Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 июля 2014 г. N Ф09-3844/14 по делу N А07-19276/2012

Екатеринбург

01 июля 2014 г.

Дело N А07-19276/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19276/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "СТ-Девелопер" (далее - общество "СТ-Девелопер", истец) - Волкоедова А.С. (доверенность от 08.10.13 N 3).

Общество "СТ-Девелопер" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации, муниципальному унитарному предприятию "Центр недвижимости" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - учреждение "Центр недвижимости") о признании недействительным аукциона, проведенного 24.05.2012, по продаже лота N 2 "Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, улицей Ахметова, проектируемой улицы южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицей западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", признать незаключенным договор от 13.06.2012 N 31-РТ, взыскать с администрации 1 013 400 руб. задатка (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "УфаСтройЗаказчик", общества с ограниченной ответственностью "СтройТехКом".

Решением суда от 31.01.2014 (судья Файзурова Р.М.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 (судьи Румянцев А.А., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на ошибочность выводов судов о резервировании земельных участков, предоставляемых по спорному договору о развитии застроенной территории, для муниципальных нужд, так как данное ограничение в нарушение Положения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденным постановление Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд" (далее - Положение) не зарегистрировано в установленном законом порядке. Заявитель полагает, что в силу п. 10 Положения решение о резервировании земель прекратило свое действие в связи с размещением предложения о развитии застроенной территории. Вместе с тем в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.10.2012 N 10/12 данная территория более не зарезервирована. Также администрация ссылается на осведомленность истца об объекте торгов, условиях продажи, что подтверждается его заявлением об ознакомлении от 21.05.2012. Кроме того, по мнению администрации, общество "СП-Девелопер" могло принять меры по самостоятельному сбору информации об участке, являющемся предметом аукциона. Заявитель считает ошибочными выводы судов о незаключенности спорного договора, так как им согласованы существенные условия, предусмотренные п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Администрация также полагает, что в силу норм ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3.7 спорного договора у нее не возникает обязанности по возврату уплаченного истцом задатка вследствие расторжения данного договора.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что учреждением "Центр недвижимости" 24.05.2012 проведен аукцион по продаже лота N 2 "Право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной переулком Запорожским, улицей Ахметова, проектируемой улицей южнее дома 225 по улице Ахметова, проектируемой улицей западнее улицы Пожарского в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

В информационном сообщении о проведении данного аукциона опубликованы следующие сведения: условия продажи утверждены постановлениями администрации от 07.03.2012 N 616, от 16.04.2012 N 1196; площадь территории - ориентировочно 15,7 га.; планировочная зона: Затон; территориальная зона: Ж-3 - для многоэтажной застройки многоквартирными жилыми домами выше 6 этажей; местные нормативы градостроительного проектирования определены в соответствии с решениями Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.12.2009 N 22/6 "О нормативах градостроительного проектирования городского округа город Уфа Республики Башкортостан", от 22.08.2008 N 7/4 "О правилах землепользования и застрой городского округа город Уфа Республики Башкортостан"; целевое использование застроенной территории: развитие застроенной территории; перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции: жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции - ул. Пожарского N 40, 47, 219а, 249, 251, 253, 257, 263, 265, 267, 273, 273а, 279, 299а, 299б, 308, 310, 312, 314, 316, 320; ул. Ахметова N 221, 233, 235, 237, 239, 243, 247; ул. Судоремонтная N 33 1б, 1в, 1г, 2, 2б, 2в, 2г, 2д, 3, 4, 5, 6, 8, 10; пер. Запорожский N 334, 6, 8, 8а; ул. Союзная N 33 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 2а, 2б, (2 дома), 2в, 2г, 4, 6, 8; металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории; ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: жилые помещения - 111 277 кв. м. Встроенно-пристроенные нежилые помещения - 13 529 кв. м. Окончательные площади объектов обосновать проектом; начальная цена права на заключение договора о развитии - 1 126 000 руб.; размер задатка (90% от начальной цены) - 1 013 400 руб.; шаг аукциона - 1% от начальной цены.

Из протокола от 24.05.2012 N 2 об итогах данного аукциона следует, что его победителем признано общество "СТ-Девелопер".

Во исполнение результатов аукциона, 13.06.2012 между истцом и ответчиком заключен договор N 31-РТ о развитии названной территории (далее - договор), в соответствии с условиями которого администрация обязана предоставить обществу "СТ-Девелопер" после выполнения им обязательств, указанных в п. 3.1.1-3.1.5 данного договора, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории (п. 3.2.3 договора).

В соответствии с подп. 2 п. 3.1 договора перечисленный истцом для участия в аукционе платежным поручением от 21.05.2012 N 4 задаток в размере 1 013 400 руб. засчитывается в счет оплаты цены права на заключение договора о развитии застроенной территории.

Общество "СТ-Девелопер" направило администрации письмо от 14.08.2012 N 13, в котором просило расторгнуть договор и вернуть 1 013 400 руб. задатка в срок до 24.08.2012. Письмом от 10.10.2012 N 1/3515-11 администрация сообщила о расторжении названного договора в одностороннем порядке.

Решением Совета городского округа город Уфа от 23.12.2010 N 32/15 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050107:101, 02:55:050107:102, 02:55:050107:103, 02:55:050107:104, 02:55:050107:105, 02:55:050107:106, 02:55:050107:107, 02:55:050107:108, 02:55:050107:109, 02:55:050107:11, 02:55:050107:111, 02:55:050107:112, 02:55:050107:113, 02:55:050107:114, 02:55:050107:115, 02:55:050107:116, 02:55:050107:117, 02:55:050107:119, 02:55:050107:12, 02:55:050107:122, 02:55:050107:13, 02:55:050107:18, 02:55:050107:20, 02:55:050107:50, 02:55:050107:8, 02:55:050107:81, 02:55:050107:82, 02:55:050107:83, 02:55:050107:84, 02:55:050107:85, 02:55:050107:87, 02:55:050107:88, 02:55:050107:89, 02:55:050107:9, 02:55:050107:91, 02:55:050107:93, 02:55:050107:94, 02:55:050107:95, 02:55:050107:96, 02:55:050107:97, 02:55:050107:98, 02:55:050107:99, 02:55:050108:1, 02:55:050108:12, 02:55:050108:13, 02:55:050108:14, 02:55:050108:15, 02:55:050108:16, 02:55:050108:4, 02:55:050109:20, 02:55:050109:4, 02:55:050109:5, 02:55:050109:6, 02:55:050110:106, 02:55:050110:113, 02:55:050110:115, 02:55:050110:116, 02:55:050110:117, 02:55:050110:120, 02:55:050110:140, 02:55:050110:143, находящиеся на территории, являющейся предметом аукциона, зарезервированы для муниципальных нужд.

В обоснование исковых требований общество "СТ-Девелопер" указало на следующие обстоятельства.

На основании указанного решения Совета городского округа город Уфа от 23.12.2010 N 32/15 в состав территории, являющейся предметом договора входят земельные участки, зарезервированные под использование для государственных и муниципальных нужд, что исключает их использование для строительства жилых помещений, как заявлено в условиях аукциона и в договоре. Уменьшение площади застройки влечет уменьшение площади застроенных жилых помещений, заявленных в информационном сообщении о проведении спорного аукциона.

Истец также указал, что после проведения аукциона, при выходе на площадку выявлен новый объект - жилой дом по ул. Судоремонтная, д. 2 "е", который не был указан в п. 2.5 договора.

Кроме того, на территории, подлежащей развитию, находятся детский сад N 7 (ул. Пожарского, 255) и детская музыкальная школа N 9 имени А. Искужина (ул. Пожарского, 245), которые соответствуют градостроительному регламенту, что также по мнению истца влечёт дополнительные его затраты, которые не были указаны в условиях торгов.

Таким образом, истец считает, что при подаче заявки на участие в аукционе (торгах) не был уведомлен об обременениях на реализованной территории, которые влекут за собой увеличение его расходов и уменьшении прибыли.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, при рассмотрении требований об оспаривании публичных торгов суд должен учитывать, что иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению; при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными надлежит оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Незначительность допущенного в ходе проведения торгов нарушения, не оказавшего влияния на результат торгов, может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101).

В силу п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 указанной статьи.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок.

В силу п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном ч. 6 данной статьи, наряду со сведениями, предусмотренными ч. 7 указанной статьи, должны быть указаны сведения об обременении прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора о развитии застроенной территории является указание перечня адресов зданий, сооружений, подлежащих сносу и реконструкции.

Изучив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в информационном сообщении о проведении спорных торгов, в нарушение положений п. 3 ч. 8 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствовали сведений о наличие в границах спорной территории зарезервированных для муниципальных нужд земельных участков, объектов: детского дошкольного учреждения и многопрофильного учреждения дополнительного образования, что свидетельствует об ограничениях использования земель и капитальных объектов.

При таких обстоятельствах суды пришили к обоснованному выводу о несоблюдении организатором аукциона правил проведения публичных торгов, что привело к существенному нарушению прав истца, в связи с чем правомерно удовлетворили исковое требование о признании недействительным аукциона, проведенного 24.05.2012, в части продажи лота N 2.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных п. 3-5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Суды, установив, что договор не содержит указания на максимальные (предельные) сроки исполнения органом местного самоуправления обязательств по предоставлению земельных участков обществу "СТ-Девелопер" для строительства в границах застроенной территории, пришли к обоснованному выводу о том, что сторонами договора не согласовано установленное п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенное для данного вида договоров условие, в связи с чем признали названный договор незаключенным.

Принимая во внимание недействительность спорного аукциона, незаключённость договора, которые не порождают каких-либо прав и обязанностей сторон, суды правильно квалифицировали удержание администрацией задатка в качестве неосновательного обогащения, и обоснованно взыскали с администрации в пользу общества "СТ-Девелопер" сумму задатка в размере 1 013 400 руб.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что обременение в виде резервирования земельного участка для муниципальных нужд подлежало государственной регистрации подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании закона. Как следует из п. 6 ст. 56, ст. 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотрена государственная регистрация решений о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Ссылки администрации на наличие у истца возможности самостоятельно получить информацию о предмете аукциона, заключённость спорного договора, отсутствие обязанности по возврату задатка, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2014 по делу N А07-19276/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

С.В. Лазарев М.В. Торопова