Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 июля 2014 г. N Ф09-3699/14 по делу N А60-29227/2013

Екатеринбург

04 июля 2014 г.

Дело N А60-29227/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Семеновой З.Г., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2013 по делу N А60-30268/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Прогресс Саратов" (далее - общество "Прогресс Саратов") - Демина К.В. (доверенность от 14.09.2013 N 6).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Прогресс Саратов" о взыскании 8 405 048 руб., в том числе 8 012 053 руб. 84 коп. долга, 392 994 руб. 16 коп. неустойки.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "КИТ-Кэпитал" (далее - общество "КИТ-Кэпитал").

Решением суда от 11.12.2013 (судья Абдрахманова Е.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 (судьи Гладких Е.О., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 41, 174.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, положений постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом судов о сроках внесения арендной платы поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Заявитель полагает, что размер арендной платы за 2013 год подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П. По мнению заявителя, кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, подлежит применению с 01 января года, следующего за годом, в котором данная кадастровая стоимость была изменена, то есть с 01.01.2014. Администрация считает, что новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении о перерасчете арендной платы, направляемом арендатору, при этом такое уведомление арендатору не направлялось. Кроме того, администрация полагает, что она не является просрочившим кредитором, так как арендная плата установлена договором аренды от 17.10.2005 N 540, при передаче прав и обязанностей арендатора по этому договору общество "Прогресс Саратов" было уведомлено предыдущим арендатором о размере арендной платы, следовательно, у судов не имелось оснований для освобождения ответчика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, общество "Прогресс Саратов" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и обществом "КИТ-Кэпитал" (арендатор) заключен договор аренды от 17.10.2005 N 540, согласно условиям которого обществу "КИТ-Кэпитал" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:00 00 00:0132 площадью 88 632 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, для строительства торгово-развлекательного комплекса. Договор заключен сроком на 49 лет (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Названный земельный участок передан обществу "КИТ-Кэпитал" по акту приема-передачи от 17.10.2005.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

На основании п. 3.2 договора внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

В силу п. 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая пени), погашает, прежде всего, пени, а в оставшейся части - основную сумму долга.

На основании договора купли-продажи от 19.07.2011 N 479 общество "Прогресс Саратов" приобрело в собственность объект незавершенного строительства, площадь застройки 17 кв. м, степень готовности 4 %, инвентарный номер 63:401:003:000099870, литера А, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, кадастровый (условный) номер 64-64-11/905/2010-105.

Названный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:0132 общей площадью 88 632 кв. м.

По договору замены стороны в обязательстве от 18.11.2011 общество "КИТ-Кэпитал" передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.10.2005 N 540 обществу "Прогресс Саратов". Данный договор зарегистрирован 21.03.2012.

Согласно п. 2.2 договора замены стороны в обязательстве от 18.11.2011 арендная плата за пользование земельным участком оплачивается новым арендатором с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.

Право собственности общества "Прогресс Саратов" на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, зарегистрировано 29.08.2011.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Прогресс Саратов" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком за период с 29.08.2011 по 15.05.2013, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании 8 012 053 руб. 84 коп. задолженности и 392 994 руб. 16 коп. пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обязательство по внесению арендной платы за пользование арендуемым земельным участком за период с 29.08.2011 по 15.05.2013 исполнено обществом "Прогресс Саратов" надлежащим образом в установленном размере с учетом подлежащих применению ставок и коэффициентов, и своевременно. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком с 11.01.2013 подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, установленной распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р. Судами также сделан вывод о том, что в силу п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы должны применяться правила, установленные постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, предусматривающие внесение арендной платы поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а не предусмотренные договором аренды. Кроме того, судами установлено, что перечисляемые ответчиком денежные средства в счет арендной платы в нарушение ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации засчитывались в первую очередь в счет погашения пени. Установив, что истец уклонялся от исполнения предусмотренных договором аренды обязательств по предоставлению расчетов арендной платы и реквизитов для ее внесения, чем создал препятствия для исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, суды пришли к выводу о просрочке кредитора (арендодателя) и в связи с этим наличии оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение денежного обязательства (ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как разъяснено в п. 19 названного постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, размер арендной платы по спорному договору рассчитывается на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", согласно условиям которого размер кадастровой стоимости земельного участка является одним из элементов установленной законом формулы расчета размера арендной платы.

При этом расчет подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате за период с 29.08.2012 по 15.05.2013 по договору аренды произведен администрацией исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П.

Вместе с тем распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, вступившим в силу со дня его официального опубликования - 11.01.2013, утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области.

С учетом этого, суды пришли к правильному выводу о том, что с даты вступления в силу распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, изменяющего один из показателей формулы расчета арендной платы (размер кадастровой стоимости земельного участка), арендная плата за пользование спорным земельным участком подлежит внесению в размере, рассчитанном с учетом данного нового показателя.

Данный вывод судов соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлениях от 15.03.2012 N 15117/11, от 25.02.2014 N 15534/13.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, оценив абз. 2 п. 6.2 договора аренды в части, устанавливающей погашение штрафных санкций (первая очередь) ранее требований, названных в ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что данное положение противоречит смыслу названной статьи, в связи с чем такое условие договора является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом этого суды верно указали на отсутствие у администрации оснований для отнесения произведенных обществом "Прогресс Саратов" платежей в счет погашения неустойки.

Вместе с тем вывод судов о том, обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежало исполнению в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, не может быть признан верным ввиду следующего.

Граждане и юридические лица свободы в заключении договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено внесение арендной платы ежеквартально, равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года

Вывод судов о том, что сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми и в силу этого акты органа субъекта Российской Федерации являются обязательными для применения обеими сторонами договора с момента принятия соответствующего правового акта вне зависимости от условий договора, основан на неправильном толковании положений ст. 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изменения в договор аренды относительно сроков внесения арендной платы в установленном законом порядке (ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) не вносились.

С учетом изложенного, общество "Прогресс Саратов", являясь стороной по договору, должно исполнять его условия в части внесения платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки.

Таким образом, вывод судов о том, что обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежало исполнению в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом - до 10.04, 10.07, 10.10, 10.01 каждого года, не соответствует согласованным сторонам условиям договора аренды и не основан на подлежащих применению нормах материального права.

Между тем правильное определение срока исполнения обязательства по внесению платы за пользование земельным участком влияет на наличие и размер задолженности, подлежащей взысканию, и имеет существенное значение для настоящего спора.

Вывод судов о наличии оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение денежного обязательства ввиду просрочки кредитора, выразившейся в уклонении администрации от исполнения обязанности по своевременному направлению ответчику расчетов арендной платы также нельзя признать правильным.

С учетом того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, условиями договора аренды предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных актов, ненаправление арендодателем и неполучение арендатором расчета арендной платы на определенный год не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения измененной арендной платы.

Учитывая изложенное, поскольку судами не учтены согласованные сторонами сроки исполнения обязательства по внесению платы за пользование спорным земельным участком и не проверен расчет арендной платы, подлежащей внесению в эти сроки, а данные обстоятельства являются значимыми для правильного разрешения настоящего дела, судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении настоящего дела суду необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для спора о взыскании долга по арендной плате, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2013 по делу N А60-29227/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

З.Г. Семенова С.Э. Рябова