Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 октября 2023 г. N Ф04-5205/23 по делу N А03-20457/2022

г. Тюмень

19 октября 2023 г.

Дело N А03-20457/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Сириной В.В.,

Щанкиной А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.04.2023 (судья Захарова Я.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023 (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Кривошеина С.В.) по делу N А03-20457/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алтай" (658620, Алтайский край, Завьяловский муниципальный район, Завьяловский сельсовет, сельское поселение Завьялово, улица Коммунаров, влд. 23, ОГРН 1222200020570, ИНН 2241003668) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, город Барнаул, улица Советская, дом 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565) о признании незаконными действий по возвращению документов по государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алтай", созданное 15.12.2022 путем реорганизации в форме преобразования кооперативного хозяйства "Алтай" (далее - общество, ООО "Агрофирма Алтай", КХ "Алтай") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - управление) о признании незаконным уведомления от 14.12.2022 N КУВД001/2022-55145402/2 о возращении без рассмотрения документов о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.05.2021, заключенного между КХ "Алтай" и участниками долевой собственности в лице Рядных Сергея Николаевича, уполномоченного действовать от имени собственников без доверенности; обязании рассмотреть документы о государственной регистрации договора аренды от 07.05.2021 земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:399 площадью 6 117 815 кв. м, расположенного по адресу: Алтайский край, Завьяловский район, в границах земельного округа Чернавский сельсовет, рабочие участки N 16, 17, 18, 19.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.04.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023, исковые требования удовлетворены. Суд признал незаконными действия управления по возвращению без рассмотрения документов о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения от 07.05.2021, заключенного между КХ "Алтай" и участниками долевой собственности в лице уполномоченного действовать без доверенности от их имени Рядных Сергея Николаевича, и обязал управление повторно рассмотреть документы о государственной регистрации договора от 07.05.2021, представленные для государственной регистрации 09.12.2022.

Не согласившись с решением и постановлением, управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы управление приводит довод о правомерном возвращении документов, учитывая наличие в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи, совершенной по заявлению одного из долевых собственников земельного участка, о невозможности государственной регистрации без его личного участия. Заявитель ссылается на то, что наличие такой записи не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения ограничения права и обременения объекта недвижимости только в случае если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя. Поскольку в данной ситуации запись о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника не была погашена, у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для государственной регистрации договора аренды.

ООО "Агрофирма Алтай" в отзыве на кассационную жалобу просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, согласно части 3 статьи 284 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:11:050003:399 площадью 6 117 815 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Завьяловский район в границах земельного округа Чернавский сельсовет, рабочие участки N 16, 17, 18, 19 (далее - земельный участок) находится в общей долевой собственности и принадлежит следующим собственникам: Богатырев М.Н. (1/65), Богатырев В.Н. (1/65), Бикетовой С.М. (1/65), Бикетову А.Н. (1/65), Беза Н.Н. (1/65), Бикетова И.А. (1/65), Горчячев В.В. (1/65), Горшкова Д.В. (3/130), Дзюбло Р.Д. (2/65), Дорофеев К.В. (2/65), Дорофеев А.В. (1/65), Дуракова Р.А. (1/65+1/65), Захватов М.А. (1/65), Иванченко А.А. (1/65), Иконописцев Д.Д. (1/195), Иконописцев Ю.Д. (1/195), Ковтуненко А.А. (1/65), Кульпинева Л.И. (1/65), Клименко Л.Д. (1/195), Ламан Е.И. (1/65), Ламан Н.Н. (2/65), Лещенко С.Д. (1/65+1/65), Лупарь А.В. (1/65), Лущик М.К. (1/65), Лещенко А.Д. (1/65), Маркешин А.Н. (1/65), Мирошниченко М.П. (1/65), Наталоха П.П. (2/65), Новикова Р.С. (1/130), Новиков В.И. (1/5), Осипова Т.М. (1/65), Партала Н.А. (2/65), Рейсбих В.Э. (1/65), Рейсбих О.А. (1/65), Седин В.Н. (1/65), Слепченко А.И. (1/65), Слепченко Н.В. (1/65), Слепцова Г.Ф. (1/65), Синогейкина В.В. (1/65), Тарабрина В.И. (1/65), Тарабрин В.Ф. (2/65), Товстоляк А.И. (1/65), Токманцева К.А. (1/65), Федина Л.И. (2/65), Федина Н.В. (1/65), Федина В.Н. (1/65), Федина Т.В. (1/65), Федина А.Н. (1/65), Чаплыгина Е.П. (1/65), Шаравина Л.М. (1/65), Шаравин М.П. (1/65), Шелест В.С. (2/65).

07.04.2021 в газете "Алтайская правда" N 60 (30433) опубликовано извещение о проведении 07.05.2021 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 22:11:050003:399, с указанием вопросов повестки, в частности о заключении договора аренды земельного участка, условиях данного договора, а также определении уполномоченного лица.

07.05.2021 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, на котором присутствовали 18 человек - участников долевой собственности, что составляет 34,61% от общего числа участников долевой собственности данного земельного участка, что в силу пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), указывает на наличие кворума и правомочность принятых решений.

Согласно протоколу повторного общего собрания участников от 07.05.2021 N 2 на собрании были приняты решения, в частности о заключении договора аренды земельного участка с КХ "Алтай", о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать по определенным вопросам, в том числе действовать без доверенности, которым избран Рядных Сергей Николаевич.

07.05.2021 между КХ "Алтай" (арендатор) и Рядных Сергеем Николаевичем (уполномоченный представитель собственников общей долевой собственности, далее арендодатели) заключен договор аренды земельного участка находящегося в долевой собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор), по условиям которого арендодатели обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование - аренду земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 22:11:050003:399 площадью 6 117 815 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Завьяловский район, в границах земельного округа Чернавский сельсовет, рабочие участки N 16, 17, 18, 19, а арендатор обязуется принять в аренду вышеуказанный земельный участок (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора участок передается в аренду сроком на 7 (семь) лет.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что расходы по государственной регистрации настоящего договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора.

09.12.2022 ООО "Агрофирма Алтай" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 07.05.2022 с приложением необходимых документов.

Уведомлением N КУВД-001/2022-55145402/2 управление 14.12.2022 возвратило документы без рассмотрения в связи с наличием в ЕГРН отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) Бикетова Александра Николаевича.

Полагая возврат документов незаконным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, связанной с использованием по назначению переданного ему в аренду земельного участка, ООО "Агрофирма Алтай" обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 14 Закона N 101-ФЗ, статей 9, 13, 17, 26, 28.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), и исходил из особенностей владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, которые предусматривает, что в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации такого договора, регистрация может осуществляться по заявлению уполномоченного лица, либо по заявлению арендатора, поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды и участвовать в его регистрации. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что регистрирующий орган не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

По существу спор разрешен судами правильно.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статья 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 3 статьи 3 Закона N 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

В соответствии со статьей 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 6 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ установлено право участников долевой собственности на общем собрании принять решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

При этом, согласно пункту 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

По смыслу статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Иной подход создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности.

Решение о передаче в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, принимается на общем собрании участников долевой собственности большинством голосов участников, присутствующих на собрании и владеющих в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на данный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники.

Указанная правовая позиция нашла отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 N 308-КГ15-15553, от 22.03.2016 N 308-ЭС15-15531 и правильно применена судами при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, учитывая наличие решения участников долевой собственности (спорного земельного участка), оформленного протоколом общего собрания, исходя из того, что участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для принятия управлением решения о возврате документов без рассмотрения.

Доводы жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

В связи с изложенным отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 14.04.2023 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023 по делу N А03-20457/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

В.В. Сирина А.В. Щанкина