Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 марта 2023 г. N Ф04-7304/22 по делу N А67-1699/2022

г. Тюмень

30 марта 2023 г.

Дело N А67-1699/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

Зиновьевой Т.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" на решение от 25.05.2022 Арбитражного суда Томской области (судья Попилов М.О.) и постановление от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Сорокина Е.А., Фертиков М.А.) по делу N А67-1699/2022 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, Томская обл., г. Томск, пер. Плеханова, д. 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (123557, г. Москва, пер. Большой Тишинский, д. 26, корп. 13-14, эт. 1 пом. XII оф. 1/1Б, ИНН 7704307104, ОГРН 1157746150858) о возврате земельных участков.

Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Транском", общество с ограниченной ответственностью "Мастерпласт", общество с ограниченной ответственностью "Комплект", Пасынков Алексей Юрьевич, Бариев Анатолий Юрьевич, Ягодин Роман Георгиевич, Левченко Елена Витальевна.

Суд установил:

муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - департамент, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (далее - ООО "Спецгазстрой", общество, ответчик) в котором просит:

1. Обязать ООО "Спецгазстрой" возвратить муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) земельные участки:

- по адресу г. Томск, ул. А. Крячкова, 7/1 с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов);

- по адресу г. Томск, ул. П. Федоровского, 8/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м в первоначальном состоянии;

- по адресу г. Томск, ул. П. Федоровского, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов) посредством подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

2. В решении суда указать, что в случае его неисполнения ответчиком в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу г. Томск, ул. А. Крячкова, 7/1 с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м, адресу г. Томск, ул. П. Федоровского, 8/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м, по адресу г. Томск, ул. П. Федоровского, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке.

3. Присудить в пользу муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Решением от 25.05.2022 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность возвратить муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента земельные участки, расположенные по адресу: г. Томск, ул. А. Крячкова, 7/1 с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), г. Томск, ул. П. Федоровского, 8/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м в первоначальном состоянии, г. Томск, ул. П. Федоровского, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), путем подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу; указано, что в случае неисполнения ООО "Спецгазстрой" решения суда в установленный срок муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу: г. Томск, ул. А. Крячкова, 7/1 с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м, по адресу: г. Томск, ул. П. Федоровского, 8/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м, по адресу: г. Томск, ул. П. Федоровского, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке;

с ответчика в пользу истца взыскана судебная неустойка в сумме 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 000 руб.

ООО "Спецгазстрой" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: возврат земельных участков невозможен, поскольку земельные участки входят в территорию жилых комплексов, указаны в разрешении на строительство данных жилых комплексов, завершить строительство будет невозможно; имеется положительное заключение негосударственной экспертизы от 04.02.2015 N 4-1-1-0045 по жилому зданию N 1, 2 по адресу мкр. N 9 "Солнечная долина" по ул. Крячкова, Федоровского в г. Томске, в котором в разделе N 2 описана схема планировочной организации земельного участка, указано, что проект планировки территории утвержден постановлением администрации г. Томска от 15.05.2013 N 908-з, проект микрорайона N 9 утвержден постановлением мэра г. Томска от 21.11.2008 N 2151-з; имеется положительное заключение негосударственной экспертизы от 23.05.2014 N 70-1-2-0001-14 по жилому зданию N 1.1 по адресу мкр. N 9 "Солнечная долина" по ул. Крячкова, Федоровского в г. Томске, где в разделе N 2 описана документация и указано, что проект планировки территории утвержден постановлением администрации г. Томска от 15.05.2013 N 908-з, в разделе N 2.4.2 также указана схема планировочной организации земельного участка; возврат земельных участков приведет к невозможности исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, воспрепятствует получению квартир, дома по указанным адресам уже имеются, на спорных земельных участках должны быть построены гаражи, без которых будет невозможно сдать дома в эксплуатацию.

Определением от 16.02.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа рассмотрение кассационной жалобы отложено на 16.03.2021 на 15 часов 30 минут.

Департамент представил пояснения, из которых следует, что спорные земельные участки были образованы из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что подтверждается выписками из ЕГРН на земельные участки; исходный земельный участок был предоставлен по договору от 02.02.2012 N ТО-21-19680 для комплексного освоения в целях жилищного строительства; договор от 02.02.2012 N ТО-21-19680 был заключен со сроком действия с 27.01.2012 по 26.01.2019, 30.05.2014 указанный договор был расторгнут в связи с разделом предоставленного земельного участка и заключены отдельные договоры в отношении каждого из вновь образованных земельных участков; участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 был предоставлен по договору N ТО-21-20439 сроком действия с 19.02.2014 по 01.02.2019; участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 был предоставлен по договору N ТО-21-20432 сроком действия с 19.02.2014 по 01.02.2019; участок с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 был предоставлен по договору N ТО-21-20437 сроком действия с 19.02.2014 по 01.02.2019. Вместе с тем, до истечения срока действия договоров в порядке, закрепленном пунктом 9.2, договоры были расторгнуты. В адрес ответчика 18.12.2017 были направлены письма N 16076, 16085, 16077, которые были получены им 30.01.2018. Таким образом, с 13.02.2018 (по истечении двухнедельного срока с момент получения) договоры считаются расторгнутыми, в связи с чем на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан вернуть земельный участок в первоначальном состоянии посредством подписания акта приема-передачи, однако ответчик земельные участки не возвратил.

Общество в письменных пояснениях повторно изложило доводы о невозможности сдачи жилых домов в эксплуатацию и нарушении прав участников долевого строительства.

Определением от 13.03.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Севастьяновой М.А. в составе суда по рассмотрению кассационной жалобы ООО "Спецгазстрой" на судью Демидову Е.Ю.

Определением от 16.03.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 23.03.2023 15 часов 30 минут.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 N 316-з между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ООО "Стройзаказчик" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 N ТО-21-20439.

В соответствии с указанным договором арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. П. Федоровского, 8/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора - с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1).

Во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 03.07.2014.

10.11.2015 на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 N ТО-21-20439 перешли к ООО "Спецгазстрой".

На основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 N 316-з между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ООО "Стройзаказчик" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 N ТО-21-20437, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ул. А. Крячкова, 7/1 с кадастровым номером 70:21:0000000:1367, площадью 5 712 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора - с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1).

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 передан арендатору по акту приема-передачи от 03.07.2014.

На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 N ТО-21-20437 перешли к ООО "Спецгазстрой".

30.06.2014 на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 N 316-з между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ООО "Стройзаказчик" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-20432, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. П. Федоровского, 6/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора устанавливается с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1);

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 передан арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2014.

На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 30.06.2014 N ТО-21-20432 перешли к ООО "Спецгазстрой".

Пунктом 9.2 спорных договоров установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случаях, в том числе: ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд.

Поскольку ООО "Спецгазстрой" ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, департамент недвижимости направил ответчику уведомления от 18.12.2017 N N 16076, 16085,16077.

В названных письмах истец указал, что в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ и пунктом 9.2 договора департамент недвижимости отказывается от исполнения договора. Договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения настоящего уведомления. В уведомлении содержится требование о том, что общество к указанному сроку обязано освободить земельные участки от принадлежащего ему имущества и передать по акту приема-передачи арендодателю.

Уведомление было направлено ответчику по адресу, указанному в соглашениях о перемене стороны в договоре: г. Москва, ул. Смоленская, 7, пом. 1, однако ответчик не обеспечил их получение, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ является надлежащим извещением.

Поскольку ответчиком обязательство, предусмотренное спорными договорами, не исполнено, занимаемые земельные участки арендодателю по акту приема-передачи не переданы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 310, пунктом 1 статьи 450, пунктами 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, пунктом 9.2 договора, пунктом 2 статьи 622 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление N 35), пришел к выводу о том, что спорные договоры считаются расторгнутыми, а требование департамента к обществу об обязании освободить и передать земельные участки - обоснованным.

Помимо изложенного суд первой инстанции установил, что в соответствии с представленными истцом в материалы дела актами обследования земельных участков от 07.12.2021, 15.11.2021:

1) на участке по адресу: г. Томск, ул. А. Крячкова, 7/1 с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м расположена часть свайного поля, подкрановые пути, грузоподъемный кран, строительные материалы;

2) на участке по адресу: г. Томск, ул. П. Федоровского, 8/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м какие-либо строения отсутствуют;

3) на участке по адресу: г. Томск, ул. П. Федоровского, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м расположены временные строительные бытовки, подкрановые пути, грузоподъемный кран, стройматериалы.

Исходя из того, что на основании договоров аренды ответчику были предоставлены только земельные участки, без находящегося на нем имущества, суд счел ответчика обязанным возвратить земельные участки в первоначальном состоянии.

Ссылку ответчика на наличие действующих разрешений на строительство суд отклонил, поскольку разрешения на строительство выданы уполномоченным органом после одностороннего отказа арендодателя от договоров аренды, то есть договорные отношения в отношении спорных участков прекращены. В отсутствие у ответчика права на земельные участки возведение строений будет свидетельствовать о наличии признаков самовольной постройки в силу статьи 222 ГК РФ.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик обращался к истцу с заявлением о предоставлении земельных участков после прекращения спорных договоров.

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 39.6, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку на земельных участках отсутствуют объекты недвижимости, предоставление земельных участков без проведения торгов, то есть в обход установленного порядка будет нарушением антимонопольного законодательства.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что расторжение договоров аренды и возврат земельных участков повлечет нарушение прав третьих лиц - участников долевого строительства, в пользу которых произведена регистрация ипотеки права аренды земельных участков, судом отклонены, поскольку обременение залогом договоров аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договоров аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды, данное право вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре аренды, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Учитывая положения пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), а также то, что ни данный закон, ни иные нормативные акты не содержат запрета на прекращение права аренды по установленным законом или договором основаниям в связи с тем, что данное право является предметом залога, суд первой инстанции пришел к выводу, что участники долевого строительства не являются субъектами каких-либо прав непосредственно в отношении земельного участка, предметом залога является обязательственное право застройщика-арендатора, залогодателем данного права, соответственно, является застройщик-арендатор, прекращение данного имущественного права арендатора влечет право залогодержателей потребовать возмещения убытков и применения к застройщику иных мер, предусмотренных законом и договором.

Также суд первой инстанции принял во внимание правовой подход, изложенный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234, согласно которому со стороны арендатора возможен односторонний отказ от договора аренды земельного участка и об отсутствии ограничений этого права в законе.

На основании пункта 4 статьи 1, пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, пунктов 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного решения в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

Седьмой арбитражный апелляционный суд обозначенные выводы суда первой инстанции поддержал. Приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что дома по указанным адресам уже практически достроены, имеются многоэтажные строения, были судом отклонены, поскольку именно на спорных земельных участках объекты недвижимости отсутствуют (часть свайного поля объектом недвижимости не является).

Между тем судами не было принято во внимание следующее.

В данном случае имел место односторонний отказ от договоров аренды земельных участков, заключенных на определенный срок, до окончания срока действия таких договоров. При этом земельные участки были сформированы в порядке исполнения ответчиком обязательств по комплексному освоению в целях жилищного строительства, строительство жилых домов ведется.

Удовлетворяя исковые требования со ссылкой на положения статьи 310, пункта 1 статьи 450, пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, пункта 9.2 договора, пункта 2 статьи 622 ГК РФ, разъяснения, изложенные в пункте 8 Постановления N 35, суды первой и апелляционной инстанции ограничились установленными формальными условиями применения этих норм, не дали оценку доводам ответчика, основанным на обстоятельствах заключения и исполнения сторонами спорных договоров, не установили, отвечает ли применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка принципам справедливости и соразмерности, приводит ли к восстановлению нарушенного права и какое право истца защищает.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом (часть 1 статьи 118 Конституции Российской Федерации), по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации оказывалось бы существенно ущемленным.

Изложенные правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сохраняющие свою силу, предопределяют круг вопросов, которые должен разрешить суд при оценке правомерности расторжения публичным собственником земельного участка как арендодателем соответствующего договора, в число которых входит исследование причин, вызвавших существенные нарушения условий договора аренды, обстоятельств, обусловивших задержку получения арендатором разрешения на строительство, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.

В этих условиях последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями уполномоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку именно на судах лежит обязанность при разрешении споров о праве способствовать соблюдению баланса конституционно защищаемых интересов - публичных и частных (Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 2317-О).

Согласно правовым подходам, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2022 N 305-ЭС22-310, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ), нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Следовательно, из существа законодательного регулирования определенных договорных обязательств, а также из содержания договора могут следовать определенные особенности реализации стороной права на отказ от договора. Изложенные позиции направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 N 23-П отмечено, что специфика норм о добросовестности состоит в том, что фактические обстоятельства, при которых эти нормы должны применяться, и правовые последствия, возникающие при их применении, не определяются в законе a priori, а признаки (критерии) добросовестности выводятся из обстоятельств конкретного дела, причем добросовестность оценивается как в контексте условий договора, отличающихся от условий, предусмотренных законом, так и в контексте поведения сторон.

Из пояснений истца следует, что спорные земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет, а договоры аренды указанных участков заключены в порядке исполнения ответчиком своих обязательств по договору комплексного освоения в целях жилищного строительства, соответственно, имеет правовое значение установление судами обстоятельств возможности завершения строительства и исполнения обязательств по другим договорам, если предоставленные по ним земельные участки не могут быть использованы по своему назначению и разрешенному использованию без спорных земельных участков, на что неоднократно указывал ответчик в своих возражениях.

При распоряжении землей действует принцип единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Данное правило закреплено в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 N 309-ЭС16-9270(7)). Согласно изложенному высшей судебной инстанцией подходу предназначение земельного участка для обслуживания и эксплуатации дома не подтверждается одним лишь фактом осуществленного кадастрового учета; распоряжение земельным участком с иными характеристиками в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами, необходимо оценивать на предмет ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ как противоречащее существу законодательного регулирования - закрепленному в статье 290 названного Кодекса принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также нарушающее охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного дома).

К числу требований градостроительного законодательства также относится обязательное наличие приватной придомовой территории. Так, в соответствии с СП 42.13330.2016 на территории жилой группы размещаются жилые здания со встроенно-пристроенными помещениями объектов обслуживания, приватная придомовая территория с элементами благоустройства (пункт 7.25); приватная придомовая территория включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к входным группам зданий, территории зеленых насаждений с площадками отдыха взрослого населения и детскими игровыми площадками (пункт 7.26); состав площадок и размеры их территории должны определяться региональными (местными) нормативами градостроительного проектирования (пункт 7.28); расчет площади приватной придомовой территории участка группы жилой (смешанной жилой) застройки следует выполнять в соответствии с показателями минимальной обеспеченности элементами придомовой территории, приведенными в таблице 7.1 (или согласно региональным и местным нормативам градостроительного проектирования); подъезды к подземным гаражам-стоянкам не должны нарушать эксплуатацию приватных придомовых территорий, должны быть изолированы от площадок отдыха взрослого населения, детских игровых площадок, площадок для занятий физкультурой взрослого населения (пункт 7.37).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ при возникновении права собственности на объект долевого строительства у дольщика одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД. Эта доля не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в МКД на земельный участок.

Согласно пункту 162 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (утвержден приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241) если собственником земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме осуществляются следующие действия: запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка; записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.

Таким образом, прекращается право аренды застройщика, осуществившего строительство многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию, что невозможно, если арендатором земельного участка, который должен войти в состав общего имущества МКД, будет иное лицо (возможное последствие одностороннего отказа от спорных договоров аренды).

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка.

В материалы дела представлено разрешение на строительство от 04.12.2019 N 70-301000-087-2019 объекта - жилое здание N 1.1 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР N 9 жилого комплекса "Солнечная долина" в г. Томске.

В разделе указанного разрешения на строительство "кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства" указаны два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 и земельный участок, являющийся предметом настоящего спора - с кадастровым номером 70:21:0100087:8639. Срок действия разрешения на строительство - до 09 февраля 2022 года.

В разделе 4 разрешения на строительство (характеристики объекта капитального строительства) указаны в том числе характеристики подземной автостоянки с определением итогового количества машиномест и количества квартир.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 с трех сторон находится внутри земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 (на котором должен быть расположен многоквартирный дом П-образной формы), при этом границы спорного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 практически примыкают к границам объекта - жилого дома.

Изложенное ставит вопрос о том, может ли быть у МКД вообще приватная домовая территория без спорного земельного участка, не приведет ли отказ от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 к препятствиям по формированию территории под МКД, с учетом необходимости расположения объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Таким образом, учитывая, что объектом строительства является жилое здание с подземной автостоянкой, судами не установлено, являются ли они одним объектом, который именно в таком составе должен быть введен в эксплуатацию, может ли быть введен в эксплуатацию жилой дом отдельно и в таком случае, не приведет ли расторжение спорного договора аренды к невозможности формирования земельного участка под МКД (учитывая, что стоянка является подземной, каким образом должна быть использована наземная территория, могут ли права аренды на спорный земельный участок для строительства подземного объекта, рассматриваемые как не зависящие от отношений по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, препятствовать оформлению прав на земельный участок под МКД, что может привести к нарушению прав третьих лиц).

Другое разрешение на строительство N 70-301000-042О-2015 выдано 27.02.2020 на строительство объекта - Жилое здание N 1.2 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР N 9 жилого комплекса "Солнечная долина" в г. Томске (территория ограничена пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске), в нем также указано на строительство на двух земельных участках: с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8641 (спорный земельный участок) и 70:21:0100087:8640. Срок действия разрешения на строительство - до 01 января 2022 года.

Разрешение на строительство N 70-301000-402-2016-О выдано 20.12.2016, аналогично, для строительства объекта - жилой дом N 1.12 со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, в разрешении указано на строительство на двух земельных участках: с кадастровыми номерами 70:21:000000:1367 (спорный земельный участок) и 70:21:000000:1366. Срок действия разрешения - до 26 июля 2021 года.

В отношении двух спорных земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8641 и 70:21:000000:1367 на публичной кадастровой карте отображена аналогичная ситуация (находятся внутри земельного участка для строительства жилого дома).

Данным обстоятельствам и основанным на них доводам ответчика судами оценка не дана.

Из приведенных положений законодательства следует, что действия арендодателя не должны привести к невозможности сдачи в эксплуатации жилых домов и невозможности формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Вывод судов об отсутствии в материалах дела доказательств того, что ответчик обращался к истцу с заявлением о предоставлении земельных участков после прекращения спорных договоров, не основан на имеющихся в деле доказательствах. Так, ответчик представил в материалы дела заявление общества от 25.05.2022 N 154 о продлении договоров аренды трех спорных земельных участков, однако дальнейшие действия сторон по реализации данного заявления не были включены судом в предмет доказывания.

Отмечая, что разрешения на строительство были выданы уполномоченным органом после одностороннего отказа арендодателя от договоров аренды, суды не приняли во внимание выдачу разрешения N 70-301000-087-2019 взамен ранее выданного разрешения от 09.07.2014, разрешения на строительство N 70-3-1000-0420-2015 в порядке продления с внесенными изменениями от 05.02.2016, а разрешение на строительство N 70-301000-402-2016-О было выдано 20.12.2016, соответственно, отказ от договоров аренды спорных земельных участков был заявлен в период действия договоров и в период наличия у ответчика разрешений, позволяющих осуществлять строительство. Ответчик приводил доводы о наличии построенных жилых домов, которые не были проверены судами.

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 39.6, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на земельных участках отсутствуют объекты недвижимости, суды пришли к выводу, что предоставление земельных участков без проведения торгов, то есть в обход установленного порядка, будет нарушением антимонопольного законодательства.

Однако такой вывод является правомерным только в случае, если объекты строительства (подземные стоянки) являются полностью самостоятельными, осуществление их строительства возможно независимо от строительства жилых домов и ввода их в эксплуатацию.

Общество, заявляя изложенные выше возражения, в том числе о наличии возведенных жилых домов, по сути, приводило довод о том, что жилое здание с подземной автостоянкой являются одним объектом и, следовательно, указанные в разрешении на строительство земельные участки следуют одной правовой судьбе с объектом капитального строительства. При рассмотрении дела суды не исследовали данный вопрос, имеющий существенное значение для правильного разрешения спора.

Кроме того, следует оценить и тот факт, что досрочное расторжение спорных договоров аренды и возврат земельных участков арендодателю неизбежно повлекут проведение новой процедуры их предоставления, что повлияет на сроки строительства.

Между тем сроки завершения строительства, при том, что при одностороннем отказе от договоров арендодатель не исходил из невозможности со стороны арендатора исполнить свои обязательства по договорам аренды до окончания сроков их действия, имеют значение с точки зрения установления судом баланса частных и публичных интересов.

Для разрешения обозначенных вопросов необходимо выяснить правовые позиции сторон, предоставить им возможность обосновать свои доводы, в том числе со ссылкой на проектную документацию подлежащих вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 изложен правовой подход, из которого следует, что отказ от уведомления о расторжении договора (к такому выводу позволяют прийти обстоятельства, когда после уведомления об отказе от исполнения договора стороны не только длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо претензий со стороны арендодателя по поводу освобождение предмета аренды, но и заключили дополнительное соглашение к договору) и взаимное согласие сторон, которые продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, не противоречат гражданскому законодательству. Иная оценка этих обстоятельств позволяет арендодателю непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для арендатора, что не отвечает охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношений, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Из материалов дела следует, что истец, направивший в адрес ответчика 18.12.2017 письма N 16076, 16085, 16077 о расторжении договора, которые были получены ответчиком 30.01.2018, считает договоры аренды расторгнутыми с 13.02.2018 (по истечении двухнедельного срока с момент получения), однако с иском о возврате земельных участков департамент обратился лишь 03.03.2022, не заявив такое требование раньше, в том числе в период до окончания срока действия договоров - 01.02.2019. Как указано выше, в разрешениях на строительство, по крайней мере, в отношении двух земельных участков, уже после одностороннего отказа, содержатся сведения о разрешении строительства на спорных земельных участках.

В этой связи судам необходимо было оценить действия арендодателя на предмет подтверждения им договоров аренды после одностороннего отказа с учетом изложенной правовой позиции.

Ссылка суда первой инстанции на определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234 по делу N А41-25727/2016 сделана без достаточных к тому оснований, поскольку в данном определении приведена правовая позиция в том, что в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, изложенный правовой подход сформулирован применительно к договорам аренды, возобновленным на неопределенный срок. Направляя дело N А41-25727/2016 на новое рассмотрение, Верховный Суд Российской Федерации исходил в том числе из того, что, разрешая спор, суды не пришли к единому мнению по вопросу, с какого момента договор аренды прекратил свое действие: был ли он возобновлен на неопределенный срок, либо прекратил свое действие по истечении срока, на который был заключен. При рассмотрении дела суды не исследовали вопросы о том, имеется ли на арендуемом земельном участке объект недвижимости, какова его готовность, зарегистрировано ли за истцом право на недостроенный объект.

В рассматриваемом деле департамент в одностороннем порядке отказался от заключенных на определенный срок договоров аренды спорных земельных участков, до истечения срока их действия.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что арбитражный суд первой инстанции доводы ответчика, имеющие значение для разрешения спора, не оценил, выводов по ним не сделал и не мотивировал свою позицию в решении, принятом по существу спора. Ответчик в суде апелляционной инстанции указывал на допущенную судебную ошибку, однако его доводы остались без судебной оценки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что при рассмотрении спора общество не получило судебной защиты своих прав, задачи судопроизводства арбитражными судами не выполнены.

Согласно процессуальному закону защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих экономическую деятельность, а также укрепление законности является задачами судопроизводства в арбитражных судах. При рассмотрении дел арбитражным судом законность обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах (пункт 4 статьи 2, статья 6 АПК РФ).

Процессуальный закон обязывает суд осуществлять руководство процессом, разъяснять участвующим в деле лицам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывать содействие в реализации их прав, создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (пункт 3 статьи 9 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 65, пунктам 1 и 7 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд на основании требований и возражений участвующих в деле лиц в соответствии с подлежащими применению нормами материального права определяет обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела; оценивает доказательства и отражает результаты оценки в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений

Правила принятия и изложения судебного решения, указанных в статьях 168-170 АПК РФ, обязывают арбитражный суд помимо прочего оценить доказательства и доводы, приведенные участвующими в деле лицами; определить установленные и неустановленные обстоятельства, имеющие значение для дела, и изложить в решении мотивы его принятия. При этом в мотивировочной части решения должны быть указаны мотивы, о которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались участвующие в деле лица. Резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказ в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований.

Поскольку оценка доказательств и установление обстоятельств спора относится к исключительной компетенции судов, рассматривающих дело по правилам первой и апелляционной инстанций, дело подлежит направлению в Арбитражный суд Томской области для рассмотрения по существу доводов и доказательств, представленных обществом в подтверждение своей позиции.

При новом рассмотрении спора суду следует установить, являются ли жилые дома и подземные автостоянки одним подлежащим вводу в эксплуатацию объектом капитального строительства; создает ли односторонний отказ от договоров препятствия к вводу в эксплуатацию построенных в соответствии с разрешениями на строительство объектов капитального строительства; учитывая, что стоянки являются подземными, каким образом должна быть использована наземная территория; могут ли права аренды на спорный земельный участок для строительства подземного объекта препятствовать оформлению прав на земельный участок под МКД, что может привести к нарушению прав третьих лиц; исходя из установленных по делу обстоятельств и того, что основанием иска является односторонний отказ от договоров аренды до истечения срока их действия, оценить: действия арендодателя с позиции подтверждения договоров аренды после одностороннего отказа; соответствуют ли действия истца по одностороннему досрочному расторжению договоров аренды требованиям разумности и добросовестности, соблюдению баланса публичных и частных интересов; отвечает ли применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка принципам справедливости и соразмерности, приводит ли к восстановлению нарушенного права и какое право истца защищает; учитывая изложенные правовые позиции и необходимость установления того, насколько права по спорным договорам аренды могут осуществляться арендодателем независимо от правоотношений по договорам аренды земельных участков для строительствам самих жилых домов, поскольку требования заявлены истцом после окончания срока действия договоров аренды, после окончания срока действия разрешений на строительство, предложить истцу уточнить свою правовую позицию и обосновать наличие оснований для возврата земельных участков на момент рассмотрения спора.

Изложенное в настоящем постановлении не предрешает результат спора, а указывает на необходимость его рассмотрения в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц и имеющихся в деле доказательств.

Судебные расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.05.2022 Арбитражного суда Томской области и постановление от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-1699/2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Е.Ю. Демидова Т.А. Зиновьева