Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 мая 2024 г. N Ф04-1012/24 по делу N А46-8045/2023

г. Тюмень

2 мая 2024 г.

Дело N А46-8045/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Донцовой А.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОмскЛифтСервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.09.2023 (судья Ширяй И.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу N А46-8045/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "ОмскЛифтСервис" (644103, Омская область, город Омск, улица Седова, дом 59, ОГРН 1025501383940, ИНН 5507058102) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Новая волна" (644024, Омская область, город Омск, улица Чкалова, дом 37, помещение 3П, ОГРН 1205500016677, ИНН 5504165392) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Геоторг" (644043, Омская область, город Омск, улица Фрунзе, дом 1, корпус 3, помещение 1П, ОГРН 1145543034450, ИНН 5503252099), индивидуальный предприниматель Вагнер Петр Кондратьевич (ОГРНИП 321554300012790, ИНН 550503881897), Осипова Раиса Владимировна, Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (644099, Омская область, город Омск, улица Интернациональная, дом 41, ОГРН 1045504034840, ИНН 5503084944), кадастровый инженер Смоленчук Михаил Александрович.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ОмскЛифтСервис" (далее - ООО "ОмскЛифтСервис", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Новая волна" (далее - ООО УК "Новая волна", управляющая компания) устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Омск, ул. Подгорная, д. 19, кв. 10, путем проведения демонтажа противопожарного оборудования с осуществлением переноса этого оборудования в места, которые попадают под категорию "общедомовое имущество".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Вагнера Петра Кондратьевича (далее - ИП Вагнер П.К.), Осипова Раиса Владимировна, общество с ограниченной ответственностью "Геоторг" (далее - ООО "Геоторг", застройщик) и Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (далее - ГУ МЧС по Омской области).

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.09.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО "ОмскЛифтСервис" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судом не был признан невозможным перенос ответчиком оборудования из жилого помещения истца, при этом сделан вывод о том, что это потребует возложения несения расходов по переносу оборудования на собственников, тогда как истцом не было заявлено о готовности самостоятельно или совместно нести расходы по разработке проектной документации и проведению этих работ. Однако, в данном случае защищаются интересы управляющей компании, которая произвольно заняла часть жилого помещения, принадлежащего истцу, а интересы же самого истца ущемляются.

Кроме того, общество отмечает, что, указав на то, что возложение бремени несения расходов в целях удовлетворения законных интересов собственника - истца на иных собственников многоквартирного дома (далее - МКД), представляется несоразмерным нарушенному праву истца, суд не учел, что истец также является собственником жилого помещения в МКД и заявил о намерении нести все вышеназванные расходы пропорционально своей доле в собственности МКД. Иные варианты несения расходов для истца не отвечают критериям справедливости.

Также кассатор полагает, что, сославшись на то, что истец, приобретая спорную квартиру, действовал своей волей и в своем интересе, а незнание общества о факте расположения в жилом помещении противопожарного оборудования не соответствует стандартам разумного поведения для организации - профессионального участника рынка строительства, суд не принял во внимание, что само по себе получение исполнения обязательств в виде недвижимости, которое соответствовало всем требованиям по его технической документации на тот момент, не говорит о неразумном поведении стороны сделки юридического лица.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд округа не находит оснований для отмены решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "ОмскЛифтСервис" является собственником жилого помещения общей площадью 77,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Подгорная, д. 19, кв. 10. Право собственности зарегистрировано 19.10.2022.

Право собственности на спорное помещение перешло к истцу в результате цепочки сделок.

23.12.2021 между Осиповой Раисой Владимировной и ООО "Геоторг" заключен договор участия в долевом строительстве МКД, в котором расположено помещение в настоящее время принадлежащее истцу. Стоимость объекта определена 6 360 000 руб.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его и участнику долевого строительства, а последний обязался оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Заключенный договор был оплачен в полном объеме.

30.12.2021 объект введен в эксплуатацию, вместе с тем, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, Осипова Р.В. обратилась в суд с иском о признании права собственности на спорный объект.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 21.03.2022 за Осиповой Р.В. признано право собственности на жилое помещение - площадью 77,4 кв. м.

05.05.2022 между Осиповой Р.В. и Вагнером Петром Кондратьевичем (далее - Вагнер П.К.) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 77.4 кв. м с кадастровым номером 55:36:090103:4447.

В своем отзыве на иск от 30.06.2023 Вагнер П.К. указал, что спорная квартира представляет собой обособленное помещение, в состав которого входят две жилые комнаты, кухня, два туалета, ванная, тамбур и балкон. При этом помещение имеет самостоятельный выход на улицу без выхода в подъезд дома, на момент передачи жилого помещения ООО "ОмскЛифтСервис" в нем отсутствовало имущество, подпадающее под признаки общедомового. Переход права собственности к Вагнеру П.К. зарегистрирован 11.05.2022. Вагнер П.К. каких-либо строительных работ в спорном помещении не производил, помещение передано в том же виде, в котором было получено на основании договора, заключенного с Осиповой Р.В.

Согласно договору от 05.05.2023 между Вагнером П.К. и Осиповой Р.В. квартира была продана за 4 644 000 руб.

В свою очередь, право собственности на квартиру N 10 общей площадью 77,4 кв. м перешло к истцу в качестве отступного по договору уступки прав от 11.10.2022, согласно которому ООО "ОмскЛифтСервис" передает (цедент), а ИП Вагнер П.К. (цессионарий) принимает право требования к ООО "Геоторг" размере 5 072 679 руб., задолженность подтверждена решением Арбитражного суда Омской области от 18.04.2022 по делу N А46-651/2022.

Согласно проектной документации от 2017 года при проектировании МКД, в котором расположено жилое помещение истца, изначально на первом этаже с отдельным входом со стороны улицы проектировалось диспетчерское помещение общей площадью 15,5 кв. м, в котором должно быть размещено противопожарное оборудование.

В ответе департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - департамент), данном на запрос суда от 27.07.2023 содержится информация о том, что в проектной документации (шифр ОМ-1075-АР) "Архитектурные решения" проектная планировка спорной квартиры N 10 предусматривала общую площадь 58,3 кв. м, 2 комнаты, 1 санузел, отдельный вход с улицы не предусмотрен. При этом при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщиком ООО "Геоторг" был представлен технический план по состоянию на 30.12.2021, согласно которому площадь квартиры N 10 составляет уже 77,4 кв. м (включая площадь тамбура и диспетчерской, предусмотренных проектной документацией), предусмотрен отдельный вход с улицы (бывший тамбур диспетчерской), 1 санузел. Осмотр специалистами департамента на предмет соответствия проектной документации при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не производился, поскольку застройщиком представлено заключение государственной экспертизы о соответствии жилого дома требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию).

В техническом паспорте здания по состоянию на 25.05.2021 указано, что квартира N 10 общей площадью 77,4 кв. м состоит из: комнаты-кухни площадью 38 кв. м; санузла 1,9 кв. м; жилой комнаты 12,3 кв. м; ванной 3,7 кв. м; жилой комнаты 15,5 кв. м; санузла 1,5 кв. м; тамбура 4,5 кв. м; балкона 2,1 кв. м.

Представленными в дело фотоматериалами подтверждается наличие в спорном помещении истца элементов противопожарного оборудования, размещение которого предусматривалось первичной проектной документацией в диспетчерской, усматривается и наличие отдельного входа.

Согласно представленной по запросу апелляционного суда проектной документации, раздел 3 "Архитектурные решения", ОМ-1075-АР, том 3.1 с последними изменениями от ноября 2021 года, на листе 4 указано, что на первом этаже расположено помещение диспетчерской (15,5 м2), на листе 26 в схеме обозначение "диспетчерская 15,5 м2" зачеркнуто, площадь квартиры изменена с 55,9 на 77,4 м2, изменения внесены в ноябре 2021 года. Изменения в части переноса противопожарного оборудования отсутствуют.

Ссылаясь на то, что после приобретения спорной квартиры общество обнаружило, что в жилом помещении размещено противопожарное оборудование, истец 20.03.2023 направил в адрес ООО УК "Новая волна" претензию с требованием о проведении демонтажа противопожарного оборудования с осуществлением переноса этого оборудования в места, которые подпадают под признаки общедомового имущества.

Отсутствие удовлетворения требования ООО "ОмскЛифтСервис" явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суды обеих инстанций исходили из установленных по делу фактических обстоятельств, а именно того, что на стадии проектирования строительства МКД на первом его этаже с отдельным входом со стороны улицы планировалось диспетчерское помещение общей площадью 15,50 кв. м, в котором должно быть размещено противопожарное оборудование МКД, а также фактически строительство было осуществлено по проектной документации, предусматривающей наличие диспетчерской и противопожарного оборудования в ней, при этом незадолго до ввода объекта в эксплуатацию, когда водопровод и очевидно связанные с ним противопожарные насосы были уже смонтированы и отдельный вход в помещение диспетчерской с отдельным тамбуром оборудован, застройщик внес изменения в проект, увеличив площадь квартиры N 10, которую мог продать, что он и сделал, заключив за одну неделю до ввода МКД в эксплуатацию договор долевого участия с Осиповой Р.В. по цене 82,17 тыс. руб./м2 при площади 77,4 м2. Судами также отмечено отсутствие доказательств действий ответчика, направленных на размещение спорного оборудования, которое повлекло ущемление прав собственника и создало препятствия к пользованию имуществом.

Апелляционный суд также учел, что при переходе права собственности на помещение истец, действуя разумно и добросовестно, должен был произвести визуальный осмотр передаваемого ему помещения и в случае, если технические характеристики не соответствуют его интересам, отказаться от совершения соответствующей сделки и принятия такого имущества.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

По правилу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, основаниями для удовлетворения негаторного иска является совокупность доказанных обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, что изначально при строительстве МКД проектировалось оборудование его помещением диспетчерской с размещенным в ней противопожарным оборудованием и отдельным самостоятельным входом, и данное помещение фактически построено, суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности совокупности оснований, необходимых для удовлетворения негаторных требований истца, поскольку обстоятельств того, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании обществом принадлежащего ему имущества, не установлено.

Из положений части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта "е" пункта 11, пунктов 16 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, следует, что управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД, которое включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что, несмотря на содержание проектной документации (раздел 3 "Архитектурные решения", ОМ-1075-АР, том 3.1) с последними изменениями от ноября 2021 года, где на листе 4 указано, что на первом этаже расположено помещение диспетчерской (15,5 м2), на листе 26 в схеме обозначение "диспетчерская 15,5 м2" зачеркнуто, площадь квартиры изменена с 55,9 на 77,4 м2, вместе с тем изменения в части переноса противопожарного оборудования отсутствуют, и, несмотря на изменение проектной документации строительство осуществлено по редакции данной документации, предусматривающей наличие диспетчерской и противопожарного оборудования в ней.

Фактические обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанции, исходя из которых судами сделан вывод о том, что управляющей компанией не создано никаких препятствий для пользования обществом своим имуществом, заявителем кассационной жалобы не опровергаются.

Доводов о нарушении судами норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего спора обществом не приведено.

Суд округа поддерживает вывод суда апелляционной инстанции о том, что при приобретении права собственности на недвижимое имущество, в данном случае жилое помещение, покупатель, действуя разумно и добросовестно, должен был произвести визуальный осмотр передаваемого ему помещения и в случае, если технические характеристики не соответствуют его интересам, отказаться от принятия такого имущества, от совершения сделки. В связи с этим истец не мог не установить при совершении сделки по приобретению спорного имущества наличия в нем противопожарного оборудования, явно не индивидуального предназначения, а имеющего характер инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания общих нужд всех собственников помещений в МКД. Вместе с тем указанное обстоятельство, как и обстоятельство наличия самостоятельного входа в жилое помещение с той стороны МКД, где общие входы в подъезды отсутствуют, а также отсутствуют оборудованные отдельные входы в жилые помещения, расположенные аналогично помещению истца, не могло не вызвать разумных и обоснованных сомнений относительно продаваемого помещения. При этом помещение приобретено истцом в существовавшем его виде и состоянии.

Указанное, как верно указал суд апелляционной инстанции, как минимум свидетельствует о неосмотрительном поведении истца, который вместо права денежного требования к застройщику, перспектива удовлетворения которого не ясна, получил квартиру по цене существенно ниже среднерыночной, не ознакомившись с ее особенностями.

Апелляционной коллегией также верно отмечено, что при заключении застройщиком договора участия в долевом строительстве в отношении спорного помещения изначально с Осиповой Р.В. по цене 6 360 000 руб., после признания 21.03.2022 за Осиповой Р.В. в судебном порядке права собственности на это помещение, 05.05.2022 Осипова Р.В. произвела его продажу Вагнеру П.К. всего за 4 644 000 руб., а Вагнер П.К. 11.10.2022 уступил права на данное помещение истцу за 5 072 679 руб. При этом такие изменения продажной цены квартиры (в пределах 25%) не соответствует динамике цен на новостройки, когда в декабре 2021 года стоимость составляла 77,2 тыс. руб./м2, в мае 2022 года - 86,6 тыс. руб./м2, в октябре 2022 года - 85,6 тыс. руб./м2 (https://omsk.mlsn.ru/office/statistic/#).

Приведенное обстоятельство не может характеризоваться неизвестностью истцу о характеристиках приобретаемого имущества и возможным риском несения определенных затрат, связанных с состоянием помещения.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод истца, ссылавшегося на то, что согласно отзыву Главного управления МЧС России по Омской области вынос приемно-контрольных приборов пожарных за пределы помещения диспетчерской в места общего пользования будет противоречить проектной документации и являться нарушением обязательных требований пожарной безопасности в этой части, однако такой вынос возможен при условии внесения изменений в проектную документацию и соблюдении требований к их размещению, предусмотренных СП 484.1311500.2020, поскольку, исходя из установленных по делу обстоятельств расходы на осуществление названного переоборудования не могут быть отнесены на собственников помещений в МКД, поскольку направлены исключительно на удовлетворение интересов общества как отдельного собственника жилого помещения.

Устранение негативных последствий в связи с наличием недостатков у приобретенного жилого помещения для истца, не убедившегося в наличии таких недостатков при приобретении квартиры, не подлежат возложению на собственников помещений в МКД.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судом не противопоставлен интерес собственников помещений в МКД, к которым относится и истец, в обеспечении содержания общего имущества дома, интересам истца. Спор судами рассмотрен при правильном применении к спорным правоотношениям норм материального права.

С учетом изложенного отсутствуют правовые и фактические основания для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.09.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 по делу N А46-8045/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

А.Ю. Донцова Т.А. Зиновьева