Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 мая 2024 г. N Ф04-1540/24 по делу N А46-10268/2023

г. Тюмень

28 мая 2024 г.

Дело N А46-10268/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Донцовой А.Ю.,

Рахматуллина И.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Карасёвой К.В., рассмотрел кассационные жалобы департамента имущественных отношений администрации города Омска и общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сантехника" на решение Арбитражного суда Омской области от 16.10.2023 (судья Ширяй И.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу N А46-10268/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Сантехника" (Омская область, город Омск, улица 27-я Северная, дом 119А, ИНН 5503211783, ОГРН 1095543004787) о взыскании денежных средств.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Распутина Л.Н.) в заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сантехника" - Карпенко О.А., Сотникова Н.В. по доверенности от 01.09.2023; департамента имущественных отношений администрации города Омска - Беркутова И.Р. по доверенности от 07.07.2023.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сантехника" (далее - общество, ООО "Строй-Сантехника") неосновательного обогащения за использование земельных участков с кадастровыми номерами: 55:36:100908:542 площадью 2 585 кв. м, 55:36:100908:598 площадью 100 кв. м и 55:36:100908:599 площадью 100 кв. м за период с 07.10.2020 по 21.09.2022 в сумме 877 604 руб. 52 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 109 582 руб. 39 коп. с их последующим начислением по день фактической уплаты основного долга, в размере, определенном, исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в спорный период.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.10.2023 требования департамента удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскано 877 598 руб. 68 коп. неосновательного обогащения за период с 07.10.2020 по 21.09.2022, 68 030 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.11.2020 по 13.03.2023 с их последующим начислением по день фактической уплаты основного долга, в размере, определенном, исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в спорный период. В удовлетворении остальной части отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 21 787 руб. государственной пошлины.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 решение Арбитражного суда Омской области от 16.10.2023 изменено, резолютивная часть судебного акта изложена в новой редакции, согласно которой требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскано 440 938 руб. 32 коп. неосновательного обогащения, 44 582 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.11.2020 по 13.03.2020 с их последующим начислением по день фактической уплаты основного долга, в размере, определенном, исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в спорный период. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 11 186 руб. государственной пошлины за подачу иска, 1 475 руб. 40 коп. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе департаменту в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы общество приводит следующие доводы:

- необходимо учитывать исключительность (нестандартность) возникшей ситуации, в которой общество приобрело объект незавершенного строительства в период судебного спора об изъятии этого объекта, тогда как объект находился в свободном гражданском обороте (запреты, аресты, ограничения, сведения о наличии судебного процесса в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствовали);

- действия департамента носят системный недобросовестный характер, что выражается в не заявлении департаментом ходатайства о применении обеспечительных мер относительно изымаемого объекта незавершенного строительства либо иных мер, направленных на обеспечение внесения в ЕГРН сведений о наличии судебного процесса об изъятии объекта незавершенного строительства, а также в необоснованном затягивании сроков организации и проведения торгов на всем протяжении процедуры изъятия;

- вывод судов о том, что у собственника объекта незавершенного строительства сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов) не учитывает, что подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусматривает в качестве основания прекращения права собственности - положения статьи 239.1 ГК РФ. На основании приведенной после вступления в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства - с 03.08.2021 общество фактически утратило право собственности на объект незавершенного строительства, а поэтому с указанной даты у него отсутствует обязанность вносить плату за пользование земельными участками, на которых расположен объект;

- суд взыскал неосновательное обогащение из расчета всей площади земельных участков, при этом департаментом не доказан факт пользования обществом всей площадью участков, тогда как обществом представлена в материалы дела схема земельных участков площадью 255 кв. м, необходимой и достаточной для нахождения расположенного на них объекта незавершенного строительства - ленточного фундамента.

Кроме того, в кассационном порядке департамент обжаловал постановление суда апелляционной инстанции, просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Департамент считает, что основания для применения судом понятия "разумный срок" для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов отсутствуют, учитывая следующее: решение Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9253/2020 об изъятии у ООО "Строй-Сантехника" вступило в силу 02.08.2021, однако исполнительный лист по делу направлен в адрес департамента лишь 26.10.2021; департамент поручил экспертной организации проведение оценки объекта незавершенного строительства 18.10.2021, однако отчет предоставлен департаменту только 06.06.2022, в связи с чем действия оценочной компании привели к затягиванию процесса проведения аукциона; при назначении оценки было установлено, что в границах земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу объект незавершенного строительства, находится сооружение с кадастровым номером 555:36:100908:608 - здание распределительной подстанции ТП-6127, и усилиями департамента предполагалось осуществить раздел земельного участка, поскольку предоставление участка с таким сооружением не соответствует цели договора аренды для завершения строительства.

Указанное, как полагает департамент, свидетельствует о принятии всех зависящих от него действий по своевременной продаже объекта, а утверждение о том, что указанные действия могли быть осуществлены в пределах трех месяцев с момента вступления в силу решения суда, не основано на материалах дела, в связи с чем вывод суда апелляционной инстанции, повлекший уменьшение периода взыскания задолженности является необоснованным.

Отзывы на кассационные жалобы друг друга стороны не представили.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а также просили отказать в удовлетворении кассационной жалобы оппонента.

Поскольку решение суда первой инстанции частично изменено апелляционным судом и действует в редакции постановления, предметом кассационного рассмотрения является только последнее, как окончательный судебный акт, принятый по существу спора.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность постановления суда апелляционной инстанции, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в рамках дела N А46-9253/2020 рассмотрены исковые требования департамента к ООО "Строй-Сантехника", на которого в порядке процессуального правопреемства суд заменил первоначального ответчика - ООО "Рынок", об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:100908:2343 степенью готовности 10 %, площадью 1133,1 кв. м, расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100908:598, 55:36:100908:599, 55:36:100908:542, адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 (далее - Правила N 1299).

После приобретения спорного объекта ООО "Строй-Сантехника" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду для завершения строительства.

Письмом от 27.04.2021 N ИСХ-ДИО/6558 департамент отказал в предоставлении земельных участков и сообщил, что в рамках дела N А46-9253/2020 рассматривается исковое заявление департамента к ООО "Рынок" об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:100908:2343 путем продажи с публичных торгов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 02.07.2021 по делу N А46-9253/2020 исковые требования удовлетворены (ответчик иск признал, решение сторонами не обжаловалось), у ООО "Строй-Сантехника" изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:100908:2343 степенью готовности 10 %, площадью 1133,1 кв. м, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100908:598, 55:36:100908:599, 55:36:100908:542, адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами N 1299.

Судебным актом по указанному делу установлено следующее.

Между департаментом и ООО "Рынок" заключен договор аренды от 24.08.2017 N Д-Кр-13-199 земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:100908:598 и 55:36:100908:599 - для строительства торгово - ярмарочного комплекса и с кадастровым номером 55:36:100908:542 - для строительства торгово-ярмарочного комплекса по продаже стройматериалов.

Договор заключен для завершения строительства, без проведения торгов.

По результатам осмотра земельных участков от 10.04.2020 установлено, что земельные участки представляют собой единое землепользование, границы которого обозначены с южной и восточной стороны ограждением, выполненным из профилированного металлического листа. Доступ на участки свободный.

По сведениям ЕГРН в пределах земельных участков расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:100908:2343 площадью застройки 1 133,1 кв. м с проектируемым назначением "нежилое". Степень готовности объекта 10 %.

Для размещения объекта незавершенного строительства используются следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:100908:542, находящийся в муниципальной собственности площадью 2 585 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:100908:598, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 100 кв. м;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:100908:599 относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 100 кв. м.

Указанные земельные участки расположены по адресу: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Волгоградская.

26.10.2021 арбитражным судом по делу N А46-9253/2020 выдан исполнительный лист серии ФС 034674614 и получен департаментом 29.10.2021.

29.12.2021 ООО "Строй-Сантехника" обратилось к департаменту с заявлением о предоставлении информации относительно подготовки документов для продажи с публичных торгов изъятого объекта с указанием планируемых сроков проведения аукциона.

В ответ письмом от 31.01.2022 N Исх-ДИО/1031 департамент сообщил, что при подготовке материалов для организации публичных торгов было установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:100908:542, кроме незавершенного строительством объекта расположено здание распределительной подстанции ТП-6127 с кадастровым номером 55:36:100908:608, в связи с чем департаментом обеспечивается проведение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 55:36:100908:542 в связи с образованием земельного участка под здание ТП. Указанные работы планируются в рамках муниципального контракта и могут быть выполнены ориентировочно к июлю 2022 года, после чего истец выступит организатором аукциона.

21.07.2022 общество обратилось к департаменту с письмом N 2/07, в котором указало, что основанием проведения публичных торгов является решение суда, следовательно, предмет публичных торгов должен соответствовать объекту незавершенного строительства, указанного в судебном решении; у департамента отсутствуют основания для проведения кадастровых работ по разделу земельного участка, в результате которого произойдет уменьшение его площади и исключение здания ТП, что приведет к неисполнению решения суда.

Письмом от 26.08.2022 N Исх-ДИО/11621 департамент уведомил общество о том, что в ЕГРН по состоянию на 02.08.2021 содержались сведения о расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:100908:542 объекте недвижимости - здании распределительной подстанции ТП-6127 с кадастровым номером 55:36:100908:608, при этом в рабочем порядке было установлено, что фактически в пределах участка здание ТП не находилось. Данная информация была передана в филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Омской области. По состоянию на 21.03.2022 сведения о здании ТП в пределах участка исключены, в связи с чем кадастровые работы по разделу участка в связи с образованием земельного участка под здание ТП не проводились, площадь участка не уменьшилась.

16.08.2022 департамент проведен аукцион в электронной форме по продаже объекта незавершенного строительства, определен победитель, объект реализован.

Поскольку ООО "Строй-Сантехника" с 07.10.2020 по 21.09.2022 (с даты регистрации права собственность на объект незавершенного строительства до даты прекращения права собственности вследствие реализации объекта незаверенного строительства на публичных торгах) не вносило плату за пользование земельными участками, что привело к образованию на стороне общества задолженности в размере 877 604 руб. 52 коп., департамент после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Частично удовлетворяя требования департамента, суд первой инстанции исходил из того, что с переходом права собственности на объект незавершенного строительства обществу перешло право пользования земельными участками, в связи с чем до прекращения права собственности на недвижимое имущество за обществом сохраняется обязательство по оплате за пользование землей.

Проверив арифметический расчет департамента, суд первой инстанции установил обоснованность заявленной суммы неосновательного обогащения в размере 877 598 руб. 68 коп., при этом с учетом моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497), и положений статей 191, 193 ГК РФ, определил период взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами - с 03.11.2020 по 13.03.2023 и сумму процентов 68 030 руб. 02 коп.

Суд первой инстанции отклонил доводы общества о бездействии департамента по несвоевременному проведению публичных торгов, сославшись на то, что законодательно, в том числе Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, не установлен срок организации проведения аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о неисполнении истцом своих полномочий. Кроме того, суд отметил, что при должной степени заботливости и осмотрительности именно в интересах ответчика было обратиться в суд с требованием об оспаривании бездействия департамента либо об установлении срока для организации проведения торгов, чего ответчиком сделано не было.

Апелляционный суд признал правильными выводы суда первой инстанции об обязанности общества оплачивать пользование земельным участком с момента регистрации за ним права собственности на объект незавершенного строительства и до момента перехода права собственности иному лицу.

Вместе с тем, изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что, несмотря на то, что Правилами N 1299 не регламентированы сроки проведения торгов, вместе с тем, учитывая сохранение за ответчиком обязанности по внесению платы за землю до перехода права собственности к иному лицу, организация и проведение торгов должны быть проведены в разумные сроки. Исходя из того, что именно рыночная стоимость подлежащего выставлению на публичные торги объекта незавершенного строительства определяет начальную цену предмета аукциона, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости определения разумного срока совершения процедуры публичных торгов. Определяя применительно к рассматриваемому случаю такой разумный срок - три календарных месяца, апелляционный суд принял во внимание:

- сроки получения заключения об оценке рыночной стоимости предмета аукциона (исходя из действовавших до 02.02.2021 рекомендуемых минимальных тарифов на консультационные услуги по оценке стоимости имущества, утвержденных Президиумом НП "Омская коллегия оценщиков" 29.09.2016 - срок проведения оценочных работ составляет в среднем от 3 до 10 дней),

- сроки по проведению департаментом конкурсных процедур на право заключения договора о проведении оценочных работ в рамках муниципального заказа, с учетом сроков, установленных Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", необходимого на получение отчета об оценке (в среднем 40-50 календарных дней, включая сроки на проведение аукциона на право заключения договора, а также подготовку отчета оценщиком),

- срок, предусмотренный пунктом 6 Правил N 1299, в течение которого организатор аукциона обеспечивает опубликование по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, извещения о проведении аукциона (не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона).

Установив, что регистрация права собственности за приобретателем объекта незавершенного строительства произведена 21.09.2022, то есть со значительным превышением разумного срока, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии в действиях департамента, не обеспечившего проведение процедуры торгов в разумный срок, признаков недобросовестного поведения, которое влечет увеличение для ответчика срока начисления платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства

При указанных фактических обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные департаментом требования о взыскании платы за пользование земельными участками могут быть удовлетворены только в пределах разумного срока, необходимого, по мнению суда апелляционной инстанции, истцу для организации и проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику, а именно до 03.11.2021.

Апелляционная коллегия отметила, что иные сроки в рассматриваемой ситуации порождают у ответчика неограниченное по времени бремя содержания незавершённого строительством объекта и расположенных под ним земельных участков при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности на указанные объекты.

Выводы суда апелляционной инстанции являются законными и обоснованными.

Статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Отношения, возникающие в результате фактического пользования имуществом без установленных законом либо договором оснований, регулируются положениями главы 60 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу указанных норм права лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком и не освобождает пользователя от обязанности произвести оплату за такое пользование. Поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 65 ЗК РФ (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, от 15.07.2010 N 14547/09, от 15.11.2011 N 8251/11, от 17.12.2013 N 12790/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 N 305-ЭС16-16728).

Положения главы 60 ГК РФ также предполагают, что в предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входят, в том числе факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца в отсутствие на то правовых оснований и размер неосновательного обогащения.

На основании положений статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Из указанного следует, что прекращение договора аренды не влечет за собой автоматическое прекращение пользования земельным участком, на котором находится принадлежащее бывшему арендатору недвижимое имущество.

При этом в силу пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Таким образом, при изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, путем продажи с публичных торгов по решению суда на основании статьи 239.1 ГК РФ собственник данного объекта по общему правилу, исходя из положений пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, обязан вносить плату за пользование земельным участком до момента регистрации перехода права собственности на изъятый объект к иному лицу - приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка.

При этом в случае если собственником объекта незавершенного строительства будут представлены доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, то в силу статьи 10 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным участком с собственника объекта незавершенного строительства может быть отказано исключительно за период такого неправомерного бездействия.

При этом размер обязательств собственника объекта незавершенного строительства, изъятого на основании статьи 239.1 ГК РФ, подлежит определению следующим образом:

- относительно размера земельного участка, за использование которого собственник объекта незавершенного строительства должен осуществлять оплату - исходя из всей площади земельного участка, предоставленного для строительства;

- относительно размера платы - исходя из условий договора аренды, срок окончания которого явился основанием для обращения уполномоченного органа в суд на основании статьи 239.1 ГК РФ.

На основании приведенных нормативных положений и разъяснений по их применению, установив, что критерию разумного срока на организацию и проведение публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику, следует считать трехмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда, которым у ответчика произведено изъятие объекта незавершенного строительства, то есть с 03.08.2021 до 03.11.2021, тогда как аукцион по продаже указанного объекта проведен только 16.08.2022, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии в действиях департамента недобросовестного поведения, в связи с которым у истца отсутствуют основания требовать с ответчика платы за пользование земельными участками, на которых расположен незавершенный строительством объект за пределами обозначенного периода.

Судом округа отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы департамента об отсутствии оснований для определения апелляционным судом понятия "разумный срок" для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов в связи с тем, что исполнительный лист по делу N А46-9253/2020 направлен департаменту почти через 3 месяца после вступления в законную силу решения суда по указанному делу, при этом также департамент не может отвечать за сроки проведения экспертной организацией оценки объекта незавершенного строительства, учитывая также, что длительность таковой вызвана установлением факта наличия на земельных участках, помимо объекта незавершенного строительства ответчика, также иного сооружения с кадастровым номером 555:36:100908:608 (здание распределительной подстанции ТП-6127).

Поскольку в отношении объектов незавершенного строительства, изъятых в порядке статьи 239.1 ГК РФ, полномочия по организации и проведению торгов возложены на департамент, им должны быть осуществлены действия по реализации изъятого объекта в разумный срок. В противном случае затягивание реализации объекта нарушает права его собственника, который в обстоятельствах отсутствия возможности распоряжения имуществом продолжает нести обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, на котором расположен его объект.

Указанное определяется тем, что прекращение права собственности в порядке статьи 239.1 ГК РФ обусловлено не стандартным переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по установленной нормативным актом процедуре (Правила N 1299).

Между тем департамент не принял меры к своевременному самостоятельному получению исполнительного документа, а также не представил доказательств отсутствия у него реальной возможности без получения исполнительного листа приступить к совершению действий, направленных на проведение публичных торгов.

При этом, фактическое отсутствие вышеуказанного сооружения установлено еще в ходе осмотра 10.04.2020 и отражено в решении арбитражного суда по делу N А46-9253/2020, следовательно, действия департамента по проведению кадастровых работ не обладают целесообразностью.

На основании изложенного суд округа отклоняет доводы кассационной жалобы департамента, считает ее не подлежащей удовлетворению.

Также судом кассационной инстанции не установлено состоятельности и в доводах кассационной жалобы общества, которые полно и всесторонне исследованы апелляционной коллегией и отклонены с приведением соответствующих мотивов.

Так ссылка общества на невозможность использования земельного участка по независящим от него причинам не принята во внимание с учетом профессионального статуса общества, осуществляющего предпринимательскую деятельность, что предполагает, что такой субъект должен в силу гражданско-правового принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположен этот объект, обязан принять меры к установлению характера объекта и его судьбы, обстоятельств наличия у продавца недвижимости прав на землю.

При этом, срок договора аренды, заключенного между департаментом и ООО "Рынок", истек 05.03.2020, сам объект недвижимости неоднократно отчужден через цепочку сделок с физическими лицами).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что общество не могло не предполагать о наличии у него обязанности оформить земельные участки, расположенные под объекты недвижимости, действуя разумно - проверить наличие препятствующих обстоятельств, коим явилось судебное разбирательство по вопросу изъятия имущества, а не приняв соответствующих мер общество приняло на себя риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с обязанностью внесения платы за пользование земельными участками в связи с тем, что них расположен объект незавершенного строительства.

Довод ООО "Строй-Сантехника" о том, что департамент не заявил ходатайство о принятии обеспечительных мер в рамках дела N А46-9253/2020 является не основан на нормах процессуального законодательства, согласно которым пределы судебной защиты определяются участниками процесса самостоятельно, принуждение к определенному процессуальному поведению АПК РФ не допускается.

Суд округа также отмечает, что, ссылаясь на неизвестность обществу на момент приобретения объекта незавершенного строительства относительно судебного спора по изъятию такого объекта, вместе с тем общество не представило сведений о предъявлении в связи с этим каких-либо требований к своему продавцу, в том числе о расторжении договора купли-продажи.

Апелляционным судом правомерно отклонены и доводы общества относительно площади земельного участка, которая в рассматриваемом случае не может быть ограничена площадью фактической застройки. В данном случае следует учитывать не только площадь земельных участков, непосредственно занятых объектом недвижимости, но и площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации этого объекта с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. При этом земельный участок предназначен для строительства, а не для эксплуатации объекта незавершенного строительства, поскольку эксплуатация такового до окончания строительства не допускается. Также, как верно отметили суды обеих инстанций общество обращалось в департамент за предоставлением ему в аренду всех трех земельных участков, приобретало объект незавершенного строительства именно в целях достроить объект.

На основании изложенного не имеется правовых и фактических оснований для освобождения ответчика от обязанности по оплате за пользование земельными участками в большей мере, чем определено судом апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования доказательств, выводы суда по существу спора соответствуют установленным обстоятельствам и представленным в дело доказательствам, которым суд дал надлежащую мотивированную оценку, при рассмотрении спора судом правильно применены регулирующие спорные правоотношения нормы материального права и не допущено процессуальных нарушений, основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационных жалоб по приведенным в них доводам у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 по делу N А46-10268/2023 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

А.Ю. Донцова И.И. Рахматуллин