Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 января 2023 г. N Ф04-8064/22 по делу N А27-19278/2021

г. Тюмень

30 января 2023 г.

Дело N А27-19278/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.,

судей Сириной В.В.,

Щанкиной А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Беловского городского округа на решение от 29.07.2022 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Алференко А.В.) и постановление от 02.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Смеречинская Я.А., Киреева О.Ю.) по делу N А27-19278/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Белсах+" (Кемеровская область - Кузбасс, город Белово, улица Кузбасская, дом 1, ОГРН 1174205014312, ИНН 4202052062) к администрации Беловского городского округа (Кемеровская область - Кузбасс, город Белово, улица Советская, дом 21, ОГРН 1024200543542, ИНН 4202007430) о признании изменения договора аренды земельного участка в части изменения арендной платы недействительным.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Белсах+" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Беловского городского округа (далее - администрация) о признании договора аренды земельного участка от 29.04.2019 N 7922/19 (далее - договор от 29.04.2019) в части изменения размера арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в одностороннем порядке недействительным и взыскании 803 695 руб.

Решением от 29.07.2022 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 02.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично, договор от 29.04.2019 признан недействительным в части изменения размера арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенными по делу решением и постановлением, администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование данной позиции администрация указывает, что договор от 29.04.2019 заключен с обществом на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов, таким образом, выводы судов о неправомерности направления уведомления об изменении размера арендной платы ошибочны; порядок изменения арендной платы соответствует положениям договора от 29.04.2019, а также Порядку определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 (далее - Порядок N 47).

Обществом отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), проверив в соответствии с приведенными доводами правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, суд округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Из материалов дела следует, что в рамках заключенного между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) договора от 29.04.2019 обществу передан в аренду из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности земельный участок с кадастровым номером 42:21:0113001:2, площадью 281707 кв.м., с видом разрешенного использования "Для размещения городской свалки", расположенный по адресу - Кемеровская область, город Белово, на выезде в сторону деревни Ивановка.

В соответствии с пунктом 2.5 договора от 29.04.2019, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

- изменение кадастровой стоимости участка;

- принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

- определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке;

- изменение категории земель и вида разрешенного использования участка.

Согласно пункту 2.6 договора от 29.04.2019, изменение размера арендной платы по изложенным выше основаниям не требует заключения дополнительного соглашения сторон и доводится до сведения арендатора путем направления ему уведомления с приложением расчета арендной платы заказным письмом или вручения его под роспись. Неполучение арендатором уведомления по обстоятельствам, независящим от арендодателя, не освобождает арендатора от обязанности по принятию изменений размера арендной платы.

В протоколе определения величины арендной платы за период с 25.03.2019 по 31.12.2019 установлено, что арендная плата за указанный период определяется на основании отчета от 02.04.2019 N 211-Б/02-04-2019 и составляет 890 194 руб. в год.

Договор от 29.04.2019 зарегистрирован 20.05.2019, что подтверждается записью в едином государственном реестре недвижимости N 42:21:0113001:2-42002/2019-3 (выписка от 21.04.2021).

Администрацией в адрес общества направлено уведомление от 09.12.2020 об изменении размера арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 до 1 971 949 руб. в год и приложен отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за указанный период.

Указывая, что уведомление получено 27.04.2021, полагая, что изменение размера арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 на основании указанного уведомления произведено администрацией неправомерно, общество, предварительно направив в адрес администрации претензию от 03.09.2021 N 2163 с требованием о пересмотре размера арендной платы и приведении его в соответствии с размером, согласованным в договоре от 29.04.2019, обратилось в арбитражный суд с иском.

В ходе рассмотрения дела определением от 31.01.2022 Арбитражного суда Кемеровской области в целях определения рыночной стоимости прав аренды спорного земельного участка за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз" Перевозчикову Александру Серафимовичу.

По результатам исследования в материалы дела представлено заключение эксперта от 10.03.2022 N 042022/СОЭ, в котором эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость за исследуемый период составляет 1 168 254 руб.

Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 421, 448, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39.7, 65 ЗК РФ, разъяснениями, данными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.03.2021 N 309-ЭС21-1822 и исходил из того, что изменение размера арендной платы договора аренды, заключенного на торгах, влечет нарушение явно выраженного запрета, установленного положениями статьи 39.7 ЗК РФ, что свидетельствует о недействительности уведомления об изменении размера арендной платы.

В отношении требования о взыскании неосновательного обогащения судом отмечено, что суммы, взысканные решением суда (дело N А27-7849/2021) не могут являться неосновательном обогащением, поскольку получены на законном основании.

Выводы суда первой инстанции в полном объеме поддержаны Седьмым арбитражным апелляционным судом.

По существу спор разрешен судами правильно. Суд округа, приняв во внимание приведенные в кассационной жалобе доводы, учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства, не усматривает оснований для вывода о том, что договор от 29.04.2019 был заключен на торгах, однако, выводы судов, основанные на недопустимости определения арендной платы по правилам регулируемой цены, не привели к принятию неправильных судебных актов.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Исходя из положений пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ, положений статьи 39.7 ЗК РФ и разъяснений пунктов 16, 19 Постановления N 73 в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, относиться к категории регулируемых цен.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Данные принципы включают принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Положениями договора от 29.04.2019 предусмотрена возможность изменения арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что соответствует Порядку N 47 (пункт 2.13).

Поскольку указанным Порядком не предусмотрено, с какого момента подлежит применению определенная арендодателем в одностороннем порядке стоимость аренды, учитывая, что обеспечение принципа предсказуемости расчета арендной платы имеет своей целью создание стабильных условий гражданского оборота участниками земельных отношений, вместе с тем, до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы арендатор не имеет возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру, применение размера арендной платы, определенного по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка за предшествующий период противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Вопреки позиции администрации, действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы, уведомление от 09.12.2020 об изменении размера арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 нельзя признать соответствующим законодательству.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Из приведенных положений применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что условия договора аренды земельного участка в части размера арендной платы должны считаться измененными с момента получения арендатором соответствующего уведомления, которое не имеет ретроспективного эффекта и не может распространяться на отношения сторон ранее его получения.

Из материалов дела не следует, что уведомление об изменении размера арендной платы направлено администрацией обществу 09.12.2020 в 2020 году, как и доказательств его получения обществом ранее указанной им даты (27.04.2021) не имеется, основания применения новой рыночной стоимости арендной платы в период, указанный в уведомлении (2020 год), отсутствуют.

Условия договора от 29.04.2019, Порядка N 47 предоставляют арендодателю право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости аренды, подготовленного в соответствии с нормами законодательства об оценке, а не пересматривать арендную плату за предыдущий период, что не согласуется с принципом предсказуемости арендной платы.

При таких обстоятельствах, приведенные в кассационной жалобе доводы причиной отмены состоявшихся по делу судебных актов служить не могут.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в силу статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.07.2022 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 02.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-19278/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Ю. Демидова

Судьи

В.В. Сирина А.В. Щанкина