Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 сентября 2024 г. N Ф04-9124/13 по делу N А03-13650/2012

г. Тюмень

12 сентября 2024 г.

Дело N А03-13650/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 12 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лаптева Н.В.,

судей Кадниковой О.В.,

Качур Ю.И. -

при ведении протокола помощником судьи Алдаевой М.А. рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу конкурсного управляющего Горнакова Евгения Владимировича (далее - управляющий) на определение Арбитражного суда Алтайского края от 12.04.2024 (судья Жигжитова Н.Б.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 (судьи Сбитнев А.Ю., Логачёв К.Д., Михайлова А.П.) по делу N А03-13650/2012 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Путиловец" (ОГРН 1042200840956, ИНН 2248004580, далее - общество "Путиловец", должник), принятые по заявлениям: управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника; Шкрылева Евгения Ивановича, Федотова Александра Васильевича, Гнеденко Нины Павловны, Шинкоренко Павла Ивановича, Зикратовой Екатерины Терентьевны (далее также - собственники земельных участков) об исключении из конкурсной массы права аренды земельных участков,

с участием заинтересованных лиц: индивидуальных предпринимателей крестьянских (фермерских) хозяйств (далее - КФХ) Камозина Вячеслава Юрьевича, Кушнерева Олега Николаевича, Дробовского Анатолия Петровича, арбитражного управляющего Аксёнова Николая Ивановича, публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 (далее - Банк).

В судебном заседании посредством использования системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн заседания) приняли участие представители: управляющего Горнакова Е.В. - Лунцова А.Е. по доверенности от 14.08.2024, Шкрылева Е.И. - Мочалов Е.О. по доверенности от 10.05.2023, Банка - Овдина Е.С. по доверенности от 19.06.2024.

Суд установил:

в деле о банкротстве общества "Путиловец" управляющий Горнаков Е.В. 15.06.2023 обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника по продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:246, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282, 22:28:010101:688, 22:28:010101:689, 22:28:010101:690, 22:28:010101:691, 22:28:010101:692, 22:28:010101:693, 22:28:010101:694, 22:28:010101:695, 22:28:010101:697, 22:28:010101:699 (с учётом уточнений).

Шкрылев Е.И., Федотов А.В., Гнеденко Н.П., Шинкоренко П.И. 24.07.2023 обратились в арбитражный суд с заявлением об исключении из конкурсной массы должника права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282.

Зикратова Е.Т. обратилась в арбитражный суд с об из конкурсной массы земельного участка с кадастровым номером 22:28:010101:246.

Определениями Арбитражного суда Алтайского края от 24.07.2023, от 26.09.2023 указанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением арбитражного суда от 11.03.2024 заявление управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:28:010101:699 (выделен из участка 22:28:010101:235) и заявлений Шкрылева Е.И., Федотова А.В., Гнеденко Н.П., Шинкоренко П.И. об исключении из конкурсной массы права аренды земельного участка с кадастровым номером 22:28:010101:235 (в части, касающейся земельного участка 22:28:010101:699) выделено в отдельное производство.

Определениями арбитражного суда от 24.05.2023, от 26.06.2023, от 23.01.2024, от 06.02.2024, от 01.03.2024 к участию в рассмотрении спора привлечены предприниматели крестьянское-фермерское хозяйство Камозин В.Ю., Кушнерев О.Н., Дробовский А.И. и бывший конкурсный управляющий Аксёнов Н.И.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 12.04.2024, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024, в удовлетворении заявления управляющего отказано; из конкурсной массы исключено право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:246, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282, 22:28:010101:688, 22:28:010101:689, 22:28:010101:690, 22:28:010101:691, 22:28:010101:692, 22:28:010101:693, 22:28:010101:694, 22:28:010101:695, 22:28:010101:697.

Управляющий Горнаков Е.В. подал кассационную жалобу, в которой просил отменить определение арбитражного суда от 12.04.2024 и постановление апелляционного суда от 06.06.2024, принять новый судебный акт об удовлетворении заявление.

В кассационной жалобе приведены доводы о несоответствии фактическим обстоятельствам и нормам статьи 181.5, 450, 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 71, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выводов судов о наличии оснований для исключения из конкурсной массы должника права аренды спорных земельных участков.

По мнению управляющего, принятые общим собранием участников долевой собственности решения, отражённые протоколами от 25.09.2016, от 15.09.2021 являются незаконными, не влекущими юридических последствий, на которые они изначально были направлены; оригиналы соглашений о расторжении договоров аренды не были представлены в материалы дела; поскольку соглашений о расторжении договора сторонами не зарегистрировано, то договоры аренды спорных земельных участков являются действующими до момента государственной регистрации соглашений о их расторжении; отсутствуют доказательства предъявления арендодателями требований о наличии задолженности по арендным платежам в процедуре банкротства должника; суд первой инстанции превысил свои полномочия, вышел за пределы заявленных требований, поскольку заявлений об исключении из конкурсной массы земельных участков 22:28:010101:241, 22:28:010101:246, 22:28:010101:688, 22:28:010101:689, 22:28:010101:690, 22:28:010101:691, 22:28:010101:692, 22:28:010101:693, 22:28:010101:694, 22:28:010101:695, 22:28:010101:697 процессуально не заявлялось; определением арбитражного суда от 17.10.2022 признаны незаконными действия конкурсного управляющего должником, выразившиеся в не включении в состав конкурсной массы права аренды земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282.

Горнаков Е.В. полагает, что собственники земельного участка владеют объектом аренды без выдела их долей в натуре, земельный участок передан арендатору (обществу "Путиловец") в пользование как единый объект, без раздела на соответствующие доли в праве или части, что свидетельствует о единстве объекта договора аренды, на стороне арендодателя которого выступают долевые собственники земельного участка, осуществляющие свои правомочия в отношении принадлежащего им имущества согласованно, что предполагает невозможность расторжения договора по инициативе одного из участников, следовательно требование о расторжении договора аренды может быть заявлено только совместным волеизъявлением собственников земельного участка путём подачи единого заявления.

В отзывах на кассационную жалобу собственники земельных участков возражали относительно доводов управляющего, согласились с выводами судов о прекращении действий договоров аренды спорных участков в связи с расторжением в одностороннем порядке со стороны арендодателей, просили оставить без изменения определение арбитражного суда от 12.04.2024 и постановление апелляционного суда от 06.06.2024, как законные; Банк поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебный акты отменить.

В судебном заседании представители участвующих лиц поддержали свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 АПК РФ, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не нашёл оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, основным видом деятельности общества "Путиловец" является выращивание однолетних культур (ОКВД 029-2014).

В отношении должника имеются зарегистрированные долгосрочные договоры аренды шести земельных участков сельскохозяйственного назначения расположенные в окрестностях Михайловского района, села Неводное с кадастровыми номерами 22:28:010101:235 (договор аренды от 06.05.2005), 22:28:010101:241 (договор аренды от 07.05.2008), 22:28:010101:0246 (договор аренды от 25.05.2007), 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282 (договоры аренды от 20.05.2009) с множественностью лиц на стороне арендодателя сроком действия десять лет и возможностью пролонгации.

Собственниками участков на праве общей долевой собственности являются пайщики - физические лица, администрация Николаевского сельсовета Михайловского района Алтайского края, число собственников превышает сотню владельцев.

Решением арбитражного суда от 22.08.2013 общество "Путиловец" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, как ликвидируемый должник, конкурсным управляющим утверждён Рубашанов А.П.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.2014, отменено решение арбитражного суда от 22.08.2013 и постановление апелляционного суда от 08.11.2013, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением арбитражного суда от 22.10.2014 в отношении общества "Путиловец" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждён Рубашанов А.П.

Решением арбитражного суда от 06.03.2015 общество "Путиловец" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Аксёнов Н.И.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель) в газете "Алтайская правда" от 11.08.2016 N 146 (29287) опубликовано извещение о проведении 25.09.2016 общих собраний участников общей долевой собственности на спорные шесть земельных участков.

Согласно извещению, в перечень вопросов, подлежащих обсуждению, включён вопрос о расторжении договора аренды названных участков, ввиду того, что на протяжении длительного времени (более 9 лет) общество "Путиловец" не обрабатывало земельные участки и не вносило арендную плату (пункт 1).

Общее собрание собственников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 22:28:010101:235 и 22:28:010101:241, состоявшееся 25.09.2016, приняло решение о расторжении в одностороннем порядке договоров аренды с обществом "Путиловец".

Собственниками земельных участков представлены копии соглашений от 14.05.2019 о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241 и 22:28:010101:246, подписанных со стороны управляющим Аксёновым Н.И.

В ходе судебного разбирательства, в отношении шести земельных участков, установлен факт выдела долей в 2021 году с образованием шестнадцати новых участков и изменением площади первоначальных: земельный участок с кадастровым номером 22:28:010101:235 преобразован в доли с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:689, 22:28:010101:694, 22:28:010101:699; земельный участок с кадастровым номером 22:28:010101:241 преобразован в доли с кадастровыми номерами 22:28:010101:241, 22:28:010101:688, 22:28:010101:695; земельный участок с кадастровым номером 22:28:010101:246 преобразован в доли с кадастровыми номерами 22:28:010101:246, 22:28:010101:693, 22:28:010101:697; земельный участок с кадастровым номером 22:28:010101:280 преобразован в доли с кадастровыми номерами 22:28:010101:280, 22:28:010101:690; земельный участок с кадастровым номером 22:28:010101:281 преобразован в доли с кадастровыми номерами 22:28:010101:281, 22:28:010101:691 и земельный участок с кадастровым номером 22:28:010101:282 преобразован в доли с кадастровыми номерами 22:28:010101:282, 22:28:010101:692.

Специалистом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) даны пояснения, что изменения площади первоначальных земельных участков произведено на основании решения общих собраний пайщиков, оформленных протоколами от 15.09.2021, выписки из которых содержатся в представленных по запросу суда реестровых делах на участки, а также о переносе информации об обременениях в виде права аренды в пользу должника на выделенные земельные участки, кроме участка с кадастровым номером 22:28:010101:699 (выделен из участка 22:28:010101:235), на часть выделяемых участков, предусмотренных проектами межевания, права в Единый государственный реестр налогоплательщиков (далее - ЕГРН) не регистрировались, поскольку соответствующие заявления собственниками не подавались, сведения в отношении таких участков носят временный характер (подлежат исключению из ЕГРН после 01.03.2022), произведена лишь постановка участков на кадастровый учёт без присвоения кадастровых номеров.

Из содержащихся в реестровых делах на участки выписок из протоколов общих собраний участников долевой собственности на участки от 15.09.2021 следует, что собрания проводились под председательством главы Николаевского сельсовета Маркина А.В. с включением в повестку вопросов об утверждении проектов межевания земельных участков о выделении части долей с целью передачи в аренду иным лицам.

По вопросу о передаче в аренду образуемых земельных участков приняты решения о передаче в аренду следующим арендаторам: предпринимателям КФХ Кушнереву О.Н. (протокол собрания по участку 22:28:010101:235), Камозину В.Ю. (протокол собрания по участку 22:28:010101:241), Кушнереву О.Н. (протокол собрания по участку 22:28:010101:246), Камозину В.Ю. (протокол собрания по участкам 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282).

По земельному участку с кадастровым номером 22:28:010101:699 (выделен из 22:28:010101:235) в ЕГРН зарегистрирован договор аренды от 11.04.2023 с главой КФХ Кушнеревым О.Н. сроком действия на 20 лет.

В реестровых делах на первоначальные шесть участков содержатся письменные согласия арендатора - общества "Путиловец" от 16.09.2021 на образование земельных участков в результате выдела в счёт земельных долей, подписанные конкурсным управляющим Аксёновым Н.И. и заверенные оттиском печати должника.

Определением арбитражного суда от 01.08.2022 Аксёнов Н.И. отстранён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником, конкурсным управляющим утверждён Ефанов А.Н.

В ходе судебного разбирательства 17.08.2023 в качестве свидетеля опрошен Шеланков Антон Викторович (в период с декабря 2015 года до середины 2021 года был привлечённым специалистом по делу о банкротстве общества "Путиловец", занимался инвентаризацией имущества должника) пояснивший, что право аренды по спорным земельным участкам не включалось в инвентаризационные описи, поскольку дольщики (пайщики) участков выразили намерение о расторжении договоров аренды с выделом их паёв из общей долевой собственности, о чём по инициативе администрации Николаевского сельсовета проводилось собрание дольщиков 25.09.2016, на котором он присутствовал в качестве представителя управляющего, где выбраны уполномоченные лица по каждому из участков для подготовки и оформления уведомлений о расторжении договоров аренды и подписания соглашений о расторжении; право аренды спорных земельных участков не передавалось в ходе конкурсного производства в субаренду ввиду высокой стоимости самой арендной платы, наличия задолженности по арендной плате за три предшествующих года и отсутствия по этим причинам экономической целесообразности для передачи участков в субаренду.

Определением арбитражного суда от 30.03.2023 конкурсным управляющим утверждён Горнаков Е.В.

Согласно письмам Министерства сельского хозяйства Алтайского края от 10.07.2023, от 12.10.2023 и от 18.03.2024 информация об использовании (возделывания, обработке) должником земельных участков сельскохозяйственного назначения в окрестностях села Неводное с 2016 года по настоящее время отсутствует.

Администрация Михайловского района письмами от 23.06.2023, от 21.07.2023, от 09.10.2023 и от 21.03.2024 сообщила, что земельные участки находятся в собственности пайщиков и используются собственниками; сведениями о заключённых договорах аренды в отношении участков не располагает; участки с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282 используются предпринимателем ГКФХ Камозиным В.Ю. (указанные сведения подтверждаются отчетностью за 2016-2022 годы 29-СХ "Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур"), а земельный участок 22:28:010101:280 используется собственниками для сенокошения.

В соответствии с письмами администрации Николаевского сельсовета Михайловского района от 05.06.2023, от 20.06.2023 и от 05.03.2024 сведения и документы об использовании и обороте спорных участков, протоколы общих собраний 2016 года по вопросу досрочного прекращения договоров аренды отсутствуют; подтверждено проведение 15.09.2021 общих собраний об утверждении собственниками участков проектов их межевания, инициаторами которого являлись предприниматели КФХ Камозин В.Ю., КФХ Кушнарев О.И. и КФХ Дробовский А.И.

Согласно письму Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю от 11.08.2023 учёт земель в ведомстве по кадастровым номерам не ведётся, сведения об использовании и обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения должником отсутствуют.

Ссылаясь на наличие в ЕГРН зарегистрированных долгосрочных договоров аренды спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, не включённых в состав конкурсной массы предыдущими конкурсными управляющими, Горнаков Е.В. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления управляющего, суд первой инстанции исходил из того, что в период конкурсного производства общество "Путиловец" не возделывало и не пользовалось спорными земельными участками, не осуществляло посевные работы и сбор урожая и не вносило арендную плату; фактическое оставление земельных участков подтверждено письмом администрации Михайловского района от 23.06.2023 о том, что участки с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282 используются предпринимателем ГКФХ Камозиным В.Ю., а земельный участок 22:28:010101:280 используется собственниками для сенокошения, а также протоколами общих собраний пайщиков от 25.09.2021 и договором аренды с Кушнеревым О.Н. по участку 22:28:010101:699 (выделен из 22:28:010101:235); договоры аренды спорных земельных участков прекратили своё действие в связи с расторжением в одностороннем порядке со стороны арендодателей, что следует из представленной в дело газетной публикации 2016 года, содержания протоколов общих собраний пайщиков 2021 года, копий протоколов от 25.09.2016, копий соглашений от 14.05.2019 о расторжении договоров аренды по участкам с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241 и 22:28:010101:246, а также пояснений свидетеля Шеланкова А.В.; отсутствие в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае её прекращения по основаниям, установленным законом или договором.

Арбитражный суд несмотря на отсутствие заявлений собственников по участку с кадастровым номером 22:28:010101:246 сделал выводы о необходимости окончательного разрешения спора, принимая во внимание привлечение к участию третьими лицами всех собственников участков, а также длительность процедуры конкурсного производства в отношении должника с 2015 года, обоснованно посчитал необходимым исключить из конкурсной массы также участок с кадастровым номером 22:28:010101:246 и выделенные из него участки 22:28:010101:693, 22:28:010101:697.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствует фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и примененным нормам права.

Так, согласно абзацу первому пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с названным Законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника.

В случае если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено такое предложение, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи этого имущества (абзац восьмой пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве).

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, а также включить в ЕФРСБ сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты её окончания.

В силу положений статьи 11 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учёте" инвентаризации подлежат активы и обязательства. При этом выявляется фактическое наличие соответствующих объектов, которое сопоставляется с данными регистров бухгалтерского учёта.

Предметом спора является наличие у должника права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении стороной договора, в том числе арендодателем, требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не имеет правового значения, какие обстоятельства или мотивы предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; право на отказ от такого договора обусловлено исключительно волей стороны.

Таким образом, правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора, возобновленного на неопределенный срок, имеет наличие или отсутствие волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений. Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества по истечении трёх месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2023 N 306-ЭС23-12789.

Статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регламентированы в статье 12 Закон об обороте земель.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона об обороте земель, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, что имеет место по настоящему делу, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Закона.

В пункте 1 статьи 14 Закона об обороте земель указано, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Подпунктами 6 и 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности (статья 619 ГК РФ).

По смыслу приведённых норм права и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Неосвоение земельного участка в установленные сроки, может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в тех случаях, когда основанием данного нарушения является неправомерное поведение (бездействие) самого арендатора, то есть нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок.

При этом отсутствие оформленного в порядке статьи 655 ГК РФ акта приёма-передачи имущества из аренды, арендатор не лишён права представлять иные доказательства в подтверждении факта прекращения пользования имуществом, а арендодатель - доказательства продолжения использования имущества арендатором.

Данный вывод соответствует правовой позиции изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908.

Поскольку суды установили фактическое оставление (более 9 лет) должником земельных участков, отсутствия доказательств внесения арендной платы за земельные участки; договоры аренды спорных участков прекратили своё действие в связи с расторжением в одностороннем порядке со стороны арендодателей (собственников земельных участков); земельные участки обрабатываются третьими лицами, а не обществом "Путиловец", в удовлетворении заявления управляющего отказано правомерно.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются.

Наличие обстоятельств, являющихся в соответствии с приведёнными нормами права основаниями для признания договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, устанавливаются судами первой и апелляционной инстанции путём оценки имеющихся доказательств и доводов лиц, участвующих в обособленном споре.

Фактические обстоятельства, составляющие признаки расторжения договоров аренды, в том числе неиспользование должником указанных земельных участков в течении более девяти лет, отсутствие внесение арендной платы арендодателям в течение данного периода, официальное уведомление арендодателей о расторжении договоров аренды, передача ранее арендованных должником земельных участков в аренду третьим лицам - сельскохозяйственным производителям, установлены судами первой и апелляционной инстанций в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений норм процессуального права не допущено.

Действительно, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному федеральному закону, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1).

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом в соответствии с указанным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений (часть 2 статьи 2 Закона N 218-ФЗ).

При этом внесение в ЕГРН записи об аренде земельного участка не порождает возникновения права, а служит средством уведомления неопределённого круга лиц о статусе имущества.

Процедура погашения записи о договоре в ЕГРН осуществляется, согласно нормам Закона N 218-ФЗ и принятым в его развитие подзаконным актам, по заявлению одной из сторон или обеих сторон договора (часть 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ, Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 07.12.2023 N П/0514).

Эта процедура погашения записи о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке направлена на актуализацию реестра.

Погашение записи об аренде не является непременным условием для прекращения договора аренды (определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573).

Приведённые в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, по существу сводятся к несогласию с оценкой обстоятельств настоящего обособленного спора.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела и иное толкование им положений действующего законодательства не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Поскольку оснований, предусмотренных статьёй 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Алтайского края от 12.04.2024 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу N А03-13650/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Н.В. Лаптев

Судьи

О.В. Кадникова Ю.И. Качур