Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 июня 2023 г. N Ф04-2930/23 по делу N А70-7295/2021

г. Тюмень

14 июня 2023 г.

Дело N А70-7295/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Полосина А.Л.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Севастьяновой М.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Предприятие промышленного железнодорожного транспорта" на постановление от 24.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-7295/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строй Мир Инвест" (625048, г. Тюмень, ул. Максима Горького, д. 76, оф. 429, ОГРН 1157232030097, ИНН 7203353163) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625002, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о признании недействительным отказа от 14.04.2021 N 210414007/15-4 предоставить в аренду заявителю земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:446.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Строй-Экспо" (625007, г. Тюмень, ул. Депутатская, д. 110, пом. 2, ОГРН 1137232019099, ИНН 7204188868), общество с ограниченной ответственностью "Оргтехстрой" (625014, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 202, ОГРН 1077203018716, ИНН 7203192325), общество с ограниченной ответственностью "Предприятие промышленного железнодорожного транспорта" (625019, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, д. 202, стр. 3, ОГРН 1077203018694, ИНН 7203192318).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строй Мир Инвест" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании недействительным отказа от 14.04.2021 N 210414007/15-4 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446.

В качестве способа восстановления права заявитель просил обязать департамент подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 и передать указанный земельный участок обществу в аренду.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Строй-Экспо" (далее - ООО "ТД "Строй-Экспо"), общество с ограниченной ответственностью "Оргтехстрой" (далее - ООО "Оргтехстрой"), общество с ограниченной ответственностью "Предприятие промышленного железнодорожного транспорта" (далее - ООО "ППЖТ").

постановлением от 24.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

ООО "ППЖТ", не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявителем приведены следующие доводы: судами не принято во внимание, что заявитель обращаясь за предоставлением земельного участка в аренду, был вправе претендовать на предоставление земельного участка без торгов, площадью непосредственно занятой приобретенным с аукциона объектом незавершенного строительства, необходимой для завершения строительства объекта и его дальнейшего использования, то есть только на часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446; предоставление заявителю спорного земельного участка в прежних границах нарушает статьи 11.3, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как противоречит проекту межевания, а, следовательно, нарушает права и законные интересы кассатора; получение заявителем земельного участка для строительства без торгов площадью во много раз больше, чем необходимо для завершения строительства, не по рыночной цене такого земельного участка, а по цене незавершенного объекта строительства приводит к потенциальной возможности обхода положений действующего законодательства; общество не лишено возможности завершить строительство и использовать построенный объект при предоставлении участка площадью 5 813 кв. м.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в их отсутствие.

Проверив на основании статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании акта выбора от 09.06.2006 N 224 обществу с ограниченной ответственностью "Техтранзит" (далее - ООО "Техтранзит") осуществлен выбор земельного участка площадью 6 600 кв. м. для размещения железнодорожного тупика с припутевым складом.

Распоряжением от 26.10.2006 N 1900/14-з указанной организации предварительно согласовано место размещения железнодорожного тупика с припутевым складом в городе Тюмени, ул. 50 лет Октября-Чекистов в соответствии с актом выбора от 09.06.2006 N 224 при условии корректировки красной линии застройки.

Распоряжением от 05.07.2007 3231/14-з в распоряжение о предварительном выборе земельного участка внесены изменения, в частности, предложено заявителю утвердить проект границ земельного участка от 07.06.2006 для размещения железнодорожного тупика с припутевым складом по адресу: город Тюмень, ул. 50 лет Октября-Чекистов и выполнить за свой счет установление границ земельного участка в соответствии с утвержденным проектом границ.

11.10.2007 сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 общей площадью 6 729 кв. м. для размещения железнодорожного подъездного тупика с припутевым складом.

На основании заявления ООО "Техтранзит" постановлением от 13.04.2007 Главы города Тюмени N 26 в связи с формированием земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 под строительство внесены изменения в Проект красных линий, утвержденный постановлением Главы города Тюмени от 05.07.1995 N 13 "Об утверждении проекта красных линий в городе Тюмени".

Распоряжением от 28.02.2008 N 667-з земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 общей площадью 6 729 кв. м. предоставлен ООО "Техтранзит" для строительства железнодорожного тупика с припутевым складом, категория земель - земли населенных пунктов.

31.08.2009 поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:446 общей площадью 7 787 кв. м., образованный путем объединения из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 и земельного участка с кадастровым номером 72:23:022100:320.

Судебными актами по делу N А70-20325/2021 установлено, что между департаментом (арендодатель) и ООО "Техтранзит" 19.10.2009 заключен договор аренды N 23-20/1793 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября-Чекистов, для строительства железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами (в редакции соглашения от 20.05.2013).

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок предоставляется свободным от застройки.

Срок действия договора согласно пункту 7.2 соглашений от 05.09.2011, от 27.04.2012 определен периодом с 12.10.2012 по 30.05.2015.

27.11.2013 между ООО "Техтранзит" и ООО "ТД "Строй-Экспо" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, степень готовности 45 %, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 206а, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 15.01.2014.

ООО "Техтранзит" согласно договору уступки права и перевода обязательств по договору аренды земельного участка от 06.12.2013 уступило, а ООО "ТД "Строй-Экспо" приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.10.2009 N 23-20/1793.

10.08.2015 между департаментом и ООО "ТД "Строй-Экспо" заключен договор аренды N 23-20/2925 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября-Чекистов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами сроком действия с 10.08.2015 по 09.08.2018.

Постановлением от 20.05.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-20061/2018 удовлетворено заявление департамента об изъятии у ООО "ТД "Строй-Экспо" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 206а, путем продажи с публичных торгов.

На основании указанного постановления апелляционного суда 15.12.2020 проведен аукцион N 12ОНС-2020/01 по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного на земельном участке с кадровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 206а.

Согласно протоколу от 15.12.2020 об итогах аукциона N 12ОНС-2020/01 победителем аукциона стало общество.

18.12.2020 между департаментом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли - продажи имущества N 20/Д/ОНС-10 (далее - договор), согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора имущество: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 72:23:0221004:4093, степень готовности объекта незавершенного строительства - 45 %, проектируемое значение площади строительства - 1 428 кв. м., адрес: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября, д. 206а (далее - объект).

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446, площадью 7 787 кв. м. по адресу: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября - Чекистов, д. 206а (пункт 1.1 договора).

Имущество является собственностью ООО ТД "Строй - Экспо", о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.01.2014 сделана запись регистрации N 72-72-01/577/2013-467.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что покупатель обязуется осуществить подачу заявления о государственной регистрации права собственности на имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в течение 10 рабочих дней с момента передачи ему имущества.

Согласно пункту 4.3 договора покупатель после государственной регистрации права собственности на имущество имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта сроком на три года. Оформление прав на земельный участок под завершенным строительством объектом осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Имущество передано заявителю по акту приема-передачи 29.12.2020, оплата стоимости имущества произведена платежными поручениями от 10.12.2020 N 56, от 25.12.2020 N 69.

Право собственности общества на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 72:23:0221004:4093, степень готовности объекта незавершенного строительства - 45 %, проектируемое значение площади строительства - 1 428 кв. м., адрес: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября, д. 206а зарегистрировано в ЕГРН.

Уведомлением от 08.09.20021 департамент указал ООО ТД "Строй - Экспо" на необходимость освобождения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446.

Вступившим в законную силу решением от 14.12.2021 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-12156/2021 отказано в удовлетворении иска ООО "ТД "Строй-Экспо" к государственному казенному учреждению Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области", обществу о признании недействительными публичных торгов - аукциона N 12ОНС-2020/01 по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 206а; признании недействительным договора купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 206а, применении последствий недействительности договора купли-продажи.

На основании положений подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446.

Письмом от 14.04.2021 департамент отказал обществу в предоставлении указанного земельного участка по мотивам того, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, права на который заявителем не подтверждены, а именно - трехэтажное здание в кирпично-блочном исполнении, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября-Чекистов, с правой стороны от въезда на данный земельный участок.

Нормативно отказ обоснован пунктами 1 и 4 статьи 39.16 ЗК РФ.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 39.1, 39.6, 39.8, 39.16 ЗК РФ, статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), учитывая вступивший в законную силу судебный акт по делу N А70-20325/2021, которым признано самовольной постройкой неоконченное строительством трехэтажное здание в кирпично-блочном исполнении, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: г. Тюмень, ул. 50 лет Октября-Чекистов, с правой стороны от въезда на данный земельный участок, ООО "Торговый дом "Строй-Экспо" обязано снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: г. Тюмень, ул.50 лет Октября-Чекистов, в течении 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, пришли к выводу о правомерности и обоснованности заявленных обществом требований.

Суд округа отмечает следующее.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Как установлено судами двух инстанций, общество приобрело право на объект незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ путем его приобретения на публичных торгах.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 общей площадью 7 787 кв. м. согласно данным ЕГРН - для строительства железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами.

Согласно пункту 4.3 договор покупатель после государственной регистрации права собственности на имущество имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта сроком на три года.

Таким образом, как правомерно отмечено судами первой и апелляционной инстанций, в силу указанных выше норм права и условий заключенного договора, к покупателю переходит не только право собственности на объект незавершенного строительства, но и право аренды земельного участка, сформированного для строительства и имеющего соответствующий вид разрешенного использования, поскольку иное толкование ставит под сомнение возможность покупателя объекта незавершенного строительства реализовать свое право на завершение данного строительства.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

При этом указанные выше положения действующего законодательства не предусматривают, что в случае реализации собственником объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, площадь земельного участка, ранее определённая арендодателем в установленном порядке, должна быть вновь рассчитана с учетом требований статьи 552 ГК РФ.

Судами первой и апелляционной инстанций отклонена ссылка кассатора о неправомерности требований общества с указанием на то обстоятельство, что спорный земельный участок сформирован с нарушением требований земельного законодательства, что препятствует осуществлению проезда данных лиц к смежным земельным участкам, поскольку земельный участок сформирован на основании акта выбора 2006 года и в существующих границах поставлен на кадастровый учет 31.08.2009 путем объединения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 и земельного участка с кадастровым номером 72:23:022100:320.

При этом, по заявлению ООО "Техтранзит" постановлением Главы города Тюмени от 13.04.2007 N 26 в связи с формированием земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 под строительство внесены изменения в Проект красных линий, утвержденный постановлением Главы города Тюмени от 05.07.1995 N 13 "Об утверждении проекта красных линий в городе Тюмени".

Следовательно, общество, добросовестно получившее право на завершение строительства объекта с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, степенью готовности объекта незавершенного строительства - 45 %, проектируемое значение площади строительства - 1 428 кв. м., адрес: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября, д. 206а, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446, площадью 7 787 кв.м. по адресу: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября - Чекистов, д. 206а, лишь с 18.12.2020, никакого отношения ни к выбору земель, ни к формированию земельного участка, ни к переносу границ красных линий не имеет, что предполагает, что оно не должно нести негативные последствия в виде невозможности завершения строительства, в то время как предоставление земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, площадью 7 787 кв. м. для завершения строительства автоматически не предоставляет данному лицу права на приобретение данного земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ в собственность или аренду именно в указанных границах.

Указание ООО "ППЖТ" на то, что в настоящее время ведется работа по внесению изменений в проект межевания территории с целью возможного изменения границ земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 как раз и свидетельствует о возможности таким образом защиты прав третьих лиц путем разделения, выделения или перераспределения данного участка в будущем путем определения земель общего пользования, установления границ красных линий и т.д.

Оснований для иных выводов суд округа не усматривает.

В целом доводы кассационной жалобы сводятся к изложению позиции третьего лица по существу спора, повторяют доводы апелляционной жалобы, что подробно исследовано и оценено судами двух инстанций, выводы которых арбитражный суд округа считает правильными, а доводы кассационной жалобы - не опровергающими такие выводы.

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 24.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7295/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Л. Полосин

Судьи

Т.А. Зиновьева М.А. Севастьянова