Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 марта 2023 г. N Ф04-207/23 по делу N А46-12612/2022

г. Тюмень

24 марта 2023 г.

Дело N А46-12612/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.,

судей Дерхо Д.С.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Берсенёвой М.С. рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 18.10.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 19.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу N А46-12612/2022 по иску публичного акционерного общества "Россети Сибирь" (660021, Красноярский край, город Красноярск, улица Бограда, 144А, ОГРН 1052460054327, ИНН 2460069527) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) об урегулировании разногласий.

В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Рашидов Е.Ф.) приняли участие представители: департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Гугнюк В.А. по доверенности от 13.09.2022; публичного акционерного общества "Россети Сибирь" - Пелах Ю.Е. по доверенности от 19.04.2022.

Суд установил:

публичное акционерное общество "Россети Сибирь" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды от 05.03.2022 N Д-С-31-12433 (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:18471, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства без проведения торгов.

Решением от 18.10.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 19.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены, разногласия, возникшие при заключении договора аренды спорного земельного участка, урегулированы, спорные условия договоров определены в следующей редакции:

- подпункт 1 пункта 4.2 "Передать арендатору участок в состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора участок не обременен правами третьих лиц";

- пункт 10.3 "Арендодатель обязуется освободить земельный участок от объектов, указанных в пункте 1.7 договора в течении 12 месяцев с момента заключения договора за счет собственных средств".

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, считая, что при вынесении решения и постановления судами допущено неправильное применение норм материального права, а также дана неверная оценка обстоятельствам дела, департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия, утвердив условия договора в редакции департамента.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: департамент не имел возможности отказать в предоставлении обществу земельного участка; истец сам формировал земельный участков, проводил кадастровые работы, в ходе чего ему было известно о наличии на спорном земельном участке гаражей, что не помешало ему обратиться за его предоставлением в аренду; деятельность по выносу самовольно установленных металлических и сборных железобетонных боксов (гаражей) отнесена к полномочиям администрации Советского административного округа города Омска, а не департамента; общество вправе после получения земельного участка в аренду требовать устранения препятствий в пользовании земельного участка в судебном порядке.

Общество в отзыве на кассационную жалобу возразило против приведенных доводов.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал по приведенным в ней мотивам, представитель общества просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом представленного на нее отзыва и данных сторонами в судебном заседании пояснений, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Судами установлено и из материалов дела следует, что постановлением администрации города Омска от 08.10.2020 N 613-п "О внесении изменений в постановление администрации города Омска от 10.03.2017 N 210-п и утверждении проекта межевания части территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области" (далее - Постановление N 613-п) утвержден проект планировки и проект межевания территории (приложение N 3), которым предусматривается реализация размещения линейного объекта общества "Строительство ПС 110/10 кВ "Кристалл", двух КЛ 110 кВ и двух волоконно-оптических линий связи от кабельно-воздушной линии 110 кВ Омская - ТЭЦ-4 - Омская ТЭЦ-З I, II цепь с отпайками до новой подстанции 110/10 кВ "Кристалл", двух кабельных линий 10 кВ от новой подстанции 110/10 "Кристалл" до ЦРП-2".

Строительство линейного объекта электроснабжения предполагается в 3 этапа:

1. Строительство двух кабельных линий ПО кВ и двух волоконно-оптических линий связи от кабельно-воздушной линии ПО кВ Омская - ТЭЦ-4 - Омская ТЭЦ-З I, II цепь с отпайками до новой ПС 110/10 кВ "Кристалл";

2. Строительство электрической подстанции 110 кВ "Кристалл";

3. Строительство двух кабельных линий 10 кВ от новой подстанции 110 кВ "Кристалл" до центрального распределительного пункта (ЦРП-2).

Таким образом, проектируемая подстанция 110 кВ "Кристалл" является частью единого сложного электросетевого комплекса.

На основании документации по планировке территории, утвержденной Постановлением N 613-п, обществом проведены кадастровые работы, образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 55:36:050207:18471 под размещение подстанции "Кристалл".

К земельному участку под размещение подстанции "Кристалл" (кадастровый номер 55:36:050207:18471) подходят питающие кабельные линии 110 кВ длиной 3,89 км, волоконно-оптическая линия связи (ВОЛС) длиной 4,04 км, кабельные линии 10 кВ длиной 0,88 м, для размещения которых в соответствии проектом планировки и проектом межевания территории с администрацией города Омска оформлены права на прилегающие земельные участки - установлены сервитуты на использование земельных участков.

Обществом осуществляются платежи в бюджет с 2020-2021 года за использование иных земельных участков под строительство и эксплуатацию линий 110 кВ, 10 кВ, ВОЛС.

Размещение земельного участка под строительство подстанции "Кристалл" в ином месте невозможно, так как земельный участок с кадастровым номером 55:36:050207:18471 является основным земельным участком линейного объекта, к нему примыкают все другие земельные участки, оформленные для строительства двух питающих кабельных линий 110кВ и двух волоконно-оптических линий связи от кабельно-воздушной линии 110 кВ Омская - ТЭЦ-4 - Омская ТЭЦ-3 I, II цепь с отпайками до новой подстанции "Кристалл"; строительства двух кабельных линий 10 кВ от новой подстанции "Кристалл" до центрального распределительного пункта (ЦРП-2).

В соответствии с положением о департаменте, утвержденным Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452 (далее - Положение), департамент от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества, в том числе выступает арендодателем по договорам аренды муниципального имущества города Омска или имущества, находящегося в ведении муниципального образования город Омск.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 03.11.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:18471.

Департаментом подготовлен проект договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070105:18471 сроком 9 лет 11 месяцев 29 дней.

В предложенном департаментом проекте договора указано, что на участке расположены металлические и железобетонные гаражи (пункт 1.7), а также содержатся условия, не позволяющие беспрепятственно использовать земельный участок по назначению, а именно:

- подпункт 1 пункта 4.2 "Арендодатель обязан передать арендатору участок в состоянии пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора участок не обременен правами третьих лиц. Арендодатель не отвечает за недостатки участка, выявленные арендатором после подписания акта приема-передачи";

- пункт 10.3 "В случае нахождения на участке каких-либо объектов арендатор при необходимости освобождает участок за счет собственных средств, претензий к арендодателю арендатор не имеет".

Общество с редакцией указанных пунктов не согласилось, направив департаменту протокол разногласий от 16.03.2022 N 1.5/01-03/3067. В свою очередь, департаментом подготовлен протокол согласования разногласий от 07.04.2022.

По итогам рассмотрения протокола согласования разногласий обществом подготовлен протокол урегулирования разногласий от 11.05.2022, в котором спорные пункты договора аренды изложены в следующей редакции:

- подпункт 1 пункта 4.2: "Передать арендатору участок в состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора участок не обременен правами третьих лиц".

Предложение "Арендодатель не отвечает за недостатки участка, выявленные арендатором после подписания акта приема-передачи" исключить.

- Пункт 10.3: "Арендодатель обязуется освободить земельный участок от объектов, указанных в пункте 1.7 договора, в течение 12 месяцев с момента заключения договора за счет собственных средств".

Протокол урегулирования разногласий от 11.05.2022 возвращен департаментом без подписания письмом от 10.06.2022 N исх-ДИО/8093, в котором ответчик не согласился с предложенной обществом редакцией спорных пунктов договора.

Согласно данным кадастровой выписки и публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070105:18471 отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости.

Между тем, на земельном участке 55:36:070105:18471 и ближе 20 м к нему располагаются гаражи, что подтверждается натурными обследованиями, топографической съемкой и снимками со спутника.

Ссылаясь на то, что расположение на спорном земельном участке гаражей, принадлежащих третьим лицам, делает невозможным его использование по назначению, не согласившись с предложенными департаментом условиями договора, возлагающими на арендатора обязанность по освобождению земельного участка от указанных объектов, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования и урегулировав разногласия сторон, суды руководствовались статьями 304, 305, 420, 421, 422, 432, 445, 446, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 1, пунктами 1, 4 статьи 24 раздела III Положения и исходили из того, что возложение на арендатора обязанности по устранению недостатков земельного участка, препятствующих его использованию, не соответствует законодательству, в связи с чем утвердили спорные пункты договора в предложенной обществом редакции.

Суд округа поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, находя их соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным отношением законодательству.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из анализа положений статей 40, 41, 43 ЗК РФ и статьи 264 ГК РФ следует, что право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником.

К таким лицам, в соответствии со статьями 5, 41 ЗК РФ, относятся землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участком).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Из материалов дела следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:070105:18471 - предоставление коммунальных услуг, для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" на земельном участке с кодом 3.1.1 размещение личных гаражей запрещено.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из изложенного следует вывод о том, что законодательство возлагает обязанность по устранению недостатков, препятствующих пользованию арендуемым имуществом, обнаруженных на стадии заключения договора аренды на арендодателя.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив факт расположения на спорном земельном участке металлических и сборных железобетонных гаражных боксов, при этом земельный участок для размещения подобного вида объектов не предоставлялся, исходя из того, что с учетом целей предоставления спорного земельного участка - для размещения объекта, предназначенного для обеспечения электроснабжения потребителей, - подстанции "Кристалл", а также установленного для земельного участка вида разрешенного пользования предоставление коммунальных услуг, для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (3.1.1) свидетельствует о том, что нахождение гаражей на земельном участке является препятствием к осуществлению арендатором пользованием имуществом, учитывая законодательно установленный порядок распределения обязанности по устранению недостатков имущества, являющегося предметом договора аренды, возлагающий таковую на арендодателя, оценив предложенные сторонами редакции спорных пунктов договора, суды пришли к верным выводам о том, что включение в договор предлагаемого департаментом условия о возложении обязанности по устранению расположенных на земельном участке объектов за счет собственных средств арендатора не соответствует требованиям законодательства.

На основании изложенного, суды пришли к правомерным выводам о необходимости принятия спорных условий договора в редакции общества, обязывающих департамент передать арендатору участок в состоянии, пригодном для использования в целях, предусмотренных договором, а также принять меры по освобождению земельного участка от объектов, указанных в пункте 1.7 договора, в течение 12 месяцев с момента его заключения.

Суд округа считает, что подобное согласование соответствует императивным положениям действующего законодательства, а также обеспечивает должный баланс интересов сторон, оснований для иных выводов по приведенным в кассационной жалобе мотивам не имеется.

Позиция департамента, считающего, что общество вправе после получения земельного участка в аренду обратиться с исковым заявлением об устранении препятствий в использовании земельного участка в порядке статей 304, 305 ГК РФ, признается судом округа ошибочной, направленной на избежание выполнения возлагаемой на арендодателя законом обязанности по передаче имущества в пригодном к использованию состоянии и безвозмездном устранении недостатков в случае их выявления на стадии заключения договора, и вменение рисков и бремени несения всех расходов, которые может повлечь освобождение участка от гаражей, арендатору, который после заключения договора в настоящем случае был бы не вправе ссылаться на их наличие и заявлять соответствующие претензии арендодателю (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Ссылка департамента на отсутствие у него полномочий по выносу гаражей с земельного участка подлежит отклонению за необоснованностью.

В соответствии с Положением департамент имущественных отношений от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества, в том числе выступает арендодателем по договорам аренды муниципального имущества города Омска или имущества, находящегося в ведении муниципального образования город Омск.

Департамент согласно своим полномочиям осуществляет контроль за соблюдением требований федерального законодательства, правовых актов органов местного самоуправления города Омска и других нормативных правовых актов в сфере учета, управления, распоряжения и использования муниципальной собственности города Омска в пределах своей компетенции.

В рамках функций в сфере земельных отношений департамент проводит проверки целевого использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет обследование земельных участков в связи с реализацией вопросов местного значения.

С учетом изложенного, департамент, осуществляя правомочия собственника в отношении спорного имущества, обязан, в том числе, осуществлять проверку целевого использования земельных участков и наличия нарушений законодательства при их использовании, при этом при исполнении своих полномочий взаимодействовать с другими структурными подразделениями администрации города Омска. То обстоятельство, что полномочиями по непосредственному принудительному выносу металлических и железобетонных боксов наделена администрация, основанием для освобождения департамента как собственника земельного участка от обязанностей, предусмотренных статьями 611, 612 ГК РФ, а также организации процесса устранения препятствий в использовании недостатков не может служить.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Принятые по делу судебные акты соответствуют цели судебной защиты, заключающейся во внесении правовой определенности в отношения сторон спора.

Само по себе несогласие департамента с выводами судов не свидетельствует о неверном применении судами норм права.

Вопреки утверждению заявителя, спор разрешен судами правильно (статья 2 АПК РФ).

Поскольку суд округа не усмотрел нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а решение и постановление по настоящему делу подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.10.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 19.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-12612/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Ю. Демидова

Судьи

Д.С. Дерхо В.В. Сирина