Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 мая 2023 г. N Ф04-725/23 по делу N А45-15168/2022

г. Тюмень

16 мая 2023 г.

Дело N А45-15168/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Щанкиной А.В.-

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каталог и Ко" на постановление от 28.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Хайкина С.Н.) по делу N А45-15168/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Каталог и Ко" (30005, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Николая Островского, д. 49, офис 203, ОГРН 1135476186933, ИНН 5406768811) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, Красный проспект, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании незаконными решений.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, Новосибирская область, г. Новосибирск, Красный проспект, 50, ОГРН 1025402451470, ИНН 5406102806), прокуратура Новосибирской области (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Каменская, д. 20А, ОГРН 1035402479936, ИНН 5406010055).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Каталог и Ко" (далее - ООО "Каталог и Ко", общество, заявитель) обратилось с заявлением о признании незаконными решений мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, заинтересованное лицо), оформленных в виде отказа от 14.04.2022 за N 31/19/05686 в продлении договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 30.08.2017 N 129729а сроком на 7 лет, в виде отказа от 14.04.2022 N 31/19/05685 в продлении договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 29.12.2017 N 130476а сроком на 7 лет, в виде отказа от 14.04.2022 N 31/19/05684 в продлении договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 29.12.2017 N 131724а сроком на 7 лет, в виде отказа от 02.06.2022 N 31/19/08544 в продлении договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 30.08.2017 N 12972а сроком на 7 лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент), прокуратура Новосибирской области (далее - прокуратура).

постановлением от 28.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами по делу, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение по существу в Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование кассационной жалобы ООО "Каталог и Ко" указывает на то, что судами необоснованно не применены специальные нормы, предусмотренные положениями части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 приложения N 15 к постановлению Правительства Российской Федерации от 12.03.2022 N 353 "Об особенностях разрешительной деятельности в Российской Федерации в 2022 году" (далее - Постановление N 353), из которых следует наличие у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности права на продление договоров аренды; согласно Постановлению N 353 возможность продления договоров аренды не поставлена в зависимость от обстоятельств, по которым они прекращаются, в том числе в связи с истечением срока действия договоров аренды; уведомление департамента об отказе от договоров не является предъявленным в суд требованием о расторжении договоров и по состоянию на дату подачи арендатором заявлений о продлении договоров аренды срок их действия не истек, в связи с чем выводы судов о законности отказов в продлении спорных договоров аренды являются необоснованными; указывает, что заключение арендатором и арендодателем дополнительного соглашения к договору аренды от 30.08.2017 N 12972а после снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:101115:40 свидетельствует о заключенности договора аренды; кроме того, вынесенными решениями заявитель, как субъект добросовестно исполняющий свои обязательства, ставится в условия неплатежеспособности (банкротства).

В своем отзыве прокуратура выразила несогласие с изложенными в кассационной жалобе доводами, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) письменный отзыв на кассационную жалобу от мэрии и департамента в материалы дела не поступил.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в 2017 году мэрией (арендодатель) заключены договоры аренды земельных участков в целях размещения нестационарных торговых объектов (далее - НТО) на территории города Новосибирска:

- 30.08.2017 заключен договор аренды земельного участка N 129729а (далее - договор N 29) с закрытым акционерным обществом Сибирское агентство "Экспресс" (далее - ЗАО СА "Экспресс"), по условиям которого арендатору для размещения НТО передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:033055:93, площадью 8 кв.м, сроком по 30.07.2018.

Дополнительным соглашением N 2 от 03.06.2020 стороны определили считать арендатором ООО "Каталог и Ко".

- 30.08.2017 заключен договор аренды земельного участка N 129726а (далее - договор N 26) с ЗАО СА "Экспресс", по условиям которого арендатору для размещения НТО передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:101115:40, площадью 8 кв.м, сроком по 30.07.2018.

Дополнительным соглашением N 3 от 10.11.2020 стороны определили считать арендатором ООО "Каталог и Ко".

- 29.12.2017 заключен договор аренды земельного участка N 130476а (далее - договор N 76) с ЗАО СА "Экспресс", по условиям которого арендатору для размещения НТО передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021145:965, площадью 10 кв.м, сроком по 29.11.2018.

Дополнительным соглашением N 2 от 03.06.2020 стороны определили считать арендатором ООО "Каталог и Ко".

- 29.12.2017 заключен договор аренды земельного участка N 131724а (далее - договор N 24) с индивидуальным предпринимателем Чмыховым Юрием Ивановичем, по условиям которого арендатору для размещения НТО передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021132:192, площадью 6 кв.м, сроком по 28.11.2018.

Дополнительным соглашением N 1 от 16.03.2021 стороны определили считать арендатором ООО "Каталог и Ко".

В соответствии с пунктами 6.2 каждого из указанных договоров истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

В период исполнения договоров департамент уведомил арендатора об их возобновлении на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отношении договоров N N 29, 76, 24 мэрией в адрес общества направлены уведомления об одностороннем отказе от договора от 09.02.2022 N 31/19/01634, от 09.02.2022 N 31/19/01590, от 08.02.2022 N 31/19/01560.

31.03.2022 ООО "Каталог и Ко" обратилось в мэрию с заявлением о продлении договоров N N 29, 76, 24 сроком на 7 лет.

В ответ на указанное заявление мэрия сообщила обществу, что правовые основания для продления договоров аренды отсутствуют. Несогласие с данным отказом послужило основанием для обращения заявителя в суд.

Руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, статьями 450.1, 610 ГК РФ, статьями 1, 22, 39.6, 39.8, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), разъяснениями. изложенными в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из отсутствия совокупности условий необходимых для признания оспариваемого отказа департамента незаконным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований общества, настаивающего на пролонгации арендных отношений.

По существу спор разрешен судами правильно.

Обращение ООО "Каталог и Ко" в арбитражный суд с настоящим заявлением связано с намерением реализовать механизм, предусмотренный пунктом 1 Постановления N 353, которым установлена возможность продления на срок до 7 лет без проведения торгов срока действия договоров на размещение НТО и объектов для осуществления развозной торговли, включая договоры аренды для размещения указанных объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, сроки действия которых истекают со дня вступления в силу Постановления N 353 по 31.12.2026.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимого для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными, а их практическая реализация - обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ - без проведения торгов). При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, и гражданское, и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие Законом N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015.

Принимая во внимание установленные договорами N N 29, 76, 24, 26 периоды арендных отношений (начатые и истекающие после 01.03.2015), а также отсутствие у общества права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункты 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ), приведенные выше императивные нормы права не предполагали возможности возобновления договоров аренды на неопределенный срок.

В таких условиях арендные отношения по договорам N N 29, 76, 24, 26 прекращены не позднее истечения предусмотренного ими срока аренды, а сделки, направленные на их пролонгацию (в виде конклюдентных действий сторон или юридически значимых уведомлений) подлежат квалификации в качестве ничтожных в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", как нарушающие существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Что касается договора N 26, то мэрия, помимо истечения срока его действия, представила обществу выписку из единого государственного реестра недвижимости, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 54:35:101115:40 был снят с кадастрового учета 21.08.2018, в связи с чем выведен из гражданского оборота.

Вопреки доводам подателя жалобы, обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 10.11.2020 N 3 к договору N 26 не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора ввиду окончания срока его действия и ничтожности продления срока договора, которая не может быть преодолена никакими соглашениями сторон.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав содержание договоров N N 29, 76, 24, 26 и досудебную переписку сторон, принимая во внимание снятие с кадастрового учета земельного участка 54:35:101115:40, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильным выводам об отсутствии оснований для реализации обществом правового механизма продления арендных отношений, предусмотренного Постановлением N 353, вследствие несоблюдения обязательных для этого условий в виде наличия на дату обращения арендатора с соответствующим требованием договора аренды земельного участка, срок действия которого не истек.

Ошибочные выводы судов, связанные с констатацией состоявшегося возобновления договоров N N 26, 29, 76, 24 на неопределенный срок и прекращением их действия в связи с направлением департаментом в адрес ООО "Каталог и Ко" уведомлений об отказе от договоров аренды не повлекли за собой принятия неверных судебных актов, учитывая, что и в этом случае нормативные условия Постановления N 353 соблюдены не были.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы о наличии правовых оснований для продления арендных отношений по правилам Постановления N 353 обусловлены неправильным толкованием норм материального права и существа сложившихся отношений.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 28.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-15168/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

М.А. Севастьянова А.В. Щанкина