Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 июля 2024 г. N Ф04-2113/24 по делу N А45-19257/2023

г. Тюмень

26 июля 2024 г.

Дело N А45-19257/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Донцовой А.Ю.,

судей Рахматуллина И.И.,

Щанкиной А.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 13.12.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Пащенко Е.В.) и постановление от 27.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Киреева О.Ю., Лопатина Ю.М.) по делу N А45-19257/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз" (630501, Новосибирская область, р-н Новосибирский, рп. Краснообск, ул. Центральная, зд. БV-1, помещ. 43, ОГРН 1125476146806, ИНН 5402554872) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д.34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Союз" - Воронина У.А. по доверенности от 04.04.2024.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - ООО "Союз", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия, ответчик, заявитель) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 4 к договору N 127273р от 15.12.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, расположенного в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 39 629 кв. м, путем изложения пункта 2 дополнительного соглашения в следующей редакции:

"Размер арендной платы по договору, подлежащей оплате арендатором с даты заключения настоящего дополнительного соглашения (вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу) в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П устанавливается в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, определенной на основании заключения эксперта ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" N 0197-2023 от 14.11.2023: 4 540 000 (Четыре миллиона пятьсот сорок тысяч) руб. 00 коп. в год".

Решением от 13.12.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 27.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением и постановлением, Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела, приводит следующие доводы: на дату проведения оценки 14.02.2023 оценщик не мог располагать сведениями об установлении режима охраняемой зоны, поскольку данная зона установлена 13.03.2023; суды не указали мотивы, по которым отклонили доводы ответчика об отсутствии на дату подготовки проекта дополнительного соглашения N 4 к договору решения об установлении публичного сервитута, принятого лишь 25.05.2023; ответчик рассматривал заявление с учетом обстоятельств, действовавших на дату подачи заявления.

В письменных возражениях на жалобу ООО "Союз" просит оставить решение и постановление без изменения.

Определением от 20.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание по рассмотрению жалобы отложено в связи с болезнью председательствующего судьи Сириной В.В.

Определением от 12.07.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена председательствующего судьи в составе суда на судью Донцову А.Ю.

В судебном заседании представитель общества просил суд отказать в удовлетворении кассационной жалобы, решение и постановление оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 15.12.2016 между Мэрией (арендодатель) и ООО "Союз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 127273р (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:031855:489, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 39 629 кв. м.

ООО "Союз" обратилось к Мэрии с заявлением о дополнении пункта 1.3 договора с возможностью строительства объектов дошкольного, начального и среднего общего образования согласно градостроительному регламенту, установленному решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска" (в редакции от 12.07.2022).

По результатам рассмотрения обращения в адрес истца направлен проект дополнительного соглашения N 4 к договору, пунктом 2 которого предусмотрено, что размер арендной платы по договору, подлежащий оплате арендатором с 14.02.2023, в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 13.03.2023 N 1975, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр" и составляет: 8 924 000 руб. в год или 743 666 руб. 67 коп. в месяц.

ООО "Союз", не согласившись с редакцией данного пункта дополнительного соглашения N 4, 02.05.2023 направило в адрес Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска протокол разногласий с приложением отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью "Сибирское объединение оценщиков" от 24.04.2023 N 80-04/23, выполненного по заказу ООО "Союз", согласно которому стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка составляет 4 622 000 руб.

Письмом от 31.05.2023 N 31/20/07989 Мэрия отказала истцу в принятии подготовленного истцом протокола разногласий, сославшись на определение годового размера арендной платы по договору аренды в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, установленным постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п, на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр" от 13.03.2023 N 1975.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 421, 422, 445, 446, пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 7 части 1 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65, пунктов 4, 12 статьи 22, пунктов 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), и исходили из наличия правовых оснований для урегулирования возникших разногласий и результатов судебной экспертизы.

Суд кассационной инстанции, проверив законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, считает выводы судов соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В статье 446 ГК РФ определено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области утвержден постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п.

Разногласия сторон возникли относительно условий дополнительного соглашения к договору аренды в части размера арендной платы за использование земельного участка в связи с определением сторонами размера арендной платы на основании разных отчетов независимых оценщиков.

В силу статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 Информационного письма N 92).

В ходе рассмотрения дела определением от 06.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области с целью определения рыночной величины годовой арендной платы земельного участка по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" Харитоновой Татьяне Михайловне, Мельникову Константину Викторовичу и Лангеману Гарри Гарриевичу.

На разрешение экспертов был поставлен вопрос: какова рыночная величина годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадь 39 629 кв. м, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой, с учетом имеющихся ограничений по использованию земельного участка, установленных на день проведения экспертизы.

Экспертное заключение от 14.11.2023 N 0197-2023 представлено в материалы дела.

По результатам судебной экспертизы установлено, что рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадь: 39 629 кв. м, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой составляет 4 540 000 руб.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, учитывая обстоятельства настоящего дела, приняв в качестве допустимого доказательства экспертное заключение от 14.11.2023 N 0197-2023 суды правомерно удовлетворили исковые требования, изложив пункт 2 дополнительного соглашения к договору в редакции истца.

Оснований для иных выводов по доводам кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы заявителя, направленные на оспаривание заключения судебного эксперта, фактически сводятся к несогласию заявителя с результатами судебно-экспертного исследования и сделанными на его основе выводами судов, что не может свидетельствовать о незаконности и необоснованности решения суда и апелляционного постановления.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение судебной экспертизы признано судами достоверным доказательством по делу, поскольку выполнено в соответствии с положениями норм процессуального закона, компетентными экспертами, обладающими специальными познаниями в исследуемой области и соответствующей квалификацией, что подтверждено представленными в материалы деле документами.

Выводы экспертов основаны на комплексе представленных в его распоряжение документов, результатах визуального осмотра, сопоставления натурных исследований с информацией, представленной в материалы дела и открытых источников, носят последовательный и непротиворечивый характер. В заключении содержатся сведения о примененных методах исследования, подробное и последовательное описание хода проведения экспертизы, сведения о полученных результатах осмотра.

Доводы заявителя жалобы о том, что на дату проведения оценки (14.02.2013) оценщик не мог располагать сведениями об установлении режима охраняемой зоны и установлении публичного сервитута суд округа находит ошибочными, основанными на неверном определении даты проведения оценки.

В силу статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки (далее - ФСО) и стандарты и правила оценочной деятельности.

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Из материалов дела следует, что поставленный судом на разрешение экспертов вопрос о рыночной величине годовой арендной платы за использование спорного земельного участка, предусматривал необходимость ее определения с учетом имеющихся на день проведения экспертизы ограничений.

Согласно экспертному заключению от 14.11.2023 N 0197-2023 производство экспертизы начато 06.10.2023 в 10 час. 00 мин. и окончено 14.11.2023 в 17 час. 00 мин. В качестве имеющихся ограничений и обременений эксперты указали расположение земельного участка в особо охраняемой природной территории регионального значения - лесном парке "Заельцовский бор" Новосибирской области, отнесение Положением об особо охраняемой природной территории в зону хозяйственного назначения, учли особенности и ограничения, вытекающие из охранного режима охраняемой природной территории, а именно максимальный процент застройки 10%, запрет на приобретение расположенного в границах охраняемой природной территории земельного участка в собственность рассмотрен как ценообразующий фактор.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд округа находит верными выводы апелляционного суда о том, что с даты заключения дополнительного соглашения N 4 к договору аренды, которую суд первой инстанции определил как дату вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, особый правовой режим особо охраняемой природной территории, введенный на основании Положения об особо охраняемой природной территории регионального значения - лесном парке "Заельцовский бор" Новосибирской области (утверждено постановлением Правительства Новосибирской области от 13.03.2023 N 83-п), подлежит учету как влияющий на рыночную стоимость права аренды.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку заявитель кассационной жалобы в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины и при подаче кассационной жалобы ее не оплачивал, вопрос о распределении данных судебных расходов судом округа не рассматривается.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.12.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 27.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19257/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Донцова

Судьи

И.И. Рахматуллин А.В. Щанкина