Сборник базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПс), предназначенных для определения стоимости строительства объектов, возводимых на садоводческих участках, в том числе коттеджей, расположенных в Московской области. МРР-3.1.06-97 (утв. и введен в действие приказом Москомархитектуры от 11 августа 1998 г. N 100)

1.1. В "Сборнике" представлена унифицированная система расчета удельных показателей затрат при строительстве объектов на земельных участках в Московской области, созданная и оптимизированная на основе существующего единого методического подхода.

1.2. Использование "Сборника" способствует решению следующих задач:

- создание эффективной системы достоверных расчетов удельных затрат, учитывающей особенности рассматриваемых объектов и территорий;

- сохранение единства в методических подходах, определении состава, структуры, содержания и оформления при оценке удельных затрат и разработке инвестиционной документации;

- обеспечение объективной экономической оценки проектов и прогнозов их реализации на стадии проектирования и разработки бизнес-планов, включая затратную часть расчетов;

- обеспечение унификации и высокого качества взаимосвязанных критериев оценки, а также достоверности анализа исходных материалов.

1.3. В "Сборнике" приведен общий алгоритм и методология оценки стоимости строительства объектов жилищно-гражданского назначения (в том числе - коттеджей) на садоводческих и иных участках, расположенных в Московской области.

1.4. Базовые удельные показатели стоимости строительства (БУПс) рассчитаны в ценах 1991 года на основе статистической обработки представительной выборки данных по проектам различного типа и назначения.

1.5. "Сборник базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПс), предназначенных для определения стоимости строительства объектов, возводимых на садоводческих участках, в том числе, коттеджей, расположенных в Московской области" базируется на комплексном системном подходе, в основе которого лежит нормативно-параметрическая методология, а также экономико-математическое и вероятностно-статистическое моделирование с целью прогнозирования удельных затрат при строительстве и эксплуатации.

1.6. В составе "Сборника" предусмотрено определение и использование системы классификации в соответствии с показателями (критериями), влияющими на порядок определения удельных показателей затрат:

- по территории;

- по типам объектов и их назначению;

- по другим критериям, включая показатели капитальности, категории сложности, дополнительные архитектурно-градостроительные требования и проч.

1.7. Высокий уровень достоверности и степени обоснованности при определении удельных затрат достигается с помощью применения корректирующих коэффициентов, учитывающих характерные признаки объектов строительства в системе классификации. Эти коэффициенты отражают взаимосвязь и взаимную корреляцию классификационных показателей и показателя общей удельной стоимости строительства.

1.8. "Сборник" обеспечивает:

- полное соответствие требованиям "Рекомендаций по составлению бизнес-планов для территорий, отдельных объектов, комплексов нового строительства и реконструкции." (МРР-4.2.03-94);

- корреспонденцию и логическое дополнение "Сборника базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции", МРР-2.1.02-97;

- повышение уровня практического освоения и внедрения основных методических положений, заложенных в "Сборнике базовых удельных показателей...";

- значительное сокращение трудозатрат в процессе экономического анализа и разработки бизнес-планов проектов;

- повышение уровня качества, достоверности, эффективности и обоснованности расчетов отдельных разделов и проектов в целом.

2.1. Дифференцированный подход к определению удельных показателей затрат и стоимости строительства, учитывающие характерные особенности различных групп и категорий проектов в соответствии с разработанной системой классификации;

2.2. Классификация и кодирование показателей в единую унифицированную систему, дающую возможность для успешного внедрения в практику проектирования новых высокоэффективных экономических методов расчета и оценки на стадии проектирования и прединвестиционных разработок, удовлетворяющих современным требованиям;

2.3. Установление зависимостей между параметрами, характеризующими исходные данные, и удельными показателями;

2.4. Комплексный системный подход при формировании системы дифференцированных показателей на основе использования современных методов моделирования, отражающих реальные экономические процессы в виде графоаналитических зависимостей;

2.5. Создание гибкой системы, обеспечивающей достоверность расчетов и оценок, на базе системы корректирующих коэффициентов;

2.6. Возможность определения удельных показателей стоимости проекта в целом и отдельных его частей и разделов в соответствии со стадиями и этапами реализации;

2.7. Соответствие существующей нормативной базе, а также реальным и общественно-необходимым затратам финансовых, энергетических, трудовых и иных ресурсов;

2.8. Адаптируемость к изменениям внешних и внутренних факторов на основе ориентации при формировании системы БУПс на широкое использование современных программно-технических средств;

2.9. Обеспечение возможности использования системы БУПс в качестве рекомендаций при проектировании, а также в качестве учебного пособия.

3.1. Номенклатура объектов, включенных в "Сборник", охватывает практически весь спектр проектируемых и возводимых строений на земельных участках в Московской области.

3.2. В области строительства в номенклатуру включены:

- жилые дома обычной и повышенной комфортности для постоянного проживания, строительство которых осуществляется по индивидуальным проектам (включая коттеджи);

- жилые дома для постоянного или временного проживания по проектам повторного применения и типовым проектам;

- дома (отдельно стоящие и сблокированные) в застройке городского типа;

- коттеджи для временного проживания;

- дачные дома для сезонного (летнего) проживания;

- хозяйственные постройки (хозблоки).

3.3. При определении показателей стоимости строительства на основе формирования структуры затрат в номенклатуре в соответствии с действующими требованиями и нормами учтены также:

- локальные объекты здравоохранения, торговли, культурно-бытового обслуживания;

- инженерные сооружения и коммуникации;

- административные здания и проч.

3.4. В основе аналитических подходов формирования системы базовых удельных показателей стоимости строительства лежит система классификации, позволяющая получать высокую достоверность расчетных показателей при различных объемах исходных данных.

3.5. Классификация объектов строительства включает в себя 5 основных категорий.

- первую категорию составляют капитальные индивидуальные жилые дома повышенной комфортности для круглогодичного проживания, общей площадью свыше 250 кв.м, с прилегающим участком земли не менее 0,12 га.

- к второй категории относятся капитальные объекты обычного уровня комфортности, предназначенные для постоянного (круглогодичного) проживания и обеспеченные всем необходимым для этого оборудованием, а также отвечающие соответствующим требованиям норм, правил, обеспеченности и проч. К объектам относятся отдельно стоящие или сблокированные жилые дома, а также объекты общественного назначения, кирпичные, а также построенные с использованием технологий монолитного, блочного и иного вида строительства. Общая площадь объектов - от 150 кв.м. до 600 кв.м.

- к третьей категории относятся объекты временного (сезонного) или постоянного (круглогодичного) проживания меньшей степени капитальности, чем дома первой и второй категории. Представители категории - дома, построенные из бревен, бруса, многокомпонентных панелей типа "сэндвич", а также с использованием иных облегченных конструкций с возможной обкладкой кирпичом и т.п. Общая площадь объектов составляет 100 кв.м - 300 кв.м.

- к четвертой категории относятся жилые дома для временного (сезонного) проживания (в том числе утепленные щитовые сборные дома) и отдельные хозяйственные объекты. Объекты строятся по экономичным, облегченным технологиям, при этом, фундаменты и несущие части зданий представляют собой капитальные конструкции. Общая площадь - от 60 кв.м до 150 кв.м.

- к пятой категории относятся объекты общей площадью от 15 кв.м до 80 кв.м на облегченных фундаментах. Представители этой категории - летние садовые домики в один этаж или с мансардой, а также хозяйственные постройки (хозблоки). В объектах может полностью отсутствовать утепление, а также инженерное обеспечение.

3.6. Для каждой из указанных категорий объектов вводится собственный исходный (или основной) базовый удельный показатель стоимости строительства (БУПс_осн). Значения БУПс_осн приведены в таблице N 1.

3.7. Помимо соответствия действующим требованиям и нормам самого объекта, учитываются также требования (нормативы) обеспеченности объектами КБО, транспортной и т.п., стоимость реализации которых включается в стоимость строительства и учитывается в БУПс.

3.8. В каждой из указанных категорий объекты разделяются по степени капитальности, с учетом объемов строительства (Таблица 2.1), инженерного обеспечения (Таблица 2.2) и уровня отделки, оборудования и оснащения (Таблица 2.3). В соответствии с этим вводится система поправочных коэффициентов к БУПс_осн - К_i кап, К_i инж, К_i кач - на удорожание или удешевление значений БУПс. Значения поправочных коэффициентов приведены в таблицах 2.1; 2.2; 2.3.

3.9. Классификация по категориям участков основана на характеристиках территории в существующей ситуации. Соответствующие поправочные коэффициенты определяются гидрогеологическими параметрами территории (К_геол - Таблица 3.1), обеспеченностью сетями и инфраструктурой (К_обесп - Таблица 3.2), расположением застраиваемого участка в структуре области и района (К_полож - Таблица 3.3).

 

Таблица N 1

 

Исходные (основные) БУПс_осн по категориям объектов

 

N	Краткая характеристика представителей	Категория	БУПс_осн (на 1 кв.м)
			в ценах 1991 г (руб.)	в ценах 1997 г (долл. США)
1	Индивидуальные жилые дома повышенной комфортности для круглогодичного проживания, общей площадью свыше 250 кв.м, с прилегающим участком земли не менее 0,12 га.	I	620 руб.	$ 330
2	Капитальные индивидуальные или сблокированные жилые дома постоянного проживания и объекты обществ, назначения, построенные из кирпича, с использованием монолитных, блочных и т.п. технологий. Общая площадь - 150-600 кв.м.	II	460 руб.	$ 250
3	Дома постоянного или сезонного проживания, построенные из бревен, бруса, многокомпонентных панелей типа "сэндвич", а также иных облегченных конструкций с возможной обкладкой кирпичом и т.п. Общая площадь - 100 - 300 кв.м.	III	350 руб.	$ 180
4	Дома сезонного проживания (в т.ч. щитовые сборные) и отдельные хоз. объекты, построенные по экономичным, облегченным технологиям. Общая площадь - 60-150 кв.м.	IV	250 руб.	$ 130
5	Садовые домики в один этаж или с мансардой, хозяйственные постройки (хозблоки) на облегченных фундаментах. Общая площадь - 15-80 кв.м	V	170 руб.	$ 90

 

Корректирующие коэффициенты на основании параметров объекта

 

Таблица 2.1

 

Категории объектов по степени капитальности, с учетом объемов строительства

 

N	Краткая характеристика	Категория	К_i кап
1	Наиболее простые проектные решения, строительство на основе наиболее дешевых материалов и технологий.	IV	0,8 - 0,9
2	Конструкции, узлы и детали в соответствии СНиП с частичным использованием экономичных (удешевленных) технологий.	III	0,9 - 1,1
3	Капитальные объекты традиционных проектных, конструктивных и технико-технологических решений.	II	1,1 - 1,3
4	Объекты повышенной капитальности.	I	1,3 - 1,5

 

Таблица 2.2

 

Категории объектов по проектному инженерному обеспечению

 

N	Краткая характеристика	Категория	К_i инж
1	Минимальное обеспечение сетями и некоторыми видами коммуникаций (макс. - дороги, электричество, вода).	III	0,9 - 1,0
2	Стандартное необходимое инженерное и коммуникационное обеспечение (дополн. - канализация, газ и т.п.).	II	1,0 - 1,1
3	Обеспечение повышенной комфортности проживания с инфраструктурой высокого уровня.	I	1,1 - 1,3

 

Таблица 2.3

 

Категории объектов по уровню отделки, оборудования и оснащения

 

N	Краткая характеристика	Категория	К_i кач
1	Упрощенный (удешевленный) вариант отделки, оборудования и оснащения.	IV	0,8 - 1,0
2	Стандартный вариант отделки, оборудования и оснащения с использованием традиционных решений, материалов и т.п.	III	1,0 - 1,3
3	Улучшенная отделка, оборудование и оснащение с использованием новых прогрессивных решений и технологий.	II	1,3 - 1,6
4	Элитная современная отделка, оборудование и оснащение высшего качества по индивидуальным проектам.	I	1,6 - 2,0

 

Корректирующие коэффициенты на основании характеристик участка в существующей ситуации

 

Таблица 3.1

 

Категории участков по гидрогеологическим параметрам территории

 

N	Краткая характеристика	Категория	К_геол
1	Благоприятная гидрогеологическая ситуация (отсутствие грунтовых вод, состав грунта, рельеф и проч.)	I	0,9 - 1,0
2	Нормальная ситуация, требующая минимальных дополнительных мероприятий или не требующая таковых	II	1,0 - 1,1
3	Неблагоприятная гидрогеологическая ситуация, требующая специальных работ (дренаж, замена грунта, другие)	III	1,1 - 1,2

 

Таблица 3.2

 

Категории участков по существующей обеспеченности сетями и инфраструктурой

 

N	Краткая характеристика	Категория	К_обесп
1	Участок обеспечен всеми необходимыми коммуникациями, сетями, инфраструктурой.	I	0,9 - 1,0
2	Участок частично обеспечен сетями, инфраструктурой (недостаточно, временно, некачественно).	II	1,0 - 1,1
3	Полное отсутствие обеспечения или наличие временного обеспечения (неудовлетворительного).	III	1,1 - 1,3

 

Таблица 3.3

 

Категории участков по расположению в структуре области и района

 

N	Краткая характеристика	Категория	К_полож
1	Благоприятное положение близко к источникам недорогих поставок, магистралям и т.п.)	I	0,9 - 1,0
2	Усредненное расположение участка в регионах с достаточным предложением недорогих строительных ресурсов.	II	1,0 - 1,1
3	Неблагоприятное положение участка, увеличивающее транш, расходы, вдали от источников недорогих ресурсов.	III	1,1 - 1,2

4.1. Определение значений БУПс основано на статистических исследованиях, включающих в себя сбор исходных статистических данных, представляющих собой выборочную совокупность (или выборку) имеющую определенную степень репрезентативности.

4.2. В качестве исходных данных использованы стоимости материалов, сырья, работ и т.п. для строительства различных объектов каждой из перечисленных в предыдущем разделе категорий. Среднее значение общей стоимости строения здания является аддитивной функцией от соответствующих значений стоимости:

 

            С  = Ф (V x C ,..., V x C),                            (4.1)

             зд      1   1       n   n

 

     где C - цена соответствующего вида материалов, сырья, работ, объемом

          i

             выполнения V .

                         i

4.3. Среднее значение

 

            БУПс   = С  /S  ,                                       (4.2)

                осн   зд  зд

 

     где S   - общая площадь объекта,

          зд

 

является статистической функцией в поле вероятности. При этом в силу теоремы Чебышева в зависимости от объема выборочной совокупности можно получить необходимую достоверность в определении искомых значений генеральной совокупности. Более того, теорема Кантелли определяет возможность сильной сходимости последовательности итерационных исследований в зависимости от увеличения объема выборки.

4.4. Величина C_i ( цена соответствующего вида материалов, сырья, работ) - принимает значения Х_i,j с частотой ню_i,j, где j = 1,...,n, а n- количество представителей в выборке. Тогда функция распределения F_n(X), построенная на основе имеющейся выборки, при n - > бесконечность в пределе стремится (сходится по вероятности) к теоретической функции распределения генеральной совокупности. Степень точности определения значения рассматриваемой величины имеет квадратичную зависимость от объема выборки.

4.5. Дифференцирование эмпирической функции распределения F_n(X), определяет f_n(X), - плотность распределения. На основании полученной плотности распределения, интегрируя по всей области определения, вычисляется среднее значение искомой величины:

 

     C * = интеграл x f(x)dx,                                       (4.3)

      i

 

     где * - обозначает среднее значение.

4.6. Дисперсия ("квадратичный разброс значения") определяется как центральный момент второго порядка:

 

                                    2

         мю = интеграл (х - С * (x)) f(x) dx,                       (4.4)

           i                 i

4.7. Доверительный интервал h_i для среднего значения C_i, характеризующий его степень достоверности или точности, определяется на основании дисперсии мю_i.

4.8. На основании вычисленных значений C_i (с соответствующей точностью h_i) для каждого вида материалов, сырья, работ и т.п., а также соответствующих значений необходимых объемов V_i вычисляется среднее значение основного (исходного) базового удельного показателя стоимости строительства:

 

    БУПс    = Ф (V ,C ,h ,...,V ,C ,h ,...,V ,C ,h).               (4.5)

        осн       1  1  1      i  i  i      n  n  n

 

Это значение вычисляется с некоторой погрешностью сигма, зависящей от исходных значений и их интервалов достоверности. В силу большого объема выборочных совокупностей исходных значений, то есть достаточной репрезентативности, эта погрешность мала (по теоремам Чебышева, Кантелли она может быть сколь угодно мала).

4.9. Указанная процедура вычисления значений удельных показателей проделывается для каждой категории объектов, таким образом получается система исходных (основных) БУПс_осн.

5.1. Стоимость строительства объектов определяется с помощью базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПс).

5.2. Базовые удельные показатели стоимости строительства объекта учитывают в полном объеме следующие работы:

- разработка и согласование необходимой проектно-сметной документации,

- подготовка территории,

- прокладка дорог, инженерных сетей и коммуникаций (в необходимом объеме в соответствии с категорией объекта),

- строительство, отделка и оснащение объекта,

- строительство инженерных объектов, объектов КБО и др. (в необходимом объеме в соответствии с категорией объекта),

- благоустройство территории.

5.3. Стоимость строительства индивидуального объекта рассчитывается на основании БУПс_осн, значение которого определяется в соответствии с категорией объекта по таблице 1.

5.4. На основании БУПс_осн с помощью поправочных коэффициентов (в соответствии с разработанной системой классификацией) определяется удельный показатель стоимости строительства объекта, который является мультипликативной функцией исходного (основного) БУПс_осн для соответствующей категории объекта и поправочных коэффициентов:

 

    БУПс = K     х К     х К     х К    х К     х К     х БУПс   ,  (5.1)

            i кап   i инж   i кач   геол   обесп   полож      осн

 

где произведение берется по всем характеризующим параметрам.

5.5. Стоимость строительства объекта определяется по формуле:

 

     С   = БУПс х F ,                                               (5.2)

      стр          ф

 

     где F  - общая площадь объекта.

          ф

5.6. Пример расчета стоимости строительства объекта приведен в Приложении N 1.