Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 января 2023 г. N Ф04-7422/22 по делу N А27-1186/2022

г. Тюмень

24 января 2023 г.

Дело N А27-1186/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Дерхо Д.С.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Тихомирова В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сузрюкова Андрея Юрьевича на решение от 06.06.2022 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Бондаренко С.С.) и постановление от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Сорокина Е.А., Фертиков М.А.) по делу N А27-1186/2022 по иску администрации города Новокузнецка (654080, Кемеровская область - Кузбасс, город Новокузнецк, улица Кирова, дом 71, ОГРН 1024201470556, ИНН 4216005979) к индивидуальному предпринимателю Сузрюкову Андрею Юрьевичу (ОГРНИП 316420500087684, ИНН 422804186930) об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.

Суд установил:

администрация города Новокузнецка (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сузрюкову Андрею Юрьевичу (далее - предприниматель) об изъятии незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 42:30:0102054:531, площадью 122,4 кв. м, степенью готовности 10%, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, город Новокузнецк, улица Ленина, здание N 139, путем продажи с публичных торгов.

Решением от 06.06.2022 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что согласно представленному в материалы дела письму проектной организации (индивидуального предпринимателя Меняйлова П.П.), все доводы, приведенные комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее - комитет) в качестве отказа в выдаче разрешения на строительство не соответствовали действующему законодательству Российской Федерации. Податель кассационной жалобы утверждает, что выполнение ответчиком мероприятий, направленных на строительство объекта, свидетельствует о добросовестности действий предпринимателя по организации работ, необходимых для осуществления строительства в том порядке, который предусмотрен законом, и о своевременном принятии мер по организации работ. При этом, по мнению заявителя, администрация не предоставила доказательств правомерности решения об отказе в выдаче разрешения на строительство. Предприниматель указывает, что арендатор не имел возможности в течении полутора месяцев осуществить постройку объекта недвижимости в связи с неблагоприятными характеристиками предоставленного администрацией земельного участка. Судами первой и апелляционной инстанций необоснованно указано на то, что истцом не представлено доказательств того, что истец намеренно воспрепятствовал ответчику в завершении строительства спорного объекта, поскольку бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Судами не принято во внимание, что разрешение на строительство администрацией выдано 02.08.2021 на срок до 02.08.2022. Кроме того, отсутствует возможность снабжения тепловой энергией спорного объекта.

Администрация не представила в суд округа отзыв на кассационную жалобу.

Определением от 22.12.2022 суда округа судебное заседание отложено, у сторон испрошены письменные пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по вопросам, связанным с наличием либо отсутствием у предпринимателя объективных препятствий для завершения строительства в установленный договором аренды срок, в том числе применительно к пункту 9 статьи 38.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обосновать (привести расчет со ссылкой на применимые нормы права и материалы дела) заключение договора аренды на определенный срок, укладывается ли такой срок в нормативно установленное значение (исходя из конкретных параметров возводимого объекта недвижимости); указать, по какой причине изначальное обращение за получением разрешения на строительство состоялось только 19.04.2021 (спустя год с момента заключения договора аренды), имели ли место более ранние обращения и что им препятствовало.

До судебного заседания администрацией представлены испрошенные судом округа письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Администрация пояснила, в частности, что: договор аренды заключен на срок 18 месяцев, что обосновано запланированными параметрами объекта капитального строительства, нормативный срок постройки которого составляет 9 месяцев. При этом несвоевременное обращение ответчика за выдачей разрешения на строительство повлекло в целом невозможность осуществить строительство объекта в срок, предусмотренный договором аренды; какого-либо бездействия в части выдачи разрешения на строительство органом местного самоуправления не допущено.

Предприниматель пояснений по поставленным судом округа вопросам не предоставил.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что достаточные основания для изменения или отмены судебных актов отсутствуют.

Судами установлено и следует из материалов дела, что между комитетом и предпринимателем 03.04.2020 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102054:108, площадью 2 192 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, город Новокузнецк, улица Ленина, для проектирования и строительства магазина.

В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что земельный участок передается в аренду сроком до 25.09.2021.

Пунктом 5.2.3 договора согласовано, что арендатор обязан приступить к строительству и завершить его в течение срока действия договора.

Согласно пункту 7.4 договора право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Предприниматель 19.04.2021 обратился в комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Письмом от 23.04.2021 года комитет отказал в выдаче разрешения на строительство, указав, что: 1) представленная проектная документация не соответствует требованиям части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), поскольку часть благоустройства (автомобильный подъезд к земельному участку и пешеходная дорожка) расположена за границами земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102054:108; 2) представленная проектная документация не соответствует требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию", а именно: а) в текстовой части раздела 3 "Архитектурные решения" отсутствуют: - обоснование принятых архитектурных решений в части обеспечения соответствия здания установленным требованиям энергетической эффективности; перечень мероприятий по обеспечению соблюдения установленных требований энергетической эффективности к архитектурным решениям, влияющим на энергетическую эффективность здания; б) в текстовой части раздела "Проект организации строительства" отсутствуют: - обоснование потребности строительства в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и сооружениях; - обоснование принятой продолжительности строительства объекта капитального строительства и его отдельных этапов.

При повторном обращении от 29.07.2021 предприниматель представил доработанную проектную документацию, устранив ранее выявленные замечания, в связи с чем 02.08.2021 комитетом выдано разрешение на строительство.

Между тем, в период действия договора строительство здания магазина предпринимателем не выполнено. В границах данного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0102054:531, принадлежащий на праве собственности ответчику, степенью готовности 10%.

Ссылаясь на истечение срока действия договора и невыполнение ответчиком обязательств по завершению строительства объекта недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, предприниматель указал, в том числе, на следующие обстоятельства: разрешение на строительство выдано комитетом лишь за месяц до истечения срока действия договора; действие разрешения на строительство на момент обращения администрации в суд с настоящим иском не окончено; ответчик добросовестно принимал меры к организации работ и мероприятий, необходимых для осуществления строительства; в выданном предпринимателю градостроительном плане земельного участка содержалась информация лишь о сетях водоснабжения, иную информацию об имеющейся и предполагаемой инфраструктуре застройщик вынужден был получить самостоятельно; предприниматель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, в чем ему необоснованно было отказано.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого в полном объеме согласился апелляционный суд, руководствовались статьями 12, 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 1 ГрК РФ, статьей 39.6 ЗК РФ, статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), установив, что договор заключен в целях строительства здания магазина в срок до 25.09.2021 (на 18 месяцев); в период действия арендных отношений строительство объекта на земельном участке не завершено; проанализировав хронологию и последовательность действий сторон в процедуре выдачи разрешения на строительство (за получением которого предприниматель впервые обратился спустя год со дня заключения договора с пакетом документов, не отвечающих необходимым требованиям; устранение недостатков проектной документации при повторном обращении произвел лишь за месяц до истечения срока действия договора); констатировав отсутствие со стороны органов публично-правового образования каких-либо действий (бездействия) препятствовавших предпринимателю своевременно завершить строительство здания магазина, пришли к выводу о наличии оснований для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Отклоняя довод заявителя относительно того, что разрешение на строительство администрацией не отозвано и сохраняет силу, суд апелляционной инстанции отметил, что распоряжением комитета от 11.10.2021 N 52 действие вышеуказанного разрешения на строительство прекращено, вследствие чего, у комитета отсутствовали законные основания продлевать срок действия договора аренды; в отсутствие прав на земельный участок в связи с прекращением договора аренды у ответчика не имеется оснований для продолжения строительства объекта.

Спор по существу разрешен судами правильно.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Порядок проведения таких торгов регламентирован Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 (далее - Постановление N 1299).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и во взаимной связи, установив, что: на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0102054:108 предпринимателем возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 10%; срок действия договора истек и арендные отношения прекращены; предприниматель не принял мер к своевременному получению разрешения на строительство (впервые обратившись за ним по истечении года с момента заключения договора, допустив предоставление некорректной проектной документации, исправление которой состоялось лишь за месяц до истечения срока действия договора); констатировав отсутствие доказательств тому, что несоблюдение срока строительства здания магазина вызвано действиями (бездействием) органов местного самоуправления и (или) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект капитального строительства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования администрации об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов в порядке установленном Постановлением N 1299.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и разрешили спор с соблюдением процессуальных норм.

Довод относительно неудовлетворительного состояния земельного участка был предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен с указанием на то, что факт нахождения земельного участка в особой зоне по подтопляемости и морозной пучинистости не является основанием для отказа в иске, поскольку согласно пункту 1.4 договора состояние земельного участка соответствует цели использования и арендатор не имеет претензий по состоянию передаваемого земельного участка, установленного путем осмотра перед подписанием настоящего договора на стадии проведения аукционных процедур.

Относительно срока действия разрешения на строительства до 02.08.2022, апелляционная инстанция верно указала, что распоряжением комитета от 11.10.2021 N 52 действие вышеуказанного разрешения на строительство прекращено.

Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, к числу которых относится нарушение срока строительства объекта, обусловленное исключительно действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

Такое ограничение случаев отказа в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства по решению суда направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Тот факт, что при истечении срока договора аренды земельного участка срок разрешения на строительство не истек, в данном случае правового значения не имеет.

Доказательств создания администрацией либо лицами, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей каких-либо препятствий к осуществлению строительства, материалы дела не содержат.

Напротив, в соответствии с частью 9 статьи 39.8 Земельного кодекса, в редакции, действующей на момент заключения договора, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно- строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" предусмотрено, что для объектов, площадью 1500 кв. м, общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 9 месяцев (1 месяц - срок для выполнения инженерных изысканий, 2 месяца - срок для осуществления архитектурно-строительного проектирования, 6 месяцев - срок для строительства зданий и сооружений).

Таким образом, заключение договора на срок 18 месяцев (двукратно превышающий нормативное значение) презюмируемо позволяло предпринимателю выполнить строительство, чему воспрепятствовало его собственное поведение, включая первоначальное обращение за разрешением на строительство спустя год с момента заключения договора, а также предоставление некорректной проектной документации и ее исправление лишь за месяц до истечения срока действия договора.

Несогласие предпринимателя с выводами судов о недостатках проектной документации о допущенной судебной ошибке не свидетельствует. Во-первых, независимо от состояния такой документации, она представлена в комитет (с первоначальным обращением о выдаче разрешения на строительство) за полгода до истечения срока действия договора и предприниматель не доказал, что этого срока было достаточно для окончания строительства здания магазина. Во-вторых, к содержанию указанной документации комитетом предъявлены развернутые мотивированные замечания, которые предпринимателем не оспаривались, а подвергнуты устранению с последующим предоставлением августе 2021 года откорректированной документации с повторным заявлением о выдаче разрешения на строительство (за месяц до окончания арендных отношений), что указывает на обоснованность позиции комитета.

Факт обращения предпринимателя за заключением договора аренды на новый срок основанием к отказу в удовлетворении исковых требований администрации служить не может.

В ситуации, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства заключен по результатам аукциона после 01.03.2015 и на нем возведено строение, права на которое зарегистрированы как на объект незавершенного строительства, то на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ его собственник однократно при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором он расположен, для завершения строительства, в том числе, в случае когда уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Недопустимо в отношении возможности завершения строительства создавать ситуацию правовой неопределенности, в течение которой собственник объекта незавершенного строительства, продолжая платить за пользование земельным участком, вынужден осуществлять строительство исключительно на свой страх и риск, поскольку у уполномоченного органа имеется шесть месяцев для предъявления в суд требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

По этой причине, собственник объекта незавершенного строительства имеет право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения шестимесячного срока со дня окончания срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

В таком случае соответствующий орган в течение срока, установленного законом для рассмотрения заявления собственника объекта незавершенного строительства о заключении договора аренды земельного участка, должен или обратиться в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и только по этому основанию имеет право отказать в удовлетворении заявления собственника объекта, или удовлетворить заявление о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В данном случае администрация обратилась в суд за реализацией правового механизма, предусмотренного статьей 239.1 ГК РФ, что исключало предоставление земельного участка на новый срок для завершения строительства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, повторяют позицию заявителя, занятую при разрешении спора в судах первой и апелляционной инстанций и, по существу, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, кассационной инстанцией не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобу относится на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.06.2022 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-1186/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Д.С. Дерхо

Судьи

Т.А. Зиновьева В.В. Тихомиров