных судами первой и апелляционной инстанции по делу фактических обстоятельств следует, что при наличии в представленном 24.11.2021 на государственную регистрацию договоре купли-продаже от 11.11.2011 условия об отсрочке платежа и отсутствии указания на факт осуществленной по договору оплаты за недвижимое имущество и при этом отсутствии условия об исключении сторонами залога на продаваемое имущество до его полной оплаты, государственный регистратор правомерно приостановил государственную регистрацию права для представления сторонами либо соглашения к договору, предусматривающего исключение ипотеки в силу закона, либо заявления о государственной регистрации ипотеки. Непредставление необходимых для государственной регистрации документов явилось законным основанием для отказа в государственной регистрации права.

Вывод судов обеих инстанций о том, что при обращении в арбитражный суд с настоящим иском общество представило расходный кассовый ордер от 11.11.2021 об оплате по договору купли-продажи, осуществленной до обращения с заявлением о государственной регистрации права, является несостоятельным, поскольку направлен на исключение действия вышеприведенных нормативных положений из правового регулирования, что недопустимо.

По правилам главы 24 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо установление арбитражным судом одновременно несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконного возложения на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

В свою очередь, обязанность доказывания нарушения оспариваемым актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере его предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на самого заявителя (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Регистрирующим органом доказаны основания приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и законность обжалуемого обществом отказа в осуществлении регистрационных действий, при этом отсутствием устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, общество не доказало нарушения своих прав и законных интересов.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных обществом требований, а, соответственно, и отнесения судебных расходов по уплате государственной пошлины на управление Росреестра.

Указание судом апелляционной инстанции на то, что обществу не могло быть известно об иных причинах приостановления государственной регистрации и оно в любом случае было лишено права устранить причины приостановления, поскольку регистрирующим органом не было указано такого основания для отказа как отсутствие платежного документа об оплате по договору, является неверным, не основано на соответствующих такому заключению нормах.

При этом суд округа отмечает, что из положений пункта 5 статьи 448 ГК РФ, пункта 2 статьи 20 Закона N 102-ФЗ следует, что при наличии в договоре купли-продажи условия об отсрочке оплаты и отсутствии указания на имеющийся факт оплаты имущества и на исключение сторонами возникающего в таком случае в силу закона залога имущества, государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию по основаниям, связанным именно с залогом, возникновение которого в указанных обстоятельствах презюмируется. В связи с этим в уведомлении о приостановлении государственной регистрации правильно указано на представление либо соглашения к договору, предусматривающего исключение залога, либо заявления о государственной регистрации залога (ипотеки).

Судом апелляционной инстанции необоснованно не учтено, что истребование государственным регистратором дополнительных документов, не предусмотренных законом, запрещается положениями части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ. В данном случае, поскольку для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество не предусмотрено представления документа об оплате этого имущества, то регистрирующий орган не вправе предлагать представить такой документ, и правомерно в пределах компетенции предложил представить документы, связанные исключительно с вопросом о наличии или отсутствии залога в силу закона, исходя из того, что именно в отношении таких обстоятельств отсутствует соответствующее указание в договоре.

При этом общество не представило доказательств объективной невозможности устранения обстоятельств, препятствующих осуществлению государственной регистрации, не обратилось в регистрирующий орган за продлением срока приостановления регистрационных действий, кроме того, не ссылалось и на неосведомленность относительно действующего правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. И также суд округа отмечает, что неосведомленность не освобождает от соблюдения установленных законом требований, на наличие которых правомерно указал регистрирующий орган.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судами неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, отменяя принятые по делу решение и постановление, принимает по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.06.2022 и постановление Восьмого

арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу N А70-8200/2022 отменить.

Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс" требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Д.С. Дерхо Т.А. Зиновьева