Сборник базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПс), предназначенных для определения стоимости строительства объектов, возводимых на садоводческих участках, в том числе коттеджей, расположенных в Московской области. МРР-3.1.06-97 (утв. и введен в действие приказом Москомархитектуры от 11 августа 1998 г. N 100)

1.1. В "Сборнике" представлена унифицированная система расчета удельных показателей затрат при строительстве объектов на земельных участках в Московской области, созданная и оптимизированная на основе существующего единого методического подхода.

1.2. Использование "Сборника" способствует решению следующих задач:

- создание эффективной системы достоверных расчетов удельных затрат, учитывающей особенности рассматриваемых объектов и территорий;

- сохранение единства в методических подходах, определении состава, структуры, содержания и оформления при оценке удельных затрат и разработке инвестиционной документации;

- обеспечение объективной экономической оценки проектов и прогнозов их реализации на стадии проектирования и разработки бизнес-планов, включая затратную часть расчетов;

- обеспечение унификации и высокого качества взаимосвязанных критериев оценки, а также достоверности анализа исходных материалов.

1.3. В "Сборнике" приведен общий алгоритм и методология оценки стоимости строительства объектов жилищно-гражданского назначения (в том числе - коттеджей) на садоводческих и иных участках, расположенных в Московской области.

1.4. Базовые удельные показатели стоимости строительства (БУПс) рассчитаны в ценах 1991 года на основе статистической обработки представительной выборки данных по проектам различного типа и назначения.

1.5. "Сборник базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПс), предназначенных для определения стоимости строительства объектов, возводимых на садоводческих участках, в том числе, коттеджей, расположенных в Московской области" базируется на комплексном системном подходе, в основе которого лежит нормативно-параметрическая методология, а также экономико-математическое и вероятностно-статистическое моделирование с целью прогнозирования удельных затрат при строительстве и эксплуатации.

1.6. В составе "Сборника" предусмотрено определение и использование системы классификации в соответствии с показателями (критериями), влияющими на порядок определения удельных показателей затрат:

- по территории;

- по типам объектов и их назначению;

- по другим критериям, включая показатели капитальности, категории сложности, дополнительные архитектурно-градостроительные требования и проч.

1.7. Высокий уровень достоверности и степени обоснованности при определении удельных затрат достигается с помощью применения корректирующих коэффициентов, учитывающих характерные признаки объектов строительства в системе классификации. Эти коэффициенты отражают взаимосвязь и взаимную корреляцию классификационных показателей и показателя общей удельной стоимости строительства.

1.8. "Сборник" обеспечивает:

- полное соответствие требованиям "Рекомендаций по составлению бизнес-планов для территорий, отдельных объектов, комплексов нового строительства и реконструкции." (МРР-4.2.03-94);

- корреспонденцию и логическое дополнение "Сборника базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции", МРР-2.1.02-97;

- повышение уровня практического освоения и внедрения основных методических положений, заложенных в "Сборнике базовых удельных показателей...";

- значительное сокращение трудозатрат в процессе экономического анализа и разработки бизнес-планов проектов;

- повышение уровня качества, достоверности, эффективности и обоснованности расчетов отдельных разделов и проектов в целом.

2.1. Дифференцированный подход к определению удельных показателей затрат и стоимости строительства, учитывающие характерные особенности различных групп и категорий проектов в соответствии с разработанной системой классификации;

2.2. Классификация и кодирование показателей в единую унифицированную систему, дающую возможность для успешного внедрения в практику проектирования новых высокоэффективных экономических методов расчета и оценки на стадии проектирования и прединвестиционных разработок, удовлетворяющих современным требованиям;

2.3. Установление зависимостей между параметрами, характеризующими исходные данные, и удельными показателями;

2.4. Комплексный системный подход при формировании системы дифференцированных показателей на основе использования современных методов моделирования, отражающих реальные экономические процессы в виде графоаналитических зависимостей;

2.5. Создание гибкой системы, обеспечивающей достоверность расчетов и оценок, на базе системы корректирующих коэффициентов;

2.6. Возможность определения удельных показателей стоимости проекта в целом и отдельных его частей и разделов в соответствии со стадиями и этапами реализации;

2.7. Соответствие существующей нормативной базе, а также реальным и общественно-необходимым затратам финансовых, энергетических, трудовых и иных ресурсов;

2.8. Адаптируемость к изменениям внешних и внутренних факторов на основе ориентации при формировании системы БУПс на широкое использование современных программно-технических средств;

2.9. Обеспечение возможности использования системы БУПс в качестве рекомендаций при проектировании, а также в качестве учебного пособия.

3.1. Номенклатура объектов, включенных в "Сборник", охватывает практически весь спектр проектируемых и возводимых строений на земельных участках в Московской области.

3.2. В области строительства в номенклатуру включены:

- жилые дома обычной и повышенной комфортности для постоянного проживания, строительство которых осуществляется по индивидуальным проектам (включая коттеджи);

- жилые дома для постоянного или временного проживания по проектам повторного применения и типовым проектам;

- дома (отдельно стоящие и сблокированные) в застройке городского типа;

- коттеджи для временного проживания;

- дачные дома для сезонного (летнего) проживания;

- хозяйственные постройки (хозблоки).

3.3. При определении показателей стоимости строительства на основе формирования структуры затрат в номенклатуре в соответствии с действующими требованиями и нормами учтены также:

- локальные объекты здравоохранения, торговли, культурно-бытового обслуживания;

- инженерные сооружения и коммуникации;

- административные здания и проч.

3.4. В основе аналитических подходов формирования системы базовых удельных показателей стоимости строительства лежит система классификации, позволяющая получать высокую достоверность расчетных показателей при различных объемах исходных данных.

3.5. Классификация объектов строительства включает в себя 5 основных категорий.

- первую категорию составляют капитальные индивидуальные жилые дома повышенной комфортности для круглогодичного проживания, общей площадью свыше 250 кв.м, с прилегающим участком земли не менее 0,12 га.

- к второй категории относятся капитальные объекты обычного уровня комфортности, предназначенные для постоянного (круглогодичного) проживания и обеспеченные всем необходимым для этого оборудованием, а также отвечающие соответствующим требованиям норм, правил, обеспеченности и проч. К объектам относятся отдельно стоящие или сблокированные жилые дома, а также объекты общественного назначения, кирпичные, а также построенные с использованием технологий монолитного, блочного и иного вида строительства. Общая площадь объектов - от 150 кв.м. до 600 кв.м.

- к третьей категории относятся объекты временного (сезонного) или постоянного (круглогодичного) проживания меньшей степени капитальности, чем дома первой и второй категории. Представители категории - дома, построенные из бревен, бруса, многокомпонентных панелей типа "сэндвич", а также с использованием иных облегченных конструкций с возможной обкладкой кирпичом и т.п. Общая площадь объектов составляет 100 кв.м - 300 кв.м.

- к четвертой категории относятся жилые дома для временного (сезонного) проживания (в том числе утепленные щитовые сборные дома) и отдельные хозяйственные объекты. Объекты строятся по экономичным, облегченным технологиям, при этом, фундаменты и несущие части зданий представляют собой капитальные конструкции. Общая площадь - от 60 кв.м до 150 кв.м.

- к пятой категории относятся объекты общей площадью от 15 кв.м до 80 кв.м на облегченных фундаментах. Представители этой категории - летние садовые домики в один этаж или с мансардой, а также хозяйственные постройки (хозблоки). В объектах может полностью отсутствовать утепление, а также инженерное обеспечение.

3.6. Для каждой из указанных категорий объектов вводится собственный исходный (или основной) базовый удельный показатель стоимости строительства (БУПс_осн). Значения БУПс_осн приведены в таблице N 1.

3.7. Помимо соответствия действующим требованиям и нормам самого объекта, учитываются также требования (нормативы) обеспеченности объектами КБО, транспортной и т.п., стоимость реализации которых включается в стоимость строительства и учитывается в БУПс.

3.8. В каждой из указанных категорий объекты разделяются по степени капитальности, с учетом объемов строительства (Таблица 2.1), инженерного обеспечения (Таблица 2.2) и уровня отделки, оборудования и оснащения (Таблица 2.3). В соответствии с этим вводится система поправочных коэффициентов к БУПс_осн - К_i кап, К_i инж, К_i кач - на удорожание или удешевление значений БУПс. Значения поправочных коэффициентов приведены в таблицах 2.1; 2.2; 2.3.

3.9. Классификация по категориям участков основана на характеристиках территории в существующей ситуации. Соответствующие поправочные коэффициенты определяются гидрогеологическими параметрами территории (К_геол - Таблица 3.1), обеспеченностью сетями и инфраструктурой (К_обесп - Таблица 3.2), расположением застраиваемого участка в структуре области и района (К_полож - Таблица 3.3).

Таблица N 1

Исходные (основные) БУПс_осн по категориям объектов

Корректирующие коэффициенты на основании параметров объекта

Таблица 2.1

Категории объектов по степени капитальности, с учетом объемов строительства

Таблица 2.2

Категории объектов по проектному инженерному обеспечению

Таблица 2.3

Категории объектов по уровню отделки, оборудования и оснащения