Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 марта 2023 г. N Ф04-878/23 по делу N А03-12736/2021

г. Тюмень

13 марта 2023 г.

Дело N А03-12736/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Дерхо Д.С.,

Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карнеол" на решение от 06.09.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 07.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-12736/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Карнеол" (659300, Алтайский край, г. Бийск, пер. Почтовый, д. 13, оф. 6, ИНН 2225020546, ОГРН 1032202261464) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка, о признании заявления - односторонним отказом от исполнения договора аренды, о признании договора аренды земельного участка прекращенным, о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости прежней записи об ограничении (обременении) права.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Советская, 16, ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132).

Суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Карнеол" (далее - ООО "Карнеол", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Алтайкрайимущество, Управление) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка, собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:050807:872, местоположением: Алтайский край, г. Барнаул, тракт Змеиногорский, 104п/1, площадью 0,5919 га (5919 кв.м), целевое назначение - для строительства объектов общественного назначения, инженерных сетей и сооружений, многоэтажных жилых домов, от 26.10.2012 года N 3533-з, выраженный в письме (уведомлении) от 04.06.2020 N 48/5857 - недействительным ( ничтожным); о признании заявления ООО "Карнеол" от 06.03.2019 N 333 о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с вводом в эксплуатацию подземно-надземной автостоянки и переоформлением прав - односторонним отказом от исполнения договора аренды; о признании договора аренды земельного участка прекращенным с 06.05.2019, то есть по истечении 2 месяцев с момента подачи ООО "Карнеол" заявления от 06.03.2019; а также об указании в резолютивной части решения, что принятый по делу судебный акт, является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды земельного участка по заявлению Ершовой В.В., представителя Алтайкрайимущества, на основании доверенности от 28.12.2020 N 14647 от 29.04.2021, в связи с односторонним отказом Управления имущественных отношений Алтайского края от исполнения договора аренды земельного участка выраженном в письме (уведомлении) от 04.06.2020 N 48/5857, и внесения в Единый государственный реестр недвижимости новой записи о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды земельного участка на основании решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Определением от 01.02.2022 суд объединил в одно производство дела N А03- 336/2022 и N А03-12736/2021, присвоив делу единый номер N А03-12736/2021.

Определением от 20.05.2022 суд исключил Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлек его к участию в деле в качестве соответчика.

Определением от 06.06.2022 суд исключил Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю из числа соответчиков и привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 06.09.2022 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 07.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на следующие обстоятельства: в заявлении от 06.03.2016 года N 333, воля общества определенно направлена именно на односторонний отказ от договора; суд ошибочно расценил обращение общества в адрес Алтайкрайимущества от 06.03.2019 года N 333 как предложение о расторжении договора по соглашению сторон (оферту), а не как односторонний отказ от исполнения договора, упустив из внимания, что договор был продлен на неопределенный срок, а значит для такого расторжения достаточно выразить волю на прекращение исполнения обязательств и уведомить контрагента, направив юридически значимое сообщение, что и было сделано арендатором; признавая договор аренды прекращенным, суды сослались на преюдицию вступившего в законную силу решения по делу N А03-13120/2020, где вопрос о признании прекращенным договора аренды был предметом рассмотрения, а довод арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора на основании заявления от 06.03.2019 года N 333, был отклонен судом; в настоящем деле есть все основания для преодоления преюдиции; нарушенное право общества состоит в том, что был незаконно продлен срок действия договора аренды земельного участка, исчислена и взыскана задолженность по арендной плате, применен завышенный коэффициент за пределами действия договора (применение при расчете дифференцированного коэффициента 0,032, - размещение иных объектов, не относящихся к жилому фонду); факт ввода в эксплуатацию объекта строительства, размещенного на арендуемом земельном участке, не может служить основанием для одностороннего изменения арендной платы, такие основания не предусмотрены ни договором аренды, ни Постановлением 231; вводом объекта строительства в эксплуатацию достигнута цель предоставления земельного участка по договору аренды, где участок предоставляется для строительства объектов общественного назначения, инженерных сетей и сооружений, многоэтажных жилых домов; указанное в настоящем пункте описание цели использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "целевое назначение" (пункт 1.3 договора), что является основанием для прекращения (изменения) договора; односторонний отказ от исполнения договора, выраженный Алтайкрайимуществом в письме (уведомлении) от 04.06.2020 г. N 48/5857, имеет признаки злоупотребления правом.

Письменный отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Арбитражным судом Западно-Сибирского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.10.2012 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Карнеол" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 3533-з (в редакции дополнительных соглашений от 30.08.2013, 14.10.2014), по условиям которого обществу за плату во временное владение и пользование передан земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Барнаул, Змеиногорский тракт, д.104п/1, с кадастровым номером 22:63:050807:872, площадью 5919 кв.м., для строительства объектов общественного назначения, инженерных сетей и сооружений, многоэтажных жилых домов, со сроком аренды с 26.10.2021 по 30.11.2015.

В связи с тем, что срок действия договора истек 30.11.2015, а арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в силу прямого указания пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды продлен на неопределенный срок, что сторонами по делу не оспаривается.

Истец обращался в Алтайкрайимущество с заявлениями от 06.03.2019 исх. N 333, от 16.05.2019 исх. N 827 о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 26.10.2012 N 3533-з, в связи с вводом в эксплуатацию подземно- наземной автостоянки и передачей указанного объекта участникам долевого строительства.

Письмами от 04.04.2019 исх. N 48/3475, от 10.06.2019 исх. N 48/5831 в расторжении договора отказано, исходя из того, что по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), на момент обращения общества, на земельном участке были расположены 10 объектов, право собственности, на которые зарегистрировано за Обществом, в том числе один из них - незавершенный строительством объект недвижимости.

Также на земельном участке, по сведениям из ЕГРН, находились три незавершенные строительством объекта, право собственности, на которые ни за кем не было зарегистрировано.

Указанные обстоятельства свидетельствовали о не достижении цели по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства объектов общественного назначения, инженерных сетей и сооружений, многоэтажных жилых домов, что является препятствием для расторжения договора аренды.

Алтайкрайимущество письмом от 04.06.2020 исх. N 48/5857 уведомило общество о том, что по истечении двух месяцев с момента направления настоящего уведомления договор аренды будет расторгнут, в соответствии с пунктом 4 договора, пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ.

Запись в ЕГРН о регистрации права аренды в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер 22:63:050807:872, погашена 30.04.2021 на основании заявления Алтайкрайимущества, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок.

Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора аренды от 26.10.2021 N 3533-з, выраженный в письме от 04.06.2020 исх.N 48/5857, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ, ООО "Карнеол" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Руководствуясь статьями 153, 168, 421, 450.1 ГК РФ, Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", учитывая, что: воля общества в заявлениях от 06.03.2019 N 333 и от 16.05.2019 N 827 направлена на расторжение договора по соглашению сторон, а не на односторонний отказ от его исполнения; по сведениям из ЕГРН на момент обращения общества (март 2019 года) на спорном земельном участке расположены объекты: 22:63:050807:161, 22:63:050807:1427, 22:63:050807:1461, 22:63:050807:2492, 22:63:050807:2320, 22:63:050807:2321, 22:63:050807:2034, 22:63:050807:1352, 22:63:050807:217, в том числе незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером 22:63:050807:1097, находящийся в собственности ООО "Карнеол", что свидетельствовало о не достижении цели по договору аренды от 26.10.2012 N 3533-з земельного участка, предоставленного для строительства объектов общественного назначения, инженерных сетей и сооружений, многоэтажных жилых домов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что на момент обращения общества с заявлениями у Алтайкрайимущество отсутствовали основания для расторжения договора аренды от 26.10.2012 N3533-з земельного участка с кадастровым номером 22:63:050807:872, поэтому требование о прекращении договорных отношений до направления уведомления Алтайкрайимущества от 04.06.2020 N 48/5857, в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора, в том числе на основании заявления от 06.03.2019 N 333, удовлетворению не подлежит.

Судами учтено, что: вступившим в законную силу решением по делу N А03-13120/2020 также сделан вывод о том, что содержание заявления Общества от 06.03.2019 N 333 позволяет расценить его как предложение о расторжении договора по соглашению сторон (оферту), а не как односторонний отказ от исполнения договора; действия истца в настоящем иске направлены на преодоление уже вступившего в законную силу судебного акта, что запрещено правопорядком.

Кассационная инстанция поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункта 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54), при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что в связи с тем, что срок действия договора истек 30.11.2015, а арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в силу прямого указания пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды продлен на неопределенный срок, что сторонами по делу не оспаривалось.

Между тем, учитывая, что: на момент обращения общества в Алтайкрайимущество с письмами о расторжении договора по инициативе арендатора (апрель - июнь 2019) по сведениям из ЕГРН на земельном участке были расположены 10 объектов, право собственности, на которые зарегистрировано за обществом, в том числе один из них - незавершенный строительством объект недвижимости; также на земельном участке находились три незавершенные строительством объекта, право собственности на которые ни за кем не было зарегистрировано, суды пришли к законным и обоснованным выводам о том, что указанные обстоятельства свидетельствовали о не достижении цели по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства объектов общественного назначения, инженерных сетей и сооружений, многоэтажных жилых домов, что очевидно являлось препятствием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, поскольку в данном случае отказ арендатора от договора нельзя признать разумным и добросовестным, направленным на стабильность существующих правоотношений.

Поскольку: исходя из буквального содержания заявлений общества от 06.03.2019 N 333 и от 16.05.2019 N 827 следовало предложение арендатора о расторжении договора аренды по соглашению сторон; односторонний отказ от договора в настоящем случае противоречил разумному и добросовестному поведению арендатора, не достигшего цели по освоению спорного земельного участка путем завершения строительства (наличие на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости); учитывая преюдициальные выводы из вступившего в законную силу решения суда по делу N А03-13120/2020, суды пришли к правомерным выводам о том, что на момент обращения общества со спорными заявлениями у Алтайкрайимущество отсутствовали основания для расторжения договора аренды от 26.10.2012 N3533-з земельного участка с кадастровым номером 22:63:050807:872.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ)

С учетом изложенного, в удовлетворении требований о прекращении договорных отношений до направления уведомления Алтайкрайимущества от 04.06.2020 N 48/5857, в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора, в том числе на основании заявления от 06.03.2019 N 333, судами обоснованно отказано.

Выводы судов соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Рассмотрев требования истца о прекращении договора аренды от 26.10.2012 N 3533-э с 06.05.2019, суды первой и апелляционной инстанций также мотивированно не усмотрели оснований для его удовлетворения, поскольку истец с заявлением о прекращении обременения (аренды) в орган регистрации не обращался, при этом действующим законодательством не предусмотрено внесение записей в ЕГРН о прекращении договора аренды от 26.10.2012 N 3533-з с 06.05.2019 прошедшим числом.

Все доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования и оценки судами первой и апелляционной инстанций.

Доводы кассационной жалобы в целом выражают несогласие общества с принятыми судебными актами, однако это не может являться основанием для их отмены.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, судом округа не установлено, в связи с чем, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.09.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 07.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-12736/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Д.С. Дерхо В.В. Сирина