Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 ноября 2023 г. N Ф04-5325/23 по делу N А46-20564/2022

г. Тюмень

8 ноября 2023 г.

Дело N А46-20564/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Демидовой Е.Ю.,

судей Полосина А.Л.,

Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКОМ - Плюс Недвижимость" на решение от 28.05.2023 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е) и постановление от 01.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу N А46-20564/2022 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКОМ - Плюс Недвижимость" (109240, город Москва, улица Николоямская, дом 13, строение 1, этаж 5 комнаты 1-31, ОГРН 1027718000067, ИНН 7718218817) о понуждении ко вступлению в договор аренды земельного участка.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКОМ - Плюс Недвижимость" - Дулов В.В. по доверенности от 02.08.2023.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к управляющей компании "ПРОМСВЯЗЬ" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКОМ-Плюс Недвижимость" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" (далее -компания), обществу с ограниченной ответственностью "Региональный проектный институт Омск" (далее - общество "РПИ Омск"), обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская проектная корпорация" (далее - общество "СПК") о понуждении ко вступлению в договор аренды земельного участка N Д-Ц-14-5643, зарегистрированный 20.12.2005, посредством заключения соглашений к договору на условиях, изложенных в исковом заявлении.

Определением от 18.11.2022 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13582/2022 в отдельное производство выделено требование департамента к компании о понуждении ко вступлению в договор. Делу присвоен номер N А46-20564/2022.

Департаментом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявленные требования уточнены в части порядка расчета арендной платы.

Решением от 28.05.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 01.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично, суд обязал компанию вступить в качестве арендатора в договор аренды на условиях, предложенных департаментом, за исключением из проекта соглашения условия о возложении на компанию обязанности по погашению задолженности, образовавшейся за период с 10.03.2013 до подписания настоящего соглашения.

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, компания обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым:

- исключить из пункта 1 соглашения к договору указание на вступление ответчика в договор с 10.03.2013;

- исключить из пункта 2 соглашения указание на размер арендной платы за период с 10.03.2013, с 10.01.2015, с 12.10.2015, с 12.10.2016, с 12.10.2017, с 02.11.2017, с 01.01.2018, с 01.01.2019, с 01.01.2020, с 01.01.2021, с 01.01.2022, а также указание на приложение N 1, устанавливающие порядок расчета арендной платы;

- исключить из пункта 5 соглашения (в редакции решения суда) указание на распространение действие соглашения на правоотношения сторон, возникшие с 10.03.2013;

- исключить из приложения N 1 к соглашению пункты 1-5, устанавливающие порядок расчета арендной платы;

- дополнить соглашение пунктом 3.1, определяющим расчет доли ответчика в праве пользования земельным участком.

В обоснование данной позиции заявитель в кассационной жалобе указывает, что включение в договор условия о ретроактивной оговорке недопустимо при отсутствии согласия каждой из сторон такого договора, а также считает, что суды необоснованно отклонили доводы ответчика о включении в соглашение порядка расчета доли ответчика в пользовании земельным участком, определенной истцом как 71/1790. Кроме того, по мнению компании, спор рассмотрен с нарушением правила территориальной подсудности.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с изложенными доводами.

В судебном заседании представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителя департамента в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках договора N Д-Ц-14-5643, зарегистрированного 20.12.2005 (в редакции соглашений к нему) департаментом (арендодатель) предоставлен ОАО ППТЦ "Сибагропромдортехцентр" (арендатор) в аренду сроком на 25 лет с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 1 790,00 кв. м, в границах указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер 55:36:040117:0067, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Либкнехта, 35 (Центральный округ) (далее - участок).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 29.04.2022 N КУВИ-001/2022-65257867 компания с 06.09.2012 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:040117:4311, расположенного в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:040117:4276, находящемся на участке.

Письмом от 30.05.2022 департамент направил компании уведомление о необходимости вступления в договор аренды с копией договора и проектом соглашения к договору для подписания.

Компания в письме от 06.07.2021 N Исх-22/07/06-6, поступившем в департамент 11.07.2022 выразила отказ от подписания соглашения к договору.

Указывая на необходимость оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимым имуществом компании, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 8, 165, 271, 421, 425, 432, 445, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 3, 22, 26, 35, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 16, 19, 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), правовой позицией, выраженной в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходили из наличия у компании как собственника нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:040117:4311, расположенного в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:040117:4276, находящемся на участке, обязанности по вступлению в договор аренды с даты регистрации права собственности на помещение.

Определяя условия соглашения, суды пришли к выводу о необходимости исключения из него условия, устанавливающего обязанность компании в течении 30 дней с момента подписания соглашения погасить задолженность, образовавшуюся за период с 10.01.2013 до подписания соглашения, поскольку данное условие фактически представляет собой самостоятельное материально-правовое требование, не рассматривающееся в рамках настоящего спора.

Суд округа оснований для несогласия с выводами судебных инстанций по приведенным в кассационной жалобе мотивам не находит.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судами, департамент 30.05.2022 департамент направил компании уведомление о необходимости вступления в договор аренды с копией договора и проектом соглашения к договору, однако они не были подписаны ответчиком, напротив компания 11.07.2022 выразила отказ от подписания соглашения к договору.

При указанных обстоятельствах, исходя из положений вышеприведенных норм, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об обоснованности требований истца о понуждении ответчика как обладателя помещений в здании, не представившего в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Вместе с тем, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю. С момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (статьи 271, 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ)

В пункте 25 Постановления N 73 разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, данная норма носит императивный характер. В случае перехода права собственности на здание (помещение в здании) к новому собственнику, у последнего возникает обязанность вступить в договор аренды на тех же условиях, что и предыдущий собственник, который из договора выбыл.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела (абзац первый пункта 4 статьи 445 ГК РФ).

Договорное условие о ретроактивном действии договора является обычным условием договора, которое наряду с другими определяется в соответствии с решением суда (статья 173 АПК РФ, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, распространение действия договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону, учитывая установленные обстоятельства владения ответчиком расположенного на спорном земельном участке объекта.

При этом соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

На основании положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, учитывая вышеприведенные нормативные положения, исходя из наличия у департамента права требовать от ответчика как от собственника помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке оформления землепользования на условиях аренды, принимая во внимание, что компания с момента государственной регистрации права собственности на помещение фактически являлась участником правоотношений связанных с использованием земли под объектом недвижимости, с учетом положений пункта 5 статьи 1 ЗК РФ; проанализировав предложенный департаментом проект соглашения, исключив из его содержания условие, обязывающее компанию погасить задолженность за предшествующий заключению соглашения период, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.

Вопреки доводам кассатора, условие о ретроспективном действии договора применительно к настоящей ситуации с учетом не опровергнутых обстоятельств владения компанией объектом недвижимости в период, на который распространяются условия договора, не противоречит закону, не свидетельствует о нарушении прав ответчика и не лишает его возможности оспаривания размера задолженности.

Так, применение условий договора к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, само по себе срок исковой давности не прерывает (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2016 N 302-ЭС16-103).

Указание заявителя на необходимость включения в соглашение условия о расчете доли, определенной истцом 71/1790 в праве пользования участком являлось предметом рассмотрения судебных инстанций, отметивших, что произведенный департаментом расчет доли компанией не опровергнут, а также указан в Приложении N 1 к соглашению в редакции истца.

Суждения заявителя о нарушении правил подсудности также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения кассационной жалобы.

Частью 1 статьи 38 АПК РФ предусмотрена исключительная подсудность, в соответствии с которой иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Исходя из сформулированных истцом предмета и основания искового заявления, настоящий иск является иском о правах на недвижимое имущество, удовлетворение исковых требований - об обязании ответчика вступить в договор аренды - и принудительное исполнение решения повлечет необходимость государственной регистрации возникновения права на спорный земельный участок и внесение соответствующей записи в ЕГРН, соответственно, правила о подсудности судами не нарушены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.05.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 01.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-20564/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Ю. Демидова

Судьи

А.Л. Полосин В.В. Сирина