Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 февраля 2023 г. N Ф04-7335/22 по делу N А45-32673/2021

г. Тюмень

22 февраля 2023 г.

Дело N А45-32673/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лукьяненко М.Ф.,

судей Аникиной Н.А.,

Ткаченко Э.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Романовой И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" на решение от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Лузаревой И.В.) и постановление от 07.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Сорокина Е.А.) по делу N А45-32673/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная организация "Доверие" (625023, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Республики, д. 169 А, корп. 1, эт. 5, пом. 12, ИНН 5504137839, ОГРН 1165543060363) к акционерному коммерческому межрегиональному "Топливно-Энергетический Банк "Межтопэнергобанк" (публичное акционерное общество; 107078, г. Москва, ул. Садовая - Черногрязская, 6, ИНН 7701014396, ОГРН: 1027739253520) о признании соглашения недействительным.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "ВДТ Строй" (630102, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Кирова, д. 86, оф. 189,223,224,225,226,227,228,229, ИНН 5405424110, ОГРН 1105476083987), акционерное общество "Сургутнефтегазбанк" (628404, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Григория Кукуевицкого, д. 19, ИНН 8602190258, ОГРН 1028600001792), общество с ограниченной ответственностью "Кварсис-Риэлт" в лице конкурсного управляющего Зубарева Александра Александровича (630102, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Кирова, д. 86, ИНН 5407204423, ОГРН 1025403213736), Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28, ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836).

В заседании 26.01.2023 приняли участие представители:

акционерного коммерческого межрегионального "Топливно-Энергетический Банк "Межтопэнергобанк" (публичное акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Кручинин А.А. по доверенности от 18.01.2023 (срок действия до 31.12.2023), паспорт, диплом;

акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" - Голубцов И.Н. по доверенности от 03.09.2021 (срок действия 3 года), паспорт, диплом.

Рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 21.02.2023 в 15 час. 40 мин.

После отложения в заседании приняли участие представители:

акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" - Голубцов И.Н. по доверенности от 03.09.2021 (срок действия 3 года), паспорт, диплом.

Путем использования системы веб-конференции в онлайн-заседании участвовал представитель акционерного коммерческого межрегионального "Топливно-Энергетический Банк "Межтопэнергобанк" (публичное акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Курдюков Е.В. по доверенности от 16.12.2022 (срок действия до 31.12.2023), паспорт, диплом.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная организация "Доверие" (далее - ООО ФПО "Доверие", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к акционерному коммерческому межрегиональному "Топливно-Энергетический Банк "Межтопэнергобанк" (публичное акционерное общество) (далее - ПАО "Межтопэнергобанк", ответчик) о признании недействительным соглашения от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "ВДТ Строй" (далее - ООО "ВДТ Строй") и ПАО "Межтопэнергобанк" (регистрационный номер 54:35:061530:9-54/001/2017-1); о прекращении записи об ипотеке в пользу ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта: 56 %, площадь общая 31060,9 кв. м, кадастровый номер (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171; о признании права залога (ипотеки) акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" (далее - АО Банк "СНГБ") и ООО ФПО "Доверие" в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56 %, площадь общая 31060,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ВДТ Строй", АО Банк "СНГБ", общество с ограниченной ответственностью "Кварсис-Риэлт" (далее - ООО "Кварсис-Риэлт") в лице конкурсного управляющего Зубарева Александра Александровича, Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области).

В ходе рассмотрения дела 05.04.2022 от истца поступило письменное ходатайство об уточнении исковых требований.

В судебном заседании 27.04.2022 истцом было заявлено новое ходатайство об уточнении исковых требований.

В последней редакции заявленных требований истец просит:

1. Признать недействительным соглашение от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, заключенное между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк" (рег. N 54:35:061530:9-54/001/2017-1) в части залога гостиницы в осях 2.4.-2.11/2 C-2 Т., площадью 8355,21 кв. м, входящей в состав комплекса, в том числе помещения (далее - Гостиница) в комплексе: на отметке - 5.400 (подвал); на отметке + 0.00 (первый этаж); на отметке + 5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвертый этаж); на отметке +18.00 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке + 25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке + 32.400 (девятый этаж); на отметке + 36.000 (десятый этаж); на отметке + 39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке + 44.700 (двенадцатый этаж); на отметке + 48.630 (тринадцатый этаж); на отметке + 51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке + 55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров лифтов N N 1,2,3,4 (1000 кг) - клиентские и 7 (630 кг), серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приемника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ - 10 кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, электрощитовой, кровли лестничной клетки;

2. Признать прекращенным право залога ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении объекта недвижимого имущества, права на который возникают на основании договора N 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015.

Изменение предмета исковых требований в указанной части было принято судом первой инстанции на основании части 1 статьи 49 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От требования о признании права залога (ипотеки) АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56 %, площадь общая 31060,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171 истец отказался.

Отказ от части исковых требований принят судом первой инстанции в порядке части 2 статьи 49 АПК РФ.

Решением от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области производство по делу в части требования о признании права залога (ипотеки) АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности: 56%, площадь общая: 31060,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:28171 прекращено. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением от 07.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО Банк "СНГБ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что судебные акты не содержат доводов, по которым установленный факт наличия у АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" залога прав по договору долевого участия не наделяет их правом претендовать на денежные средства, вырученные от реализации предмета залога (гостиницы) в рамках дела о банкротстве застройщика; вывод судов о том, что требования ООО ФПО "Доверие" о признании отсутствующим права залога в пользу ответчика основаны на неверном толковании норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), поскольку залог в пользу ответчика может прекратиться только в случае, если гостиница будет достроена и передана участнику долевого строительства, противоречит цели указанного закона (защита прав участника долевого строительства) и сложившейся судебной практике; считает, что норма статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") (далее - Закон об ипотеке) не предусматривает автоматического залога имущественных прав на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание и сооружение залогодателя; ссылается на судебную практику.

В отзыве на кассационную жалобу ПАО "Межтопэнергобанк" просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, в удовлетворении кассационной жалобы АО Банк "СНГБ" отказать, полагая доводы жалобы необоснованными, указывая на то, что кассатор и истец являются последующими залогодержателями, следовательно, оспариваемым дополнительным соглашением их права и законные интересы не нарушаются, основания для прекращения права залога ответчика, а также правовые основания для разрешения в исковом производстве разногласий относительно старшинства залогов между истцом, кассатором и ПАО "Межтопэнергобанк" отсутствуют.

В судебном заседании представители АО Банк "СНГБ" и ПАО "Межтопэнергобанк" поддержали свои правовые позиции.

Проверив в порядке статей 286, 288 АПК РФ законность судебных актов, суд кассационной исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.08.2015 между АО Банк "СНГБ" и ООО "Кварсис-Риэлт" заключен кредитный договор N С42071 (далее - кредитный договор) на сумму 400 000 000 руб. с целью финансирования договора N 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015 (далее - договор долевого участия), заключенного между ООО "ВДТ Строй" (застройщик) и ООО "Кварсис-Риэлт" (участник долевого строительства).

Предметом договора долевого участия является строительство гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв. м, входящей в состав строящегося комплекса, в том числе помещения (далее - Гостиница) в комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвертый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов N N 1,2,3,4 (1000 кг) - клиентские и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приемника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10 кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

Пунктом 3.1.3 договора долевого участия предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств ООО "Кварсис-Риэлт" перед ЗАО "СНГБ" по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора долевого участия, который возникает у ЗАО "СНГБ" в силу закона на основании пункта 5 статьи 5 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке. Право залога имущественных прав требований, вытекающих из настоящего договора, возникает у ЗАО "СНГБ" со дня государственной регистрации настоящего договора и ипотеки ЗАО "СНГБ" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец полагает, что согласно статье 77 Закона об ипотеке гостиница находится в залоге у ЗАО "СНГБ" со дня государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых заемщиком по кредитному договору, до момента их полного исполнения, залогодержателем по данному залогу является ЗАО "СНГБ", а залогодателем - участник долевого строительства. По мнению истца, он является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога (гостиницы).

08.02.2019 между АО Банк "СНГБ" (цедент) и ООО "ФПО "Доверие" (цессионарий) заключен договор цессии (уступки права требования), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает часть принадлежащих цеденту прав (требований), возникших на основании кредитного договора и договора долевого участия при этом АО Банк "СНГБ" остается первоначальным залогодержателем, а ООО ФПО "Доверие" становится последующим залогодержателем.

Решением от 16.09.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-10429/2019 ООО "ВДТ Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 12.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской удовлетворены заявления АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" о включении их требований в реестр требований кредиторов ООО "ВДТ Строй" как обеспеченных залогом имущества - правами по договору долевого участия. Выводы суда о наличии права залога в пользу АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" основаны на выписках из ЕГРН в отношении земельных участков 54:35:000000:19685, 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061530:9, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, из которых следует, что имеются зарегистрированные права залога, основанные на договоре долевого участия.

В судебных заседаниях по рассмотрению заявлений АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" принимал участие ПАО "Межтопэнергобанк" в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", который, возражая против удовлетворения требований, указывал на то, что недостроенное здание гостиницы является предметом залога ПАО "Межтопэнергобанк".

Так, 22.08.2013 между ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" был заключен кредитный договор N 452/2841, согласно которому ООО "ВДТ Строй" были предоставлены денежные средства в форме кредитной линии "под лимит выдачи" в размере 1 800 000 000 руб. на срок до 29.12.2023, которые ООО "ВДТ Строй" обязалось возвратить, уплатить проценты за пользование кредитом, а также комиссии в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором (пункт 1.1 кредитного договора, пункт 1.1.2 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2016). Кредитный договор был заключен с условием использования ООО "ВДТ Строй" полученных кредитных денежных средств на цели финансирования затрат, связанных со строительством оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей, газовой котельной по ул. Яринской в Ленинском районе г. Новосибирска.

В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору 22.08.2013 между ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 (далее - договор залога от 22.08.2013). Договор залога от 22.08.2013 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 13.09.2013, о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись N 5401/355/2013-629.

Как следует из пункта 2.1 договора залога от 22.08.2013, предметом залога является право аренды ООО "ВДТ Строй" земельного участка, назначение объекта: земли населенных пунктов - спортивно-оздоровительные комплексы; аквапарки, плавательные бассейны; гостиницы; котельные, площадь объекта: 44461 кв. м, адрес (местоположение): Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Яринская, кадастровый (или условный) номер: 54:35:061530:9.

16.07.2015 между ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" было заключено дополнительное соглашение к договору залога от 22.08.2013, в отношении которого также была произведена государственная регистрации 23.07.2015, о чем имеется отметка на самом дополнительном соглашении.

Согласно условиям договора залога от 22.08.2013 в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015, в целях обеспечения исполнения ООО "ВДТ Строй" своих обязательств перед ПАО "Межтопэнергобанк" по кредитному договору в залог было передано следующее имущество, принадлежащее ООО "ВДТ Строй": (подпункт 2.1.1) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности 36 %, общая площадь 65 271 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 18 стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541. Согласованная стоимость объекта 703 637 739 руб.

Как следует из пункта 2.1.2 договора залога от 22.08.2013, указанный в подпункте 2.1.1 объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, принадлежащих ООО "ВДТ Строй" на праве собственности, а также на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:00000:19685, 54:35:061530:9, находящихся у ООО "ВДТ Строй" на праве аренды.

Письмом от 25.08.2015 ПАО "Межтопэнергобанк" исх. N 52/1313, направленному в адрес ООО "ВТД Строй", сообщило о своем согласии на заключение ООО "ВТД Строй" с ООО "Кварсис-Риэлт" договора долевого участия в строительстве в отношении гостиницы.

Впоследствии, объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 18 стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541 был снят с кадастрового учета и 13.12.2016 преобразован в два самостоятельных объекта кадастрового учета, а именно:

- нежилое здание (корпус 1 (помещения аквапарка на отметках - 5,400;0,000; 5,400 и 10,800), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанций на отметках -5,400 и 0,000) - II этап строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, многоуровневой автостоянкой и газовой котельной), общая площадь 34 987,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 8, кадастровый (условный) номер: 54:35:00000:28170, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1 (далее - объект N 1);

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 31060,9 кв. м адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:28171 степень готовности 56 % (далее - объект N 2).

Из Управления Росреестра по Новосибирской области в материалы обособленного спора судом было истребовано регистрационное дело в отношении земельных участков на которых ведется строительство по договору долевого участия. Среди документов, имеющихся в регистрационном деле, было представлено соглашение от 27.02.2017 к договору залога от 22.08.2013, заключенное между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк" (далее - Соглашение от 27.02.2017), согласно которому пункт 2.1.1 раздела "2. Описание предмета залога, его местонахождение и оценка" договора залога изложена в следующей редакции: "2.1.1. наименование объекта недвижимости: Здание. Корпус 1 (помещение аквапарка), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанции) - 2 этап строительства оздоровительного комплекса, площадь: общая 34 987, 5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28170, адрес (место нахождения): Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Ленинский, ул. Яринская. Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Новосибирской области 20.12.2016.

Истец, ссылаясь на то, что АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" являются залогодержателями с 20.08.2015 и согласия на передачу в залог ПАО "Межтопэнергобанк" гостиницы не давали, считая, что Соглашение от 27.02.2017 является недействительным в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); право залога ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении объекта недвижимости (гостиницы), права на который возникли у АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" на основании договора долевого участия и статьи 382 ГК РФ, подлежит признанию прекращенным, обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об ипотеки по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 43 Закона об ипотеке установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). При этом, очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемой в соответствии с правилами статьи 20 Закона об ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 335.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.

Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет права и обязанности залогодержателя. При обращении взыскания на предмет залога, находящийся в залоге у созалогодержателей, применяются правила пунктов 2 и 6 статьи 342.1 ГК РФ.

Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено соглашением между ними или не вытекает из существа отношений между созалогодержателями.

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеки на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения; ипотека, по общему правилу, распространяется на эти здания и сооружения. Приведенное правило о том, что ипотекой охватывается объект, вновь возведенный на заложенном земельном участке, основано на принципе единства судьбы участка и прочно связанного с ним объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 изложен правовой подход, согласно которому материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики).

Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом.

В силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 3 статьи 43 Закона об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Частью 6 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлены условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае, когда до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, земельный участок и возведенные на нем объект незавершенного строительства или объект долевого строительства были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что на преобразованные объекты N 1, N 2 распространился залог ПАО "Межтопэнергобанк", возникший на основании договора залога от 22.08.2013; поскольку залог ПАО "Межтопэнергобанк" возник гораздо раньше и залогодателем выступил застройщик - ООО "ВДТ Строй", запрет, содержащийся в пункте 3.1.3 договора долевого участия в отношении передачи в залог прав участника долевого строительства без письменного согласия АО Банк "СНГГБ", не может быть применен к правоотношениям, возникшим между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк"; кроме того, суды указали на то, что, по сути, спор связан с установлением старшинства залогов с целью определения порядка удовлетворения залоговых требований истца и ответчика, а также АО Банка "СНГБ", включенных в реестр требований кредиторов ООО "ВДТ Строй", в связи с чем спор подлежит рассмотрению путем разрешения возникших разногласий в деле о банкротстве ООО "ВДТ Строй".

Между тем указанные выводы судов сделаны по неполно исследованным материалам дела и без оценки представленных доказательств в совокупности.

Судами установлено, что согласно условиям договора залога от 22.08.2013 в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015 (подпункт 2.1.1 в залог передан объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности 36 %, общая площадь 65 271 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 18 стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541.

Вместе с тем, письмом от 25.08.2015 ПАО "Межтопэнергобанк" исх. N 52/1313, направленным в адрес ООО "ВТД Строй", сообщило о своем согласии на заключение ООО "ВТД Строй" с ООО "Кварсис-Риэлт" договора долевого участия в строительстве в отношении гостиницы.

Пунктом 3.1.3 договора долевого участия предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств ООО "Кварсис-Риэлт" перед ЗАО "СНГБ" по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора долевого участия, который возникает у ЗАО "СНГБ" в силу закона.

Впоследствии объект незавершенного строительства, находящийся в залоге у ПАО "Межтопэнергобанк" согласно условиям договора залога от 22.08.2013 в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015, был снят с кадастрового учета и преобразован в два самостоятельных объекта кадастрового учета, а именно:

объект N 1 - нежилое здание (корпус 1 (помещения аквапарка), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанций), кадастровый номер: 54:35:00000:28170;

- объект N 2 - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности 56 %, кадастровый номер: 54:35:000000:28171.

При этом пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрена возможность сторон договора определять его условия по взаимному соглашению.

Соглашением от 27.02.2017 к договору залога от 22.08.2013, заключенным между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк", пункт 2.1.1 раздела "2. Описание предмета залога, его местонахождение и оценка" договора залога от 22.08.2013 изложен в следующей редакции: "2.1.1. наименование объекта недвижимости: Здание. Корпус 1 (помещение аквапарка), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанции) - 2 этап строительства оздоровительного комплекса, площадь: общая 34 987, 5 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 54:35:000000:28170, адрес (место нахождения): Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Ленинский, ул. Яринская. 2.1.2. Объект незавершенного строительства. Степень готовности объекта: 56 %. Площадь: общая 31 060,9 кв. м. Кадастровый (условный) номер объекта: 54:35:000000:28171. Адрес (место нахождения): Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Ленинский, ул. Яринская".

При этом в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 29) ПАО "Межтопэнергобанк" указывало на то, что объект N 2, указанный в пункте 2.1.2 договора залога от 22.08.2013 в редакции Соглашения от 27.02.2017, является иным объектом, отличным от согласованного сторонами в договоре долевого участия.

Кроме того, в деле N А45-10429/2019 о банкротстве ООО "ВТД Строй" при рассмотрении заявлений ООО ФПО "Доверие" и АО "СНГБ" о включении в реестр требований кредиторов судом установлено, что в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН на объект: гостиница в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т, площадью 8 355,21 кв. м, входящий в состав строящегося комплекса, обременение зарегистрировано в пользу АО "СНГБ", а не ПАО "Межтопэнергобанк" (определение от 12.11.2021).

В связи с изложенным в целях установления правомерности требований истца судам необходимо было проверить доводы истца, поддерживаемые АО "СНГБ", о прекращении залога ПАО "Межтопэнергобанк" в части гостиницы и исследовать представленные в материалы дела доказательства в совокупности, а именно: согласие заключения ПАО "Межтопэнергобанк" на заключение договора долевого участия в части строительства гостиницы; действия ООО "ВТД Строй" на предмет необходимости преобразования находящегося в залоге ПАО "Межтопэнергобанк" объекта незавершенного строительства после заключения договора долевого участия на два объекта, принимая во внимание, что ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки; Соглашение от 27.02.2017 к договору залога от 22.08.2013 в части изменения предмета залога, пояснения ПАО "Межтопэнергобанк" в отзыве на иск о том, что объект N 2, указанный в пункте 2.1.2 договора залога от 22.08.2013 в редакции Соглашения от 27.02.2017, является иным объектом, отличным от согласованного сторонами в договоре долевого участия, а также исходя из специфики природы залога, заключающейся в том, что юридический интерес залогодержателя, в первую очередь, направлен на ценность этой вещи, то есть на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества (пункт 1 статьи 334 и пункт 1 статьи 349 ГК РФ, принимая во внимание, что стоимость залогового обеспечения в части объекта незавершенного строительства в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015 составляла 703 637 739 руб., стоимость залогового обеспечения по Соглашению от 27.92.2017 объекта, указанного в пункте 2.1.1 (объект N 1), составляет 2 845 512 154 руб., объекта, указанного в пункте 2.1.2 (объект N 2 - объект незавершенного строительства со степенью готовности 56 %), - 127 265 649 руб., в то время как сумма целевого взноса участника долевого строительства по договору долевого участив, в котором обеспечением исполнения обязательств заемщика перед АО "СНГБ" по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора долевого участия, составляет 550 000 000 руб.

Вышеуказанные обстоятельства в совокупности имеют существенное значение для разрешения спора в отношении залоговых прав на гостиницу.

Суд округа также обращает внимание на то, что в силу положений статьи 2 АПК РФ о задачах судопроизводства в арбитражных судах, результатом рассмотрения требования должен являться такой судебный акт, который создаст правовую определенность в возникших материальных правоотношениях, повлечет за собой разрешение спора о праве в полном объеме и предотвратит возникновение новых споров в будущем.

Следовательно, вывод судов о том, что спор связан с установлением старшинства залогов и подлежит рассмотрению путем разрешения возникших разногласий в деле о банкротстве ООО "ВДТ Строй", является ошибочным, поскольку при наличии конкуренции залогов вопрос и о старшинстве залогов (посредством определения порядка реализации двумя кредитными организациями прав на одну и ту же недвижимость) подлежал рассмотрению в рамках настоящего дела (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.04.2016 N 306-ЭС15-8369).

В соответствии со статьей 71, частью 4 статьи 170 АПК РФ, суд устанавливает обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, поскольку судами обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, установлены не в полном объеме, принятыми судебными актами не достигнута правовая определенность в возникших материальных правоотношениях, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу предоставленных ему полномочий, принятые по делу судебные акты на основании части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать представленные в материалы дела доказательства в совокупности, при необходимости - запросить новые доказательства, принять во внимание сложносоставной предмет залога, установить, прекратился ли залог ПАО "Межтопэнергобанк" в части гостиницы с учетом внесения изменений в предмет залога по Соглашению от 27.02.2017 или имеется конкуренция залоговых прав на гостиницу, в случае ее установления рассмотреть вопрос о старшинстве залогов, после разрешения которого установить наличие или отсутствие оснований для признания недействительным Соглашения от 27.02.2017, разрешив спор с правильным применением норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе и за рассмотрение кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 07.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-32673/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Ф. Лукьяненко

Судьи

Н.А. Аникина Э.В. Ткаченко