Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2014 г. N Ф09-5085/14 по делу N А50-18236/2013

Екатеринбург

11 сентября 2014 г.

Дело N А50-18236/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники на решение Арбитражного суда Пермского края от 25.02.2014 по делу N А50-18236/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее - Управление) - Паршенкова Т.А. (доверенность от 25.12.2013 N 18-01-15/60), Демидова Э.Ф. (доверенность от 09.09.2014 N 18-01-15/50);

общества с ограниченной ответственностью "ЭОС Интер" (далее - общество "ЭОС Интер") - Волчугов Е.Ю. (доверенность от 05.09.2013)

Общество "ЭОС Интер" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Империя-А" (далее - общество "Империя-А"), Управлению о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: кирпично-панельного производственного здания (лит. А), общей площадью 6491,1 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д. 39 с земельным участком общей площадью 3842 кв.м с кадастровым номером 59:03:0400048:39, указанной в отчете независимого оценщика - общества "Империя-А" в размере 45 017 000 руб., в том числе стоимость здания - 36 639 000 руб., стоимость земельного участка - 8 378 000 руб., недостоверной. Установить в качестве достоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" поименованного имущества стоимость, указанную в заключении эксперта N 210/2013 в размере 30 174 576 руб. без учета НДС, в том числе рыночная стоимость кирпично-панельного производственного здания (лит. А), общей площадью 6491,1 кв.м в размере 27 990 576 руб. без учета НДС, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3842 кв.м с кадастровым номером 59:03:0400048:39 в размере 2 184 000 руб. без учета НДС. Истец просил также обязать Управление направить надлежащим образом оформленный проект договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимого имущества (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.02.2014 (судья Трубин Р.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 (судьи Скромова Ю.В., Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Управление не согласно с выводом судов о том, что представленный им отчет N 165, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Империя-А", не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (далее - ФСО). При этом, по мнению заявителя, принятый судом в качестве достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки отчет, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Пермское представительство Центра независимых судебных экспертиз "ТЕХЭКО", а также отчет, представленный истцом, не могут быть приняты в качестве такого доказательства, поскольку выбор единиц сравнения оценщиками не обоснованы, объекты-аналоги, приведенные в отчетах, не конкретизированы.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом "ЭОС Интер" (арендатор) заключен договор от 21.03.2011 N нп/2011/18 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование было передано кирпично-панельное производственное здание (лит.А), общей площадью 6491,1 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д. 39.

В письме от 16.08.2013 Управление предложило обществу "ЭОС Интер" воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества - кирпично-панельного производственного здания (лит.А), общей площадью 6491,1 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д. 39 с земельным участком общей площадью 3842 кв.м с кадастровым номером 59:03:0400048:39, расположенным тому же по адресу, а также направило проект договора купли-продажи, согласно которому стоимость приобретаемого имущества составила 45 017 000 руб., определенная в соответствии с отчетом об оценке от 26.07.2013 N 165, выполненном обществом "Империя-А".

Общество "ЭОС Интер" полагая, что указанный размер рыночной стоимости объекта является недостоверным, завышенным, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями. При этом заявитель представил отчет от 16.09.2013 N 2013/2315, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Региональный центр независимой оценки", в соответствии с которым величина рыночной стоимости недвижимого имущества составила 35 050 000 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с возникшими разногласиями истца и ответчика относительно достоверности величины рыночной стоимости имущества, судом первой инстанции удовлетворено ходатайство сторон и назначена экспертиза по делу, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Пермское представительство Центра независимых судебных экспертиз "ТЕХЭКО", эксперту Кулакову Сергею Викторовичу.

Согласно экспертному заключению от 12.12.2013 N 210/213 стоимость кирпично-панельного производственного здания (лит.А), общей площадью 6491,1 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д. 39 с земельным участком общей площадью 3842 кв.м с кадастровым номером 59:03:0400048:39, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д. 39 составляет 30 174 576 руб. без учета НДС, в том числе рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3842 кв.м с кадастровым номером 59:03:0400048:39 в размере 2 184 000 руб. без учета НДС.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалы дела доказательства, в том числе судебное экспертное заключение от 12.12.2013 N 210/213, а также представленный Управлением отчет от 26.07.2013 N 165, суды установили, что в нарушение требований ФСО и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" в отчете от 26.07.2013 N 165 применен лишь затратный подход определения цены объекта, который не учитывает местоположение объекта и текущую ситуацию на рынке недвижимости, сравнительный и доходный подходы оценщиком не применялись, при этом с учетом выводов, содержащихся в судебном экспертном заключении, суды признали необоснованными выводы относительно о невозможности применения сравнительного и доходного метода.

В связи с этим суды указали, что отчет, предоставленный Управлением, не может быть принят в качестве доказательства достоверной величины рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования общества "ЭОС Интер", признав достоверной рыночной стоимости объекта оценки, установленную экспертным заключением от 12.12.2013 N 210/213.

Доводы Управления, изложенные в кассационной жалобе, в том числе о том, что экспертное заключение от 12.12.2013 N 210/213 является ненадлежащим доказательством достоверности рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, им дана правовая оценка, представленные доказательства исследованы и оценены в совокупности в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений при рассмотрении дела судом норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25.02.2014 по делу N А50-18236/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

В.А. Купреенков Е.А.Платонова